北京
文/上海进深 严明会
闵行兰香湖核心区，紫江即将放出一批好货。
继兰香湖悦邸北区案名公示后，近日，项目14-07地块、14-09地块规划设计方案公示。
这两块地容积率都只有1.01，全部规划为6层洋房类产品。
具体来看：
14-07地块：
拟建9栋6F住宅产品，并在西侧配置一栋2F菜场以及3F社区配套。
用地面积约31662㎡，总建筑面积38469.63㎡，其中地上建筑面积33189.63㎡，地下建筑面积5280㎡。
14-09地块：
拟建7栋6F住宅产品，并在西侧配置一栋2F菜场以及3F社区配套。
用地面积22595.84㎡，总建筑面积约26671，其中地上建筑面积23671㎡，地下建筑面积3000㎡。
围绕总平图，三个信息点值得展开说说。
1、可能会有顶复
根据目前释放的信息，项目主力户型建面约136-168㎡，层高约3.3米，尺度偏改善，一共仅180套。
部分楼栋是坡屋顶构造，这通常意味着顶楼会是复式户型，带阁楼或挑高空间，赠送率可能相当可观。
2、人车不分流
由于两幅地块的地下建筑面积都压得很低：14-07地块地下仅5280㎡；14-09地块地下仅3000㎡。
想做全地库、全人车分流，根本不够。总平图上，两个地块的四周几乎被地面车位围了一圈。（下图中的紫色部分为地面停车位）
也就是说，未来很大一部分业主回家要把车停在地面，然后步行入户。这和当下改善市场全人车分流的基本共识差了一截。
3、游艇巴士站
从总平图看，紫江这次没有做当下流行的下沉庭院和首层架空会所。
据悉，项目给出了一套偏实用的社区功能组合：养育、社区食堂、健身、卫生服务站，自持生鲜超市及匹克球场，日常生活的基础项基本配齐。
这里有一个彩蛋：09地块的北侧有个游艇巴士站。临水而居的体验，从概念直接落进了出行场景里，紫江这是把兰香湖的资源深度用足了。
不过，一路之隔的象屿项目，是实打实的全地库、地面零车位，还是双会所配置，总建筑面积超3500㎡。
江景湖景兼具
回顾土地端，今年1月6日，上海第十批次土拍中，紫江集团旗下的紫都置业与紫竹半岛地产联合体，以20.09亿元的底价拿下闵行区MHP0-1005单元14-07地块、14-09地块、06-18地块及06-19地块部分地下空间，成交楼板价33440元/㎡。
从今年1月拿地，3月初案名落定、产品信息初步披露，整个推进节奏相当迅速。
这种从容，源于紫江就是紫竹高新区的长期开发主体。
紫江已经在此打造了紫竹半岛、兰香湖壹号、兰香湖贰号等多个标杆项目，对客群画像、开发节奏、资源卖点等都了如指掌。
虽然人车不能分流，但这两块地仍然有一样多数项目不具备的天赋资源。
地块位于北侧就是兰香湖一线水岸，南侧距离黄浦江大约450米。
兰香湖是整个闵行的生态名片，约600亩水面；黄浦江这一段则是“浦江第一湾”，江面开阔，视野无遮挡。
把一线湖景和一线江景，同时收进一个1.01容积率的6层洋房里，这样的产品标签，全上海主城范围几乎找不到第二个。
紫江是谁？
项目的建设单位为上海紫桐置业发展有限公司，法人和董事长正是紫江集团的灵魂人物——沈雯。
1981年，23岁的马桥公社俞塘五队队长沈雯，拿着劳务攒下的3万块钱，带一帮年轻人办起了塑料加工厂。
2001年，他在一片农田上联手交大、华师大栽下一座紫竹科学园，那句“给我20年，给你一座科技城”后来被刻在了高新区展示中心门口。
如今，紫江集团旗下握有紫江企业（600210.SH）和威尔泰（002058.SZ）两家上市公司，紫竹高新区更是中国唯一以民企为主体运作的国家级高新区。
2025年紫江企业实现营业收入96.04亿元，较上年同期的106.37亿元同比下降9.71%。
其中，房地产业务营收3.60亿元，同比下跌74.76%，成为拖累整体营收的主要因素。
在2025年中期业绩会上，紫江管理层曾直言，房地产业务在公司总营收中占比较小，且开发周期长，与包装业务的协同性相对较弱。公司开发完成现有房地产项目后，将不再开发新的房地产项目。
也就是说，兰香湖悦邸北区可能不止是紫江在这个板块的新作，更是一代上海老牌民企在房地产赛道的“收官之作”。
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