DT扩张“烧钱”，华联股份“小SKP”复刻之路难走丨年报观察

当前，线下商业格局持续迭代，行业竞争日趋激烈，企业经营压力显著加大，这一现状在华联股份的年报中得到充分体现。

4月28日，华联股份发布2025年年度报告。期内，公司实现营业收入11.98亿元，同比下降14.31%；归属于上市公司股东的净利润-2.94亿元。

时隔一年，公司重回亏损区间，此次由盈转亏并非单一因素所致，购物中心运营表现不及预期、影院板块经营回落，叠加DT新业务扩张催生开办费用增加，再加上当期计提资产减值，多重压力共同拖累整体盈利表现。

针对业绩下滑、新业务布局等核心问题，新地产尝试联系华联股份方面，截至发稿，未获得公司正面回应，证券事务部负责人表示，公司相关情况以公开披露的年报信息为准。

社区商业基本盘增速放缓

华联股份业务主要涉及社区商业运营管理和影院运营管理两大板块。

从营收结构来看，2025年租赁及物业管理贡献收入8.42亿元，占总营收的70.25%，为公司第一大收入来源。该业务长期维持较高盈利属性，期内毛利率为51.65%。

但伴随行业环境变化，传统经营红利逐步消退，2025年，该项收入同比下滑了11.55%，增长显著乏力，毛利率也比上年同期下降4.25%。

事实上，公司购物中心业务经营业绩未达预期，也是受市场环境复杂多变等因素影响，尤其是京外购物中心项目租金水平下降，空置率增加，进一步拖累盈利表现。

为降低亏损项目带来的持续性负面影响，公司于2025年关闭赤峰店，主动收缩低效业务布局。

与此同时，国内电影市场整体低迷，也让公司影院经营业务承压明显，2025年，电影放映及卖品业务实现收入0.94亿元，同比下降4.05%。

整体业绩虽有所下滑，但公司经营活动现金流净额仍保持在5.94亿元的规模，核心商业的“造血”能力依旧具备基本稳定性。

DT扩张路上陷盈利困局

在主业增长见顶的背景下，华联股份将希望押注在了DT社区型时尚精品百货上，试图通过差异化业态转型突破发展瓶颈。

DT业务区别于传统购物中心纯租赁模式，最大的差异化是拥有利用买手团队进行国际采买和商品开发经营模式，采用自营+联营+租赁统一管理。

据华联股份透露，首家开业的位于北京市朝阳区的DT51商业项目，凭借其独特的商业模式和核心竞争力，自开业以来受到市场广泛关注，产生巨大的市场影响力。

依托前期落地案例，华联股份也在持续推进DT商业布局，截至2025年12月31日，公司旗下共有4家DT商业项目，其中已开业项目3家，处于筹备期尚未开业项目1家。

从实际经营表现来看，DT业务仍处于明显的培育投入期，前期投入大、回报周期长，目前尚未实现盈利。年报显示，2025年公司DT业务（美好生活公司）实现收入2.7亿元，净亏损为3279万元。

需要注意的是，随着DT持续拓展规模，相关开办费用也同比大幅增加，成为影响利润的关键因素。因增加新店筹备费用，导致2025年公司管理费用较去年同期增加13.34%至1.43亿元，进一步加剧了整体的盈利压力。

业内人士认为，华联股份试图复刻高端商业运营逻辑，转型方向虽清晰，但短期盈利兑现难度较大，业态落地成效与市场接受度仍有待市场检验。