余峰：助力城市生长 “城”就品质生活 | 2026观点购物中心暨零售消费峰会

本文为余峰先生在2026观点购物中心暨零售消费峰会发表的演讲。

余峰（粤海天河城集团副总裁）：尊敬的各位商业同仁们，下午好：非常荣幸能参加今天的论坛，与各位商业巨擘共话行业未来。今天，我想围绕一个主题，也是天河城三十年始终在思考和实践的方向——“助力城市生长，‘城’就品质生活”，分享一些观察和感悟。

三十年来，广州的商业格局发生了翻天覆地的变化。我们身处其中，既是见证者，更是参与者。首先，我想说说这三十年的“变”。

一、三十年之“变”

（一）商业竞争格局之变

从商业竞争的变化趋势看，我们行业现处在总量增长放缓、存量竞争加剧的阶段，都在加快项目调改和运营提质。

据行业统计，商业体面积近十年复合增速是10.9%，截至去年年底，存量面积已达到6.67亿㎡，而新增商业体量和数量同比跌幅都达到28%，行业的发展模式已从“规模扩张”转向“质效优先”，竞争将持续加剧。

另一方面，城镇化与消费升级持续推动商业空间优化与更新，市场进入以存量提质与结构重构为核心的发展阶段，要实现高质量增长，必须聚焦项目的精细化运营，匹配消费变化。

（二）消费内容之变

从消费内容的变化趋势看，受电商持续冲击，传统线下商业的目的性消费减弱，线下商业回归“体验与特色”的核心价值，消费市场从“功能导向”向情绪导向和特色导向转型。

一方面，2025年全国商业营业用房销售面积同比下降9.5%，商铺租赁需求持续疲软，租金延续下跌态势，据行业统计，零售门店数量占比下降至49.2%，门店净增率连续三年为负；其中以“目的性消费”为核心的传统百货、社区超市受冲击最为明显。

另一方面，服务零售额同比增长5.5%，增速分别高于社零总额(3.7%)和商品零售额(3.8%)，服务消费成为新增长点，其中情绪与特色消费成为新核心。

根据第三方机构数据显示，中国情绪消费市场规模持续增长，预计2029年将突破4.5万亿元，购物中心持续强化场景创新与情绪绑定，以场景主题化营造沉浸式情绪氛围，以业态多元化覆盖全场景情绪需求，以运营精细化强化情绪互动与粘性，深化打造核心竞争力。（三）产品形态之变

三十年前，市场以“一铺养三代”的街铺为主流。随后，天河城在广州日报上打出“把北京路竖起来”的广告，开启了盒子式购物中心的1.0时代。此后，产品形态持续迭代：从盒子到“盒子+文旅”，从“盒子+街区”到层出不穷的非标项目。每一次形态的演进，都重新定义了人与商业的空间关系，现在的商业空间由单一购物载体升级为生态感与松弛感、社交感与社区营造、异域与在地人文性并存的城市生活空间。可以说，三十年来，无论是竞争环境、消费逻辑还是物理载体，变化无处不在，且仍在加速。

二、天河城之“不变”

在如此剧烈变化的外部环境中，天河城始终保有若干“不变”的坚守。正是这些不变，构成了我们穿越周期的底气，也定义了我们的企业底色。

（一）助力城市生长的初心

我们始终将自己视为城市有机体的一部分，而非孤立的商业节点。

1、从天河路起步——三十年前那里还是一片菜地，天河城落子后，整个天河路商圈崛起为年销售额数百亿的华南第一商圈。再到番禺，我们进驻前的区域商业面貌与进驻后的商圈蝶变，对比鲜明。北京路更是典型：一条本就闻名全国的步行街，长期缺乏一个与之匹配的现代化商业盒子。天河城北京路店填补了这一空白，客流数据充分证明了我们对老城商圈升级的助推力。还有深圳金威啤酒厂的旧改项目——从工业遗存到城市活力新地标，每一步都践行着助力城市生长的初心。

2、产品线方面，我们通过“动漫”“天地”等不同产品线的拓展，满足多元人群的需求，持续为城市商业注入新的成长动能。动漫星城作为国内动漫业态商业的先行者，开创了以动漫为核心的主题商业新模式，近年来持续开拓创新引入更多头部动漫品牌，成为中国二次元经济的标杆。天河城还打造全新产品线“粤海天地”以高质量首店、特色餐饮打造高质餐桌社交场景，满足都市CBD高质客群的社交化空间诉求，既迎合了时下非标体验潮向，亦顺应消费者对于情绪价值满足及“新五感体验”（社交感、松弛感、氛围感、原生感、存在感）的需求趋势，进一步强化天河城高品质商业名片。

（二）成就品质生活的使命

这一使命具体体现在两个战略支点：一是持续调改升级，二是首店经济引领。

1、在持续调改方面，我们正在推进广州天河城开业以来范围最广、力度最大的一次系统性升级。2024年至2026年，覆盖购物中心内装、外立面及写字楼公共区域的三年改造计划已全面启动。值得强调的是，我们探索出了一套成熟商业项目“无感施工”的创新模式——在保障商户正常经营、不影响顾客体验的前提下，实现空间品质的渐进式蜕变。从率先完成的户外园林升级，将传统封闭式花坛改造为开放连贯的现代花园式广场，到B1层“潮趣会客厅”的成功亮相，再到以“天城星河”为设计理念的内外空间重塑，我们坚持“从面子到里子”的系统焕新。正如我们内部所强调的：升级改造不是单纯的硬件翻新，更是对运营体系、服务能力的整体升级。

2、在首店经济方面，我们持续以“首店”为抓手，拉升品质生活。2025年，广州天河城负一层成功转型为“年轻社交生活枢纽”，一次性引入超30家品牌，其中首店达10家，首店比例超过30%。首店集聚效应显著——10月1日焕新开业当日，单日客流即创下近40万人次的新高。与此同时，北京路天河城负一层打造A区“多巴胺悦动空间”与B区“动漫馆”，聚焦Z世代客群，深度融合情绪价值与场景体验，于12月25日正式亮相，引入超50家新店，涵盖潮玩零售、二次元文化等多元业态，并成功签约永辉超市“胖东来模式”调改门店，填补了区域大型品质超市的空白。

两大项目的首店实践，共同诠释了天河城“让消费者常逛常新”的品质承诺。

(三）共担共进、匠心运营的价值观。

与品牌方共担共进，是我们的核心运营哲学。我们坚信，商场与品牌之间不应是简单的租赁关系，而应是共生共荣的伙伴关系。当品牌遇到困难时，我们选择与之并肩作战，共同寻找破局之道。

1、一个典型案例来自粤海天地项目。我们结合场内艺术展美陈活动，协同艺术家推出联名产品，并借助媒体传播扩大声量。品牌方无需承担任何额外成本，仅通过我们的平台资源与内容共创，便成功打造出爆款单品。数据显示，活动后该品牌月均销售额增长达137%。这一举措在提升租户销售的同时，也实现了商场与品牌的双赢。。

2、与此同时，匠心运营体现在细致入微的服务细节中。我们以“诚”计划全面升维会员价值体系，从“普惠式”礼遇转向“甄享式”体验，依托标签画像、智能营销与CRM系统迭代，实现数字化精准服务。截至目前，天河城会员数量超600万；会员消费贡献达35亿元。我们不仅服务消费者，更联动品牌租户，一店一策研判经营痛点，打造定制化消费场景；同时构建跨业协同生态与系内传播矩阵，强化会员连接密度。正是这些看不见的坚持——从会员关怀到场景共创——构筑了消费者可感知的温度与信任。

（四）爱一座城的文化

1、第一重“城”，是广州这座我们扎根生长的城市。

商业不应只有冷冰冰的交易，更应有对城市生态的温情回馈。在流浪动物关怀领域，我们持续探索公益与商业空间的创新融合，将温情呼吁延伸至线下公共空间，让每一次互动都转化为切实的善意。

在助力乡村振兴方面，我们深度参与广东省“百千万工程”。在总部粤海集团指导下，天河城发挥商业品牌与渠道优势，构建“强组织、拓渠道、树品牌、促振兴”四维联动帮扶模式：系统性引进高州优质农产品，开展常态化直播助销；无偿投入商业资源，在高速服务区打造创新商业标杆；联合当地推出联名产品，

助力村集体企业从无到有；同步推进教育帮扶与生态植树。以商业能力反哺城乡协调发展，形成可复制的消费帮扶路径。

2、第二重“城”，是天河城这个我们共同守护的“企业之家”。

温度不仅向外传递，更向内生长。我们坚信，只有对员工有温度的企业，才能对消费者、对城市有温度。从企业文化运动会的火炬传递与精神凝聚，到精准帮扶困难职工、慰问一线与退伍军人；从健康主题活动的持续开展，到员工心理关怀与互助保障的落地——我们致力于营造一个有归属感、有温度的工作环境。

归根结底，商业需要温度——对城市有温度，对社会有温度，对员工有温度，对消费者有温度。唯有温度，才能让商业空间超越交易的场域，成为真正意义上的“生活共同体”。

三、天河城的30年 继续打造有爱有温度的商业空间

各位同仁，回顾这些变与不变，我们更加清晰：未来的竞争力不在于追逐每一个风口，而在于守住那些经过时间验证的价值锚点。

站在下一个三十年的起点，天河城的初心始终未变。我们将继续助力城市生长、成就品质生活、共担共进匠心运营、爱一座城。

今年恰逢天河城三十周年，三十载深耕，天河城始终坚守“爱一座城”的品牌温度，持续打造有爱有温度的城市商业空间。

围绕“爱一座城”的品牌宣传语，我们同步全渠道开展爱在城中、爱在甄选、爱在相聚、爱在为你 四大有温度的品牌表达。

爱在城中，将城市人文的温度注入商业空间，植入在地文化与城市记忆，筑牢温暖商业的空间根基；

爱在甄选，用全龄友好的品质提案回应市民期待，兼顾潮流与烟火气，引入首店、旗舰店，完善便民业态布局；

爱在相聚，以多元创新内容激活商业生命力，让天河城成为市民愿意停留、相聚、分享的情感港湾；

爱在为你，以人为本，以客户为伴，用长效服务沉淀温暖价值。

未来，我们将继续以爱为锚，打造有温度、有情怀、有生命力的城市商业空间，持续讲好与城市共生的故事，让 “爱一座城”不仅是一句口号，更成为我们深耕城市文化、服务市民、共创未来的长期承诺与行动。

最后，感谢各位的聆听。期待与诸位携手，共同书写中国商业的下一个三十年！

谢谢大家！

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