借名买房如何解除抵押权？北京房地产律师专业解答

【故事情节】

陈先生与周女士系夫妻关系，陈甲系陈先生的弟弟。2013年，陈甲得知陈先生夫妇有购房意愿，为提取公积金，提出使用其名义购房，基于亲属关系，陈先生夫妇同意了。后陈先生夫妇选中一号房屋，总价237万余元，以陈甲的名义签订购房合同，办理了组合贷款166万元。首付款由陈先生夫妇直接向开发商支付，购房贷款由陈先生夫妇通过陈甲的银行账户转账偿还，房屋一直由陈先生夫妇装修居住使用，购房资料原件亦由陈先生夫妇持有，专项维修基金及购房税费等费用均由陈先生夫妇交纳。后陈先生夫妇要求陈甲协助办理过户手续，陈甲拒绝，陈先生夫妇曾诉至法院，但因贷款未还清，抵押权未解除，法院未支持过户请求。现陈先生夫妇同意一次性还清贷款，再次诉至法院，要求还清贷款后办理过户。

【法院评析】

法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。生效法律文书已认定陈先生夫妇与陈甲之间系借名买房合同关系，该借名买房合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。现陈先生夫妇同意代为清偿银行按揭贷款以消灭抵押权，且银行同意协助办理房屋抵押权注销登记手续，故陈先生夫妇要求陈甲将涉案房屋过户登记至其名下的诉讼请求，理由正当，法院应予支持。最终判决陈先生夫妇向银行结清贷款，陈甲办理抵押权注销登记，随后协助办理房屋过户手续。

【律师胜诉心得】

作为本案原告陈先生夫妇的代理律师，我们对案件的胜诉结果感到欣慰。本案是借名买房案件的经典胜诉案例，其成功之处在于：一是证据充分，首付款支付凭证、还贷记录、实际居住证明、购房资料持有等形成了完整的证据链；二是诉讼策略得当，第一次起诉因贷款未还清被驳回后，及时调整策略，同意一次性还清贷款解除抵押；三是充分利用了生效判决的既判力，前诉已确认借名买房关系，本案只需解决履行问题。在此提醒广大借名买房者，借名买房后如遇出名人不配合过户，应及时起诉，即使因贷款未还清暂时无法过户，也应先通过诉讼确认借名买房关系，为后续过户打下基础。同时，要妥善保管好所有证据，这是胜诉的关键。