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太原楼评☞| 业内视角
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导读
在全国楼市双轨制下，新房逐步走向改善，二手房承接了刚需！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
购房趋同购车｜同处存量时代
房产消费的逻辑在未来基本格局定调了——退去投资属性，回归居住本质，属于生活消费品，其伴随时间的推移，购房和买车的逻辑基本趋同！
截至2026年5月，中国房地产市场已进入存量时代，新房与二手房的分化趋势显著加剧。全国重点城市二手房成交占比超60%，是新房的2-3倍！
新房在“好房子”产品革新下，优质的新盘价格坚挺且存在因产品力提升而价格上扬，但仍存在大量的存量新房处于滞销，去化困难，价格承压！
购房成交群体中，自主为购房的80%，投资属性占比不足10%，以及部分被迫行业顶账或者被批营业做运营的房企！
NO. 1｜全国新房：供需两弱，环比趋稳
长期看，全国新房市场成交规模支撑点在人均0.5-0.6平米，换算新房成交量大约为7-8亿平方米。
看全国重点50城数据，根据克而瑞数据显示：2026年1-4月份累计同比为-18%，但4月份已经出现了同比正值增长9%，且属于连续上升趋势。
从新房新增面积来看，2026年1-4月新房成交上涨并非源于供应的增长，相反新房新增供应处于同比连续下行，新房去库存较为明显！
NO. 2｜全国二手房：成交量涨价跌
全国重点20城中，2026年1-4月份二手房成交量同比属于连续上涨趋势，属于成交量逐步筑底。其中2026年4月份重点城市同比涨幅17%
全国根据住建部《全国住房资源普查报告》数据显示，大概有3.0亿套城镇产权住房，农村产权住房约为1.1亿套。
仅计算可以交易的城镇各类商品房约为2.0-2.4亿套，以常规5-6%的挂牌出售比例来计算大约为1000-1500万套二手房在出售。
每年全国成交的二手房大概规模在500-600万套，这就导致二手房属于供大于求，成交周期普遍城市需要2年，二手房价格承压而阴跌！
NO. 3｜房地产风向：政策趋势
从近期2026年房地产政策中整理看，双轨制分化是房地产阶段的新特征！
其次，限购限售基本全面放开，公积金额度和覆盖面持续扩大，以适应改善属性的新房的总价上行的趋势。
第三：二手房分为三个段位，20年以内的楼龄的二手房成为刚需家庭的选择，其价格会略高于配售型、人才型保障住房的价格，成交价仍会持续走低！
对20-30年楼龄的二手房委托城投公司收购，加固改造转为配租型保障房，减少地方政府在新建保障房的投资，收购价格逐步趋近于新建投资成本。
对即将超过40-50年楼龄的旧房子的拆迁改造，重新适度激活居住面积的升级，对城市更新的方面进行优化！
咨询顾问，专注趋势！
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