承租人优先购买权损害赔偿范围的认定

开栏的话

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本期分享全国法院第三十七届学术讨论会二等奖论文《承租人优先购买权损害赔偿范围的认定》。

林银木

漳州市芗城区人民法院党组书记、院长

曾裕彤

漳州市芗城区人民法院综合办公室副主任、四级法官助理

在城镇化进程加速推进与房屋租赁市场日益活跃的当下，承租人优先购买权纠纷的妥善处理，不仅关乎租赁双方的切身利益，更深刻关系着租赁市场生态的健康发展与人民群众“住有所居”“居有所安”美好愿景的实现。承租人优先购买权作为平衡财产自由处分与居住稳定保障的关键制度设计，如何在司法实践中清晰界定其损害赔偿范围，在充分保障承租人合法权益与合理维护市场交易效率之间取得精妙平衡，成为衡量司法能否有效回应新时代社会治理需求的重要标尺。笔者谨以获全国法院第三十七届学术讨论会二等奖的论文《承租人优先购买权损害赔偿范围的司法认定问题研究》为基础，就此类案件的核心争点与裁判思路，分享几点浅见。

损害赔偿分歧的症结剖析

妥善认定优先购买权损害赔偿范围，首要之务在于理清承租人优先购买权纠纷在事实认定与法律适用层面的症结。

表象是“裁量失范”，实为“认识偏差”。司法实践中损害赔偿的支持条件和指向范围混乱，一方面源于法官对优先购买权规范意旨的片面理解。裁判者过度强调保护承租人的“稳定使用”利益，却忽略了“出租人权益不受损害”这一隐藏在优先购买权制度背后的基本价值取向，导致赔偿范围过度扩张，承租人与出租人双方利益失衡。另一层面的原因在于，裁判者认定损害时，误将承租人“受法律保护的权利或利益地位受到侵害”的规范损失等同于“财产已实际减损”的事实损失。应当指出的是，当承租人因优先购买权被侵害所受之损害因“买卖不破租赁”制度的保护暂时得以填补时，并不当然免除出租人的赔偿责任——此时虽无事实损失，但规范损失依然客观存在。

核心是“性质模糊”，导致“适用无据”。优先购买权损害赔偿请求权在司法适用中最大的障碍为其责任性质的未有明确。立法者仅指明承租人可请求出租人“承担赔偿责任”，却未指明“赔偿责任”性质，将侵害优先购买权的法律后果——赔偿范围，留待法官进行自由裁量以服务于个案正义。实践中裁判者拟定赔偿范围时，存在缔约过失责任、违约责任和侵权责任三种规范适用路径，导致房屋差价损失等间接损失是否赔偿陷入争议。立法上对优先购买权损害赔偿责任性质的回避，使得赔偿范围之厘定不可避免地导向裁判的分歧，进而增加该条款司法适用的社会成本。

方法是“法官酌定”，加剧“裁判恣意”。出租人侵害优先购买权所要赔偿的范围，系承租人因丧失优先购买租赁房屋之机会导致的损失。机会损失在事实认定和数额酌定上均相对抽象和不确定，使得优先购买权损害赔偿范围一般性地向法官酌定逃逸：法官大量援引“确定性要求”进行论证——损害不确定的程度成为减少赔偿额的理由。法官在酌定机会损失的“确定性”程度以把握损害赔偿范围时，有意识地使用了动态系统论，但其考量因素的不加限定，背离了动态系统论评价要素“封闭性”的要求，使得“动态权衡”在很多时候演变为依靠法官个人经验的“主观酌定”，从而难以避免同案不同判的司法错漏。

损害赔偿救济的法理内核

对赔偿范围的探寻，必须要回归对承租人优先购买权及其损害赔偿条款的解释。

目的解释优先。优先购买权及其损害赔偿条款的规范意旨具有双重性：一是填补承租人因丧失优先购买机会所受损害；二是在出租人利益不受损害的前提下，保护承租人对物的稳定使用利益。鉴于机会利益以客观可能性为基础并实际从属于目的利益，优先购买权的损害赔偿范围，在涵盖承租人因机会丧失而遭受的不利益的基础上，不能超过其目的利益损失的实际额度——对物的稳定使用预期被破坏而受有的损失，包括：（1）优先购买权未能实现而落空的费用，如承租人对租赁物的装饰装修费用、已支付的租金；（2）未能成为房屋所有人而不得不支付的额外费用，如搬迁费、中介费；（3）要获得类似房屋所多支出的价款损失。

体系融贯需求。优先购买权系形成权，承租人将行权意思表示送达出租人，即在双方之间成立以同等条件为内容的房屋买卖合同，无需考虑出租人是否愿意、抑或出租人和第三人的买卖合同是否履行完毕。优先购买权损害赔偿责任实为出租人对承租人的违约责任。违约责任框架下，优先购买权损害救济面临诸多规则的调整。将其规范损失推定为囊括落空费用、额外费用和房屋差价损失，需由合理预见规则进行适当限制——承租人具有购房意愿和同等购房能力。而将落空费用纳入赔偿范围，应受事实因果关系的限制：费用的支出基于承租人对获得给付的合理信赖，且费用的落空源于出租人对通知义务的违反。

利益动态衡量。优先购买权损害的赔偿需根据机会发生的可能性——即出租人可预见的机会损失范围进一步确定，经济上是否合理是可否预见的量化判断因素。出租人负担的保护优先购买权之义务，源于其与承租人之间合法有效的房屋租赁合同，基于“损益相当性”的要求，对出租人赔偿责任的追加不应超过其通过房屋租赁合同可获得的利益。故法官需对出租人的可归责性和承租人的期待合理性进行权衡，于动态系统论的解释框架中，为赔偿范围划定尽可能明晰的裁量标准。法官在个案中应综合考量下列因素：（1）租赁合同目的；（2）租赁合同期限；（3）租赁合同履行情况；（4）租赁关系是否存续；（5）当事人过错程度；（6）承租人购房能力；（7）承租人事实损失。

损害赔偿范围的类型范式

基于前述思考，斟酌承租人优先购买权的损害赔偿范围时，可参考以下裁判思路。

不得行使优先购买权的类型。承租人不具备购房意愿或同等购房能力，抑或房屋租赁合同因承租人存在长期欠付租金等重大违约行为等原因而解除时，不予支持其赔偿请求。

房屋所有权尚未转移给第三人的类型。因承租人购买房屋的可能尚未终局性地灭失，其核心救济在于保障优先购买权之行使。此时承租人仅可主张行使优先购买权，赔偿范围限于承租人为维权所付相关费用，如律师费等。应指明的是：（1）出租人未及时通知承租人，承租人虽行使了优先购买权，但因市场价格明显上涨，造成承租人应付购房款增加的，不构成对优先购买权的侵害，不予支持承租人的赔偿请求。（2）承租人欠付租金未超过应付租金的50%，且仍在支付租金并愿继续履行的，出租人不享有租赁合同解除权，承租人仍可主张行使优先购买权。

出租人与承租人未达成合意的类型。出租人告知承租人出售意愿后，将房屋以低于承租人给出的磋商价格出售给第三人，并办理过户登记的，构成对优先购买权的侵害，其赔偿范围需分情形讨论。（1）出租人与第三人以明显不合理的低价达成交易，亦有违反日常生活经验法则之情形，且未能作出合理解释的，可认定其行为构成恶意串通，确认合同无效，允许承租人行使优先购买权，赔偿范围限于维权费用。（2）房屋成交价格合理的，因该价格低于承租人给出的磋商价格，出租人对承租人成功行使优先购买权应有合理预期，此时优先购买之机会利益转变为承租人可确定的期待利益，当在优先购买权行使后目的落空的框架内讨论赔偿范围，其计算范式为：赔偿范围=搬迁费+房屋差价损失（+固定装修残值/经营利润损失+中介费）。仅在租赁期限未届满提前结束租赁关系时，方支持固定装修残值或经营利润损失的赔偿。

出租人未通知承租人的类型。因承租人行使优先购买权的机会自始被剥夺，机会实现的可能性难下定论，故出租人仅对可预见的损害类型，在所收取的租金范围内承担赔偿责任，其计算范式为：赔偿范围=已付租金损失/搬迁费（+固定装修残值/经营利润损失+中介费+房屋差价损失）。仅在承租人另行购房或有购房之积极行为，且购房目的同原有租赁目的一致的情形下，方支持中介费和房屋差价损失的赔偿。详言之，不定期租赁关系中，因出租人可随时解除租赁合同，承租人不存有对该房屋稳定使用之合理期待，故不予支持其赔偿请求。定期租赁关系下，承租人若仅为投资获利而租赁，未对房屋进行实际使用的，已付租金作为投资损失计入赔偿范围；为生活居住抑或生产经营而租赁的，仅在租赁期限未届满提前结束租赁关系时，生活居住下的固定装修残值或商事租赁下的经营利润损失方可列入赔偿范围。

结语

审理优先购买权损害赔偿纠纷，需在天平两端悉心掂量：一端是承租人居住稳定与信赖利益的维护，一端是出租人产权自由与交易效率的保障。唯有立足规范本旨、细分侵害情形、权衡双方得失，才能在个案裁判中竖起鲜明航标——既不让优先购买权停留于“纸面权利”，亦不使其异化为承租人获取不当利益的工具，从而为市场交易的有序运转与租赁关系的和谐稳定，筑起可靠可预期的司法屏障。

供稿：法培处、芗城法院

作者：林银木、曾裕彤

编辑：罗泰敏