北京凯诺律师事务所：房屋价值评估，被征收人一定要注意这些细节

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，房屋征收给予被征收人的补偿有被征收房屋价值的补偿、停产停业损失费、搬迁费、临时安置补助费以及拆迁奖励费等。其中被征收房屋价值的补偿最终是多少，由具有相应资质的评估机构评估确定。

　　所以对广大被征收人来说，在房屋拆迁中，评估环节是非常重要的，如果在评估环节有一个细节没有注意，都有可能会对自己的补偿造成一定的影响。那么，在对被征收房屋价值进行评估，作为被征收人要注意哪些细节呢？凯诺律师结合自己的办案经验总结出了以下几点。

　　第一点，评估机构不是由征收方选定，而是由被征收人协商选定

　　对被征收房屋价值进行评估的评估机构，一般情况下需要由被征收人在规定的时间内协商选定，征收方不能干涉，即不能由征收方选定。对在规定的时间内被征收人没有协商选定的，可以由征收方组织被征收人，通过少数服从多数，抽签、摇号等方式确定。

　　所以在房屋征收中，被征收人首先要注意的第一个细节就是，评估机构是否是由自己协商选定的，若自己从头到尾都没有参加过评估机构选定的环节，甚至都不知道自己还有选定评估机构的权利，那么，对被征收人房屋价值进行评估的评估机构就有可能是征收方直接确定的。如果是由征收方直接确定的，那么从原则上来说，就是违反法律法规的行为，是侵害被征收人选择权的行为。

　　第二点，评估时点原则上是征收决定作出之日，但并不是唯一的评估时点

　　一般对被征收房屋价值进行评估时，评估时点多数情况下是为作出征收决定之日，也就是是什么时间作出的征收决定，就以该时间为评估时点，也就是由评估机构结合作出征收决定之日时的被征收房屋周边房地产市场价格对被征收房屋价值进行评估。被征收人用于产权调换房屋价值评估时点一般也与被征收房屋价值评估时点一致。

　　但需要大家注意的是，作出征收决定之日并非是对被征收房屋价值进行评估的唯一评估时点。从原则上来说，相关部门在作出征收决定之后，要马上针对被征收房屋进行评估，不能耽搁。可从实践过程中来看，有的征收项目中往往存在，作出征收决定之后，具体的征收事项却迟迟没有启动，直至两年以后，甚至三年以后才开展具体的征收工作。

　　如果是在作出征收决定两三年后才开展具体的征收工作，那么，在此期间若房地产市场价格发生了较大的变化，对被征收房屋价值进行评估时就不宜再以作出征收决定之日为评估时点了，需要重新选定，否则对被征收人来说就会十分的不公平。

　　所以，在遇到房屋征收时，广大被征收人要注意评估时点的选定，若在作出征收决定两三年后才进行评估，可评估仍然以三年前作出征收决定之日为评估时点，那么被征收人此时就一定要格外的注意，可以要求征收方重新选定评估时点，避免自己拿不到合理的征收补偿。

　　第三点，对被征收房屋价值进行评估时，必须要考虑到被征收房屋的实际情况

　　对被征收房屋价值进行评估，可不是想怎么评估就能怎么评估的。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，评估机构在对被征收房屋价值进行评估时，应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　所以在评估环节，被征收人要时刻注意，征收方有没有考虑到被征收房屋的情况，如果没有，甚至都没有实地进行评估，仅凭几张图片便出具了评估报告，那说这肯定是不合法的。

　　第四点，对住宅类的房屋，应当选择市场比较法

　　一般对被征收房屋价值进行评估的方式有市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法。这几种评估方式，评估机构工作人员需要结合实际的情况选择一种对被征收人有利的评估方式进行评估。根据相关的法律规定，若被征收房屋为住宅类型，评估机构应当要选择市场比较法对被征收房屋价值进行评估。

　　可从实践过程中来看，有的征收方为了降低征收成本，往往在评估阶段让评估机构选定成本法对有交易的房屋进行评估，一旦以成本法对被住宅类的房屋价值进行评估，那对被征收人来说是非常不利的，也是非常不公平的。所以广大被征收人，在遇到房屋征收时，一定要注意评估机构选定的评估方式是否对自己有利，如果不利，可一定要提高警惕。此时，建议被征收人要尽快咨询专业律师。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，征地拆迁关系着被征收人的切身利益，如果遇到征收方以各种理由侵害自己合法权益的行为，比如说“你的房屋是违法建筑”“政策就是这么规定的”等，被征收人要马上收集相关的证据材料，包括征收方下发的一些征收文件，并及时咨询专业律师，如果有必要，可以在专业律师的帮助下，争取合理的补偿。