土地一响，黄金万两！

很多人说咱中国人骨子里信奉守规矩，循规蹈矩才是安身立命的正道，可改开这几十年的突破，偏偏是一群敢闯灰色地带的人拼出来的。你知道新中国第一个商品房小区、第一宗土地拍卖是怎么来的吗？这段故事藏着中国地产发家的最初密码。

1982年底广州东湖新村落成，当时广州算是破了规矩，打着三来一补的名头引来港资，愣是在旧村落原址上建起了大型住宅区。

三年前这里还是3.1万平方米破破烂烂的旧村子，三年后已经变成人人眼红的新居民楼。广州东山区几乎没花什么成本，就拿到了2万多平方米住宅，当时700元每平的售价，也不是普通老百姓能住得起的。

外轮公司、华侨公司这些大单位纷纷下场买房，再当成福利房分给职工。这事做成了样板，可广州领导心里一直打鼓，这打擦边球的名头还能用多久，这么用国家土地，将来会不会被追责？

广州还在纠结犹豫，深圳已经动手开干了，在深圳看来广州都先走一步了，自己本来就是摸着石头过河，哪顾得上想那么多。

1979年3月深圳才从县改市，特区刚建起来，全国干部都来支援，来了总得有地方住。深圳房管局接了硬任务，一年之内要按省科级以上干部住房标准，建起2万平方米近300套干部宿舍。

那时候深圳全年财政收入才3000万出头，算下来建宿舍要花200万，结果纪委只批了50万，最后这50万财政都拿不出来。中央那时候给深圳的方针也直白，钱拿不出来，政策能给就给，广州能用三来一补引外资建房，深圳当然也可以。

深圳房管局照着广州的路子搞了补偿贸易，港商出钱深圳出地，合作建房利润分成。香港妙利集团董事长刘天就，早就借着改开的风口来深圳捞金了，罗湖的皮鞋厂、竹园宾馆都是他投的，早就尝到了甜头。

人家别的港商还在观望，刘天就直接骑着单车跑到深圳房管局谈合作，放到现在谁能想到大集团董事长骑单车谈项目，这份闯劲真不是一般人有。

双方一谈就成，本来刘天就说利润三七开，他拿三成深圳拿七成，深圳这边一盘算，刘天就的启动资金其实都是从香港银行贷的，倒一手拿三成太多，就提出深圳拿85%，刘天就只要15%，没想到刘天就一口就答应了。

这就是新中国第一个纯商品房小区的由来，为了少惹麻烦，深圳直接把名字取得和广州那个很像，广州叫东湖新村，深圳叫东湖丽苑，意思就是你建得我也建得。

房子还在设计图上，刘天就已经拿到香港卖楼花了，均价2730元每平，还不到香港楼价的一半，为了促销还搞了一次性付款九五折，还送三个购房入户名额。

就这价格政策，当时香港有五千多人排队抢，最后只能抽签选房，开盘就一次性售罄，两边都赚得盆满钵满。深圳一算账赚了500万，建干部宿舍的钱不仅凑齐了，还剩了不少利润。

不少香港买家买了房也不住，纯纯拿来投资，中国最早的一批房产投资客就这么诞生了。让深圳干部更震撼的不是赚了500万，是刘天就的操作。

那时候深圳干部脑子里，利润得等房子建完交付了才能算，结果刘天就把卖楼花拿到的钱，只留了少部分当工程款，剩下的全部拿去倒腾台湾电器卖到内地，又赚了一大笔。

这不光是赚了分成，靠着资金周转又赚了一份钱，刘天就哪怕只拿15%的利润，整体收益反而更高，这下深圳干部才明白，原来钱还能这么玩。

当时也有人骂，说东湖丽苑是给资本家建安乐窝，是卖国行径，从上到下都没有明确反对，不反对可不就是变相鼓励，深圳闯的胆子更大了。

原来的合作模式要等建完才能分利润，钱不能早早落袋，深圳没多久就想明白了新路子，不合资了，让外商独资，我不分成，改收土地使用费，签合同就收钱，后面建房子卖房子的风险全归开发商，深圳旱涝保收。

第一个收土地使用费的就是罗湖小区，当时定的5000元每平方，签合同先交一半，剩下的卖楼花的时候全部交清，二楼商场归深圳，上面住宅归港商拿去卖，赚亏都是港商的。

就这一单，深圳就收了三家港商一亿五千万，后来又按这个模式出让了四块地，一共收了五个亿。大家记不记得那时候深圳全年财政才3000万，这五个亿够当时深圳花十六年。

靠着卖土地收使用费，深圳财政直接指数级增长，1980年还是3000万，1981年就涨到8000万，1983年1.5亿，1984年快到3亿，原来捧着金饭碗讨饭的深圳，这下真的点土成金了。

可有钱的地方就有歪心思，那时候土地还能无偿划拨，天天有人打招呼递条子，领导亲戚朋友也来掺合，拿到无偿划拨的土地转头就转手卖了赚差价，土地慢慢就成了腐败的温床。

1984年深圳规定所有土地都必须有偿使用，可价格谁来定，里面还是有大把操作空间，乱象一直持续到1986年。

当年《中华人民共和国土地管理法》颁布，明确了国有和集体土地使用权可以依法转让，国家土地管理局也正式成立，还提出要搞土地出让试点，深圳还是第一批试点。

深圳去香港考察回来，学来了香港的公开土拍制度，政府卖规划好的土地，公开拍卖定价，既能测出市场能接受的价格，还能堵住暗箱操作的腐败口子，一举两得。

1987年12月全国市长会议在深圳开，正好借这个有中央领导和各地市长在场的机会，深圳搞了新中国第一拍，一块8000多平方的住宅用地，出让50年使用权，起拍价200万。

一共44家企业竞标，9家是外资，最后深圳房地产有限公司以525万总价成交，比底价高出三百多万，平均每平方611元。这一拍之后，土地转让就彻底摆上台面了。

四个月后，七届全国人大一次会议修改了宪法，删掉了原来禁止出租土地的条款，明确土地使用权可以依法转让，土地身上的禁锢彻底放开了。

紧接着上海就接了棒，1988年虹桥经济开发区一块地，通过国际招标转让50年使用权，中标价2805万美元，在海内外引起巨大反响。

因为上海的地位，土地批租不光在法律上合法了，也在所有人心里变成了合规的事。之后三四十年，土地慢慢成为地方财政的重要收入来源，只是土地能卖钱，并不代表就能让所有人都住得上好房子。

参考资料：人民日报 中国土地制度改革纪实