万科之劫：曼哈顿计划，万科刘肖的滑铁卢

时间退回到2015年的3月，万科北京区域掌门人毛大庆请辞，一时，万科北京群龙无首。

毛大庆执掌北京万科近6年，在他接手之前，北京万科正处于瓶颈期，在售项目仅13个。

总开发面积刚过300万平方米，且发展迟缓，而毛大庆利用自己的资源，加大与央企的合作。

第一年便给万科带来了一个年度销售冠军，2009年到2013年，北京万科共拿地31块。

连续4年跨越百亿的门槛，一扫往日的阴霾，要知道，那可是4万亿之后的楼市，有地就有楼，有楼就有钱。

所以当时在北京拿地，靠的可不仅仅是钱，毛大庆的能量可见一斑，甚至在2013年，毛大庆手下的北京万科，在前三季度就达成了全年的销售目标。

全年销售额达到160亿元，6年间，毛大庆将北京万科从43亿的销售额，拉到了200亿，成为万科的明星掌门人。

毛大庆请辞万科，而接任毛大庆的，是万科冉冉升起的另一枚新星，时年仅36岁的刘肖。

刘肖是杭州万科的话事人，在杭州待了32个月的时间，杭州万科的营收就从四五十亿，直接跃升至百亿的级别。

最终在2014年，一举夺得当年杭州市销售套数第一，面积第一等众多名头。

有人说刘肖是借着杭州房产复苏的春风起来的，也有人说刘肖是郁亮的嫡系，拿什么地都能批，是靠集团捧上来的。

但不管怎么样，一份闪瞎眼的成绩单，最终将刘肖送到了万科北京掌门人的宝座，只不过这一次，刘肖不再像在杭州那样顺风顺水。

毛大庆的离开，带走的还有北京的顶级圈层，给万科带来的直接影响，就是继任者刘肖主导的，北京万科和政府的关系变淡了。

要知道毛大庆时期这关系可是打得火热的，此后万科在北京的宅地市场，那就是不断的碰壁了。

说白了好地拿不到，拿到的，要不然是自持只能靠漫长的出租回血的地，比如说投了170个亿的万科翡翠书院，如今还在慢慢的回血。

要不然呢就是集体土地，毕竟万科上市公司的牌子在这，因此北京三环外那些村里面，镇里面的自留地还是很喜欢万科的。

北京万科的长租公寓，养老项目就是这么做起来的，只不过这些项目利润特别低，如何破局。

新华网2015年8月，一篇对刘肖的专访中，可以看出一丝刘肖的想法，根据报道，2015年2月，刚上任万科北京区首的刘肖，跟随郁亮一起去了一趟纽约的曼哈顿。

他发现豪华成熟如曼哈顿，也有很多的塔吊，因为随着时代和经济的变迁，曼哈顿的城市内部功能发生了变化。

这让刘肖悟出北京的城市功能，也会面临像曼哈顿一样的调整，回来之后，他随即提出了北京万科的曼哈顿计划。

就是把存量资产进行收购提升，并且改造成更适合市场和客户的产品，但是相比于拿地再质押获得资金流动性。

对于存量资产的收购，动用的资金可能要更多，资金的使用周期有可能会更长，因此刘肖的曼哈顿计划要实现，就得有足够的子弹供其使用。

万鹏要做的就是像曼哈顿城里的塔吊一样，将万科北京区域各个项目的资金统一集中起来，划拨至最需要钱的项目当中。

或者直接进行借贷，等资金回笼之后，再回拨至各自的项目当中，既实现了零成本的融资，又不产生负债，还能产生利息收益。

在当时，这是一个近乎完美的方案，唯一的隐患就是资金流一定不能断流，但是市场处于上行阶段，发生这种事情的概率似乎很小。

就这样，刘肖主导的曼哈顿计划，在北京万科轰轰烈烈地展开了，曼哈顿计划最典型的一个例子就是北京海航大厦在内，多个商业办公楼和物流项目。

2018年，刘肖从陷入困顿的海航那里嗅到良机，准备以七折的价格接手海航大厦，价格大概13个亿。

而资金的来源就是万鹏成立的融资平台的钱，只不过这波捡漏计划，最终被海航的股东大会给否决了。

刘肖本雄心壮志，计划投入400亿到500亿到曼哈顿计划当中，将北京打造成自己的第二个杭州。

但是随着北京人口疏解政策的推进，特别是北京执行严格的商住限售政策之后，北京万科一直存在部分项目难以消化的难题。

这导致北京万科的周转一直很慢，且很难增加新的项目，曼哈顿计划实质上是无疾而终了。

虽然曼哈顿计划难以推进，不过万鹏的存在倒是让刘肖和万科觉醒了，使用万鹏这类塔吊公司的技能。

刘肖入主万科北京的同时，还有两个头衔，分别是万科的副总裁、北方区域BG首席合伙人、CEO，也就是说刘肖的权限，不仅局限于北京万科。

根据公开报道，2018年5月18号，唐山市高新区挂牌了两宗地块，公开出让20天之后，6月8号，该地块被唐山万富合一收入囊中。

对价六个亿，40天内付清，万富合一是谁，是唐山万科的子公司，占51%的股权，而另外49%的股权，是属于本地的一个小开发商，名字叫做唐山金牛。

为什么唐山万科要找这个金牛公司合作，要知道，金牛公司是唐山当地一家籍籍无名的开发商，2018年初才成立，要经验没经验，要名气没名气。

那是因为金牛这家公司能提供钱，根据唐山万科和金牛公司的约定，唐山高新区地块项目开发前期所需要的资金，将由唐山金牛公司，向合资公司万富合一提供股东借款。

金牛公司的注册资本是多少呢，1000万，光拿地就是六个亿了，金牛公司到底是什么样的背景，能够拿出这么多钱呢。

实际上呢，金牛公司确实也没钱，因为他只需要出一个名字就可以了，钱在合作之前，万科就帮他找好了，是一家名字叫做红色崛起的资产管理公司。

金牛公司与唐山万科签订合作协议的当天，转身就与红色崛起，签署了一份11亿元的本金借款合同，利息为11.27%。

不到一个月，红色崛起的11个亿到账，怎么分配呢，除了借给合资公司六个亿的土地款，剩下的五个亿转手就借给了唐山万科。

2亿元不计利息，剩下的部分按8%计算利息，看懂了吗，其实金牛公司就是一个资金通道。

金牛公司承担了11亿元的借款，高达11.27%的利息成本，得到的是什么，是金牛公司持有万富合一49%的股份。

唐山项目归属这一半股权的开发利润，当然就归金牛公司享有了，这笔生意，你觉得谁赚了谁亏了，将你的答案打出来。

有人要说，为什么唐山万科不自己操作呢，为了规避11个点的利息成本，非要找一个唐山金牛来分享49%的利润，是不是不划算呢。

只能说图样图森破了，对万科而言，作为子公司的万富合义及其开发的唐山项目，他获得的11个亿的资金是股东借款。

在会计入账处理上，这属于来自关联方拆借的其他应付款，而不会计入金融机构的有息借款，子公司的有息债为零。

而对于唐山万科来说，通过利用金牛公司的转贷，万科在唐山项目上的资金成本，相比于信托借款的实际利息，那是大幅的降低。

因为明面上，唐山万科的有息债就3.2个亿，利息是八个点，对不对，11个亿、11个点的有息债，通过金牛公司瞬间就变成了3.2个亿、八个点的负债。

有息债规模低、利息低，又有利于合并报表之后，万科在公开市场进一步发债融资，而分给金牛公司的49%的开发利润，在财报里面就列报于少数股东的损益即可。

有益无害，岂不美哉，至于买万科股票的股东们的权益，那暂时可能就没办法管了。

另外，根据国家监管部门的规定，信托等金融机构发放的贷款，其实是不能用于拿地的，那多了红色崛起和金牛这两层公司，万科也等于是多了两道防火墙。

听懂了吗，听懂的扣一，回到资金的提供方，红色崛起注册资本只有5000万，11个亿，从哪里来的呢。

2023年的时候，红色崛起已经注销，但是注销前的股东还是可以查到的，分别是北京后城占股98%，深圳安创占股1%，和北京的陈业通占股1%。

而北京的陈业通公司的注册资本只有50万元，而背后的股东是谁呢，没错，又回到我们前面所说的塔吊公司，北京万鹏了。

虽然看上去万科旗下的万鹏占比的股份特别少，但是红色崛起的话事人还是万科的，2022年11月29号以前，红色崛起的董事长叫做王志宏。

同时这个王志宏，又是杭州万格投资管理有限公司的董事长，而这家万格通过七家公司穿透之后，他的绝对大股东就是上市公司万科，股份占股98%以上。

属实是逻辑闭环了，所以万科持股、万科的人当话事人的红色崛起，他的资金来自于哪里呢，大概率还是从万科来。

据报道，红色崛起的资金来自于多家金融机构，包括华鑫信托、华宝信托、华能贵诚信托、中原信托、中融信托、华夏资本、平安不动产等。

金融机构提供的应收账款保理融资，由北京万科提供差额补偿，底层的资产是万科购房者的按揭尾款的债权。

什么意思呢，万科把按揭尾款的债权打包抵押给了信托机构，融资的钱进入了资金池，再由资金池放贷到合作方的小股东，由小股东来背着有息债。

对价呢，就是分当地项目的利润，唐山项目的11亿，底层资金来自于华能贵诚信托，资金成本是11%。

没有放贷资质的红色崛起，转手却以11.27%的利率，将资金融向了合作的小股东，0.27%的利润归红色崛起，11个点的利润归贵诚信托。

再穿透一下，2014年，万科推出了事业合伙人制度，同年4月25号，由1320名万科合伙人组成的盈安合伙成立。

目前盈安合伙的股东就是华能贵诚信托有限公司，占股99.72%，也就是说，华能贵诚信托是万科的股东之一，属于是利益的精准投送。

最后金牛公司把万科和红色崛起全告了，这件事情才浮出水面，那为什么告呢，因为万科在操盘的过程当中，一点面子都没有留给这个金牛公司。

把人家公章收了，账也不让看，钱也不让管，当然这些都不是最重要的，最重要的是，11个亿的借款本来只借一年。

不过为了更多的利润，合同到期之后，拿着金牛公司网银的万科，没有终止合同归还本金，而是选择继续向红色崛起打利息。

一直打到了将近1.8个亿，打到最后属于金牛公司那49%的利润都填不平利息了，金牛公司终于爆发了。

而这起官司让万科的影子银行违规放贷，也正式的进入了大众视野，而万科各地公司往万鹏和红色崛起这类塔吊公司转移利润、挪用资金可能并非孤立。

根据烟台万科合作的地产商举报信表述，万科与烟台百润置业的合作项目，于2018年11月挪用给北京万鹏1.5个亿。

万科与烟台城智商贸合作的项目公司，于2019年1月，挪用给北京万鹏1.5个亿，万科与烟台瑞拓投资合作的项目公司。

于2017年7月，挪用给天津万祥企业投资8000万，于2018年1月挪用给北京万鹏5000万，2018年5月，挪用给北京万和万科置业有限公司1000万。

根据举报信的描述，三个项目挪用的资金就累计达到4.4个亿，有的至今还没有收回。

当然，烟台的这些小股东们最后爆发的原因，和唐山金牛公司一样，帮万科背着资金成本的小股东们，本来是指望着项目结束之后的分润。

在他们看来，烟台的地价很便宜，又卖在高点，刨掉资金成本，20%到30%的利润应该是有的，没想到清盘之后，有的项目还需要小股东倒贴进去几千万。

钱哪里去了，协商无果，那只能自杀式举报了，据了解，唐山金牛的官司最终与万科达成了和解，和解的细节各方均没有透露。

而烟台的多家开发商会不会也和万科达成和解，暂未可知，唐山事件之后，刘肖被紧急地调回了总部。

在郁亮的授权下，万科人事工作小组在自身的授权范围之内，给予刘肖通报批评并降级两级的处分。

万科合伙人大会执委会经过审议，决定扣减刘肖2018年、2019年经济利润的奖金各500万元，合计1000万元。

刘肖调任万科首席运营官，但是这种资金的操作方式只存在于万科北方大区吗。

只有刘肖在这么操作吗，现在看来，可能远远不止，烟台事变，将中国地产几十年都在操作的隐秘角落，给暴露到阳光下。

但是你要知道，太阳底下从来没有新鲜事，这就是三好学生、优等生的万科，这就是被称为中国最职业化、最精英化的地产公司万科。