京城楼市实探：“刚需”与“改善”潜力平稳释放

来源：证券日报

证券日报记者 陈潇

“五一”假期期间，北京楼市运行态势平稳。《证券日报》记者实地走访发现，多数新房项目未推出大幅促销活动，主要延续前期开盘优惠政策，或通过阶段性营销活动加速去化，整体让利幅度有限；与此同时，二手房市场在假期前半段的带看量相对平淡。“不少客户选择外出旅游，看房节奏有所放缓。”一位链家经纪人向记者表示，随着“五一”假期后半段返京客流逐步回升，二手房带看量已出现回暖迹象。

多位中介人士向《证券日报》记者透露，近期业主信心有所增强，二手房议价空间较此前有所收窄；与此同时，具备产品力优势的新房项目去化持续加快，“卖旧买新”的置换升级需求成为支撑市场的重要力量。

小户型走俏 改善客“卖旧换新”

“五一”假期，北京二手房市场虽未达到高峰期的活跃程度，但门店带看量仍保持一定规模，部分优质房源迅速吸引了买家关注。

在丰台区一处刚挂牌的房源看房现场，一对新婚夫妇正在与中介沟通购房细节。“我们预算在300万元左右，优先考虑通勤便利的两居室。”其中一位购房者表示，相比新房，目前更倾向于选择总价合适、装修较好的二手房。

在刚需不断释放的同时，改善性需求的入市节奏也在发生变化。“最近有不少客户在考虑置换，有的甚至计划卖掉两套老房子，换一套新房。”上述中介表示，“这类客户多来自海淀、西城等核心区域，手中的房源房龄较长，此前可能一直处于观望状态，但随着新房产品力提升以及政策环境相对宽松，置换意愿明显增强。”

在丰台区西侧、五环外的某新建楼盘售楼处现场，沙盘区不时有购房者围拢咨询，洽谈区基本处于满座状态，置业顾问也频繁带领客户参观样板间。

“‘五一’期间，我们楼盘平均每天成交五六套，目前最小面积的房源已售罄，在售的主要是90多平方米的户型。”该楼盘置业顾问对《证券日报》记者表示，项目自4月份开盘以来，整体去化进度较快，目前部分户型仍维持开盘时的8.8折优惠，按照当前销售节奏，预计一两个月内有望完成清盘。

整体来看，部分具备产品力优势的新房项目销售热度较高，反映出改善性住房需求正集中释放。

需求加速入市 “品质升级”或成主趋势

事实上，“五一”期间的市场表现是4月份北京楼市“小阳春”行情的延续。中原地产数据显示，4月份，北京二手房网签量达17893套，同比增长14.9%，创近五年同期新高。

新房方面，4月份，新房成交3979套，环比上涨19.38%，同比上涨23.11%。从区域分布来看，五环外项目贡献了超七成的成交量。

相比于前期，改善性需求入市更为积极。中原地产数据显示，4月份北京二手房成交方面，400万元到600万元总价段占比超35%，为成交主力；70平方米至90平方米面积段成交占比达28%，90平方米至120平方米改善户型占比达22%。

“从当前成交结构来看，北京楼市已转向以改善性需求为主导。”中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，一方面，多子女家庭需求、居住条件升级等因素持续释放改善性需求；另一方面，老旧小区改造的加快推进，客观上推动了“以旧换新”的置换链条，三居及以上户型成为市场交易的重要支撑。

从客户决策周期来看，张大伟表示，4月份，北京二手房带看量环比增长15%，优质房源成交周期从1至2周缩短至3到5天，部分学区房挂牌3天内即成交。新房去化速度加快，市场流动性显著提升，4月份北京业主信心指数达8.08%，处于近一年高位，较3月份提升0.5个百分点。

展望未来，张大伟认为，市场已明确释放企稳信号，北京房地产市场将进入“存量为主、增量为辅”的稳定发展阶段，改善性需求将成为市场核心驱动力，“以旧换新”“品质升级”或成为主流趋势。