中央定调楼市新政，深圳跟进落地，房地产市场真要回暖了吗？

政策发布仅一天，深圳便连夜出台楼市新政，4月30日正式落地，成为一线城市中首个全面响应的城市，中央定调加深圳新政，会让楼市回暖、地产投资成为当下全民关注的焦点吗？

本轮楼市政策的核心是自上而下的托底稳市，而深圳的新政，直接把政策诚意拉满，更为一线城市全面松绑拉开了序幕。

深圳本次新政，核心围绕“降门槛、减压力”两大方向，全部是直接惠及刚需的实打实利好。

一方面全面放宽购房限制，福田、南山等核心地段，深户可购买3套住房，非深户连续缴纳1年社保或个税可买2套，即便无社保缴纳记录，持有效居住证也可购买1套，购房门槛直接降到一线城市最低水平。

另一方面大幅提高公积金贷款额度，个人最高可贷70万，家庭最高可贷130万，叠加上浮政策后，家庭最高贷款额度可达351万，直接大幅降低刚需首付压力，买房成本显著下降。

不同于此前一线城市仅微调郊区政策的保守操作，深圳本次直接放开核心区限购，相当于给全国一线城市的政策松绑撕开了口子，标杆意义极强。

政策发力之下，楼市回暖信号清晰显现，但绝非此前的全国普涨，核心城市与非核心城市的分化，已成为市场核心主线。

从最新数据来看，市场筑底回暖的趋势已经确立，3月份一线城市新房价格环比上涨2%，此前长期持平的上海、广州、深圳分别上涨3%、0.3%、0.2%。

二手房市场表现更为亮眼，北上广深全线上涨，深圳更是终结了连续11个月的下跌态势。

1-3月全国商品房销售面积、销售额降幅较此前收窄3个多百分点，北京3月二手房成交近2万套，创下15个月新高，上海成交3.1万套，达到近5年峰值。

最关键的信号是，3月末全国待售商品房面积，迎来51个月以来的首次同比减少，持续多年的库存压力开始实质性缓解。但也要清醒看到，全国楼市全面企稳仍有不少挑战。

1-3月全国房地产开发投资同比下降11.2%，房企到位资金同比下降17.3%，部分房企的经营风险仍未完全出清。

同时居民购房意愿仍待修复，核心城市市场热度回升，但多数三四线城市库存去化依旧困难，市场观望情绪浓厚，二手房交易占比已接近市场总量的一半，新房份额持续收缩的长期趋势不会改变。

先看地产板块，政策落地当天，金融街、绿地控股直接涨停，万科、招商蛇口等龙头房企同步上涨，港股华润置地、融创等标的也迎来普涨，核心驱动就是政策利好带来的市场信心修复。

短期来看，地产板块走势将与政策节奏高度绑定，后续若有新的稳楼市政策出台，板块仍有阶段性上涨机会，重点关注布局核心城市的房企与优质龙头标的。

长期来看，板块绝不会再出现全面普涨行情，分化将成为绝对主线：资金充裕、聚焦核心城市、主打高品质产品的房企将逐步迎来发展机会。

而资金紧张、重仓三四线城市的房企，经营压力将持续加大，甚至面临市场淘汰，城市更新、老旧小区改造也将为相关房企带来新的增量空间。

对于普通人买房而言，核心逻辑只有一个：刚需自住优先选择核心城市核心地段，可择机上车，不必执着于抄底最低点，非核心的三四线城市，除非是刚性自住需求，否则不要轻易触碰投资性购房。