宅基地上的吴彦祖工作室们，不给农民租金了？

在上海松江车墩镇，靠近黄浦江的长溇村，曾是一个默默无闻的美丽江南村落。杨是村里的大姓。这几年，一个好莱坞明星的名字让这里声名鹊起：

吴彦祖。

这位集演员、导演、建筑师多重身份于一身的明星，将自己的工作室ZuHaus建造于此。

白色的包豪斯风格建筑，矗立在农田之间。打卡者纷至沓来。

大树与稻田乡村艺术中心、香地艺术中心、丁娘子布艺馆等，一个个文艺地标拔地而起。

在媒体的滤镜下，这里是乡村振兴之地，是艺术与田园牧歌的融合，是上海市级乡村旅游重点村。

这里要建成长三角首个乡村艺术生态综合体，又名长溇滨江文旅综合体（即上海科技影都影视衍生品开发基地）。

然而，故事的另一面，却不太和谐。那些原本指望搭上“乡村振兴”快车的农民，正陷入租金的拉锯战。

风波的核心，指向了由当地引入的文化产业运营平台企业——上海转转客文化旅游发展有限公司（下称“转转客”）。

1

故事的起点，源于一个宏大的愿景。

当传统影视基地专注于绿幕与特效时，长溇村独辟蹊径，将目光投向了影视产业链的末端——衍生品与版权。

于是，总投资宏大的“上海科技影都影视衍生品开发基地”，在2020年年末应运而生。

规划很性感。总投资手笔不小，总面积6.8万平方公里，涵盖全村21个村民小组、969户人家。目标更性感：引入文创企业上千家，年营收20亿，税收3亿，带动周边就业6000余人。

转转客在当中扮演了关键角色——连接村民宅基地与高端文创产业的“二房东”。

它从村民手中租下宅基地，改造后招商，引入高端艺术资源和影视产业，形成完整的影视衍生品版权闭环。

吴彦祖的ZuHaus，就是这条生态链上最闪亮的一颗棋子。

这剧本，本是多赢的。

宅基地变身设计师工作室、咖啡馆等；农民坐收租金；转转客打通“IP—设计—消费”链条。

项目分期推进，率先在长溇村第8村民小组试点，打造一个1.3万平方米的示范区。40多户农民的命运，就此和项目绑在了一起。

路数从当地村民处获得的租赁合同显示，转转客跟长溇村一部分村民签订了15年租约，租金采取递增机制（第一年8元/平/月，第二年16元/平/月，每三年递增5%），每半年一付。

以一个200平方米的农房为例，到了今年，租金在约4万元/年。这个价格，比市场价要便宜。

根据当地村民的反馈，过往几年里，租金虽有时会有一定的延期，终究会给。今年的这一期，已经逾期了好几个月。

村民们多方催讨，最近一次官方答复是4月10日付。可到现在（5月6日），钱还是没到账。

2

代表转转客签约的联系人，叫邓亚鸣。合同在村委会的见证下签订。

邓亚鸣，是这个项目的灵魂人物，自称基地“创始人”。

他不缺光环。前北京寺上美术馆执行馆长，重庆影视版权交易中心董事长。他擅长将虚无缥缈的艺术，打包成可交易的金融资产。他是中国艺术品证券化的推手之一，曾在上海文化产权交易所发行第一支艺术品基金。

如今，他把这套逻辑搬到了长溇村。

邓亚鸣创办的香地艺术中心，就在吴彦祖的ZuHaus附近。据村民说，邓亚鸣时常会出现在那里。

转转客的股东方一共三家：

一家民营地产建筑公司——上海城建建设实业。成立于1997年，以建筑施工总承包起步，后发展为集地产开发、建筑规划设计、建筑施工总承包、建筑产业化、商业及酒店运营为一体的大型企业。

另外两家公司与邓亚鸣关联紧密——北京碧坛清桂科技和上海香地悦道艺术资源管理公司。

分工很明确。一个搬砖盖瓦，负责实体改造；一个运筹帷幄，负责运营和资源导入。

2021年和2024年的公开报道显示，虽然转转客手握多年版权运营经验，但与乡村的结合，这是头一回。

不过，这并不妨碍转转客采用了一套标准的“资本下乡”打法：

用明星效应引流，用艺术概念溢价，用长期租约锁定低成本资产。

出发点是好的。过去的乡村振兴，大多是修路、刷墙、搞绿化，那叫输血。而长溇村是造血，引入影视版权和艺术产业，让土地自己生钱。

3

2025年年初，转转客试图将地产行业里的另一种开发逻辑，嫁接到这片乡野。

转转客在当年投资了一家新公司——上海转转客文化科技发展有限公司（下称“转转客科技”）。

转转客科技的法人，叫蔡雪梅。

她曾任职龙湖、世茂，巅峰期创业成立ELAB（上海定卓网络科技有限公司），是地产界赫赫有名的“营销女神”。

ELAB的定位很新潮：“首个基于C2B逻辑的生活方式预制开发平台”。

说得通俗点，就是定制化的代建服务。公司刚成立就拿了唯品会、顺为资本的投资。

蔡雪梅带着她的ELAB入股转转客科技，持股47%。2025年，ELAB为长溇村拍摄了一系列的广告宣传片，并对外招商。在其小红书账号上，项目又被称为浦江之翠，起租期10年起。

商业模式的轮廓很清晰：除了代建费，还有长租短付（给村民半年付，向商户收长租）。一个利用时间差来滚动资金的经典玩法。

不过，该小红书账号从2026年起就没有进一步信息更新了。

除了代建和招商，蔡雪梅自己也是项目的商户之一。

ZuHaus的对面，曾开过一家普洱式生活馆。红色飘带式装置，醒目的PUER招牌，艺术感十足。这家店，是蔡雪梅和故山杭州文旅科技有限责任公司从云南普洱引进来的。

她当过策展人，在里面办展，邓亚鸣则担任展览总监。公开视频里，两人同框的画面并不少见。

注册这家普洱生活馆的公司叫普洱凤卓科技发展有限公司，地址就落在示范区内村民的宅基地上。

有村民对路数反映，用宅基地地址注册公司，村民没同意。路数无法确认，当初是否经过了村委会的同意。

4月底，路数在现场看到，普洱生活馆的招牌已经隐去，内部一楼的一间房里比较空旷，剩下水吧台和零星的家具。工人正在旁边搭建一个大型烤炉。

从当地官方媒体最近发布的内容看，整个项目的招商还在继续。

但路数无法确认，蔡雪梅的ELAB，是否还在项目的牌桌上。

4

如今，走进示范区，一种割裂感扑面而来。

示范区内确实有艺术感和设计感，但示范区内的整体建设，并没全部完成，对外开放的商户，不算特别多。

推进了五年，曾宣布“完成90%以上招商”的示范区，现状是：

以陈家浜河为界，西边除了ZuHaus和雅苑门窗紧闭，大多数早期落地的建筑，不是围挡施工，就是内部在敲敲打打中。

像民宿项目大树与稻田乡村艺术中心，2024年就开业了，现在在修围墙和水池。香地艺术中心外面，搭着脚手架。ZuHaus的一面墙上，还挂着一张2025年的活动海报。

时间，仿佛凝滞。

这些建筑，早不是原来农宅的模样。有的甚至是打通了好几家的宅基地，内部一通到顶，像个巨大的仓库。

根据合同，租约到期或提前结束，转转客没有义务复原。也就是说，如果村民最后想住回来，还得自己掏钱，把眼前的“艺术品”拆掉，重建家园。

在ZuHaus的附近，还有几个拆了一部分后被废弃的房子。村民说，那属于最后几户搬迁的人家。但拆除重建的工程，已经停了好一阵子了。

陈家浜河的东边，规划中的汤泉民宿仍是大片农田。在靠近陈介浜桥的附近，有一排建好不久的新屋，里面空无一人，杂草丛生。

不过，在示范区之外的散点区域，倒是有一些新店铺在陆续开张。比如，今年五一试营业的柴窑空间，主打烘焙。

这似乎又在说明，这片土地的商业想象空间，并未完全熄灭。

5

从振兴乡村的大方向来审视，长溇村并非没有可取之处。

“明星引流+资本运作+专业建设”的黄金三角，为日渐凋敝的空心村，带来了人流，带来了曝光，带来了可能性。

但从资金层面看，这类重资产、高格调、长回报周期的乡村综合体，极度依赖长线资本的耐心。一旦招商或产业转化不及预期，夹在中间的“二房东”，现金流就会瞬间紧绷。

紧绷的代价，便向下传导。

更深层的问题在于，在这场从村落到国际影视基地的跃迁中，村民，尤其是示范区的40多户村民，处于被动的位置。

他们可能看不懂“影视衍生品生态”，也参不透ELAB的模式。他们交出了安身立命的土地，换来的却不是现代化的契约精神。

在这场资本的盛宴里，他们成了价值链的底层，成了宏大叙事中的沉默背景板。

宅基地，是农民最后的退路和尊严。当这些权益被打包进商业开发的宏图时，需要有更坚硬的契约精神，更周全的监管机制来护航。

对于邓亚鸣和转转客团队来说，如何兑现对农民的承诺，不仅关乎企业信誉，更关乎这场乡村实验的成败。

如果“乡村振兴”的代价，是让最弱势的农民，在转型的颠簸中承担阵痛，甚至失去基本的保障，那这种振兴，就成了悬浮在空中的艺术狂欢。

毕竟，真正的乡村振兴，不应只是资本与艺术的联姻，更应是资本与农民的双赢。

长溇村的村民们还在等待。等一份迟到的租金，也在等一个交代。

这是一切宏大叙事里，最朴素的民生底线。

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