世纪地王落幕！华润70亿底价接盘世茂239亿深圳地标项目

5月6日，深圳公共资源交易中心官网信息显示，深圳市润圳房地产有限公司（下称“深圳润圳”）以70.45亿元的底价竞得G01046-0106地块，综合楼面单价14775.59元/平方米。

G01046-0106地块是一宗综合用地，位于龙岗区龙城街道，土地面积约16.97万平方米；建筑面积47.68万平方米，其中包括30.56万平方米住宅、14.35万平方米商业。使用年限为住宅（含配套）70年，集中商业40年，酒店40年。

该地块的成交颇受业内关注。

早在2017年12月，世茂集团便以239.43亿元的价格竞得该地块，计划总投入500亿元打造包含700米“中国第一高楼”在内的“深港国际中心”。

随着世茂集团陷入流动性危机，上述规划最终“流产”。此后，该项目沦为偿债筹码，两度“上架”法拍，起拍价一降再降，但均因无人出价而流拍。直到2025年，深圳市龙岗区相关部门以约68亿元的总价收储。

盘整后，该地块于今年4月重新挂牌，起拍价70.45亿元，不及当初世茂买入价的三成。即便如此，在当前的房地产市场，寻常开发商依旧很难“吃得下”这类资产，深圳润圳是唯一竞买方，它的背后是华润置地。

孙婉秋/摄

按照新规划，G01046-0106地块将被打造为大型宜居社区，出让条件中还首次提及“分宗开发、分期建设”模式。另外，住宅须一年内开工、四年内竣工，而集中商业和酒店则可宽限至两年半开工、六年竣工。

在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，这是深圳市政府运用“清理、调整、供应”方式盘活存量项目的成功实践。

其指出，清风险即深圳市政府以68亿元收储地块，全面梳理项目债权债务，实现历史风险与新主体有效隔离，将烂尾地块变为净地；其次是调规划，取消超高层设计、变更用地性质、下调容积率，重构开发逻辑，回归市场刚需；最后是再供应，将清理完成、规划优化后的地块重新挂牌，优选稳健主体。

李宇嘉强调，无论是239.43亿元的深圳第二高总价“地王”，还是打造700米“中国第一高楼”，都是楼市泡沫时代的产物，虽然地标特征耀眼，但与本地的产业、就业、配套关联度不大。

当前房地产已进入人居时代，大型地产项目更是肩负着片区成熟度孵化的重任。作为东部中心，龙岗大运片区亟待成为成熟居住区，以分流中心区高度集中的需求。

吴典/摄

李宇嘉算了一笔账，按此次起拍价70.45亿元拆分核算，住宅部分楼面地价约2.31万元/平方米。目前，大运片区在售新房均价4.7万元至5.5万元，二手房挂牌价4.5万元至5.5万元，紧邻的中海大运玖章备案均价更是达6.2万元/平方米。

也是因此，该地块与周边项目相比具备一定价格优势，未来入市存在一定溢价空间，“对华润让利的另一面则是希望华润能将片区打造成熟”。

不过，该宗地对商业的要求颇高，比如酒店限整体转让，集中商业不得转让。另外，集中商业将打造为购物中心，要求引入不少于5个高端国际零售品牌和不少于5个国际一线户外运动品牌，同时引入的高端酒店需要达到Upper Upscale超高端或Luxury奢华等级。

摘地之后，华润面临的挑战才刚刚开始。