巨亏 371 亿！深铁年报揭底：比起放开限购，这才是深铁真正噩梦

大家好，我是地产高富帅。

昨天，深圳市场迎来最重磅消息：深圳一夜彻底脱光，非深户也可以买房了，门槛直接拉到最低，也是深圳挤牙膏似的最后一招了。

深圳作为一直以来的楼市风向标，前几次政策都是不痛不痒的存在，或许是因为2026年第一季度的热度，这次上头算是想开了，抓住这一波行情再放出一个大招。

本次新政来看，深圳这一波置换与刚需会全面有所提升，毕竟这么多的名额持续放出，对于布局深圳的各大开发商来说，无疑是雪中送炭的存在。

不过，其他开发商估计偷偷在笑，作为深度布局深圳的超大型国企深铁集团来说，却是噩梦的开始。

就在近期，深铁集团发布的2025年年报，再次迎来巨亏。这是深铁集团入股万科之后的第N次大亏损，万科已经成为深铁集团一个沉重的包袱。

4月29日，深圳市地铁集团有限公司（简称“深铁集团”）在深圳证券交易所发布公告，2025年度，深铁集团实现收入212.2亿元，其中，地铁、铁路运营及管理设计收入占比64.03%。

公司合并报表范围内发生亏损371.97亿元，占上年末净资产比例为12.34%，超过10%。数据显示，截至2025年12月31日，深铁集团本期计提长期股权投资减值准备132.18亿元。

2017年，深圳地铁集团以664亿元接手华润、恒大所持万科股份，成为第一大股东，在当年算是一个轰动行业的大事件。

彼时，万科是中国房地产行业最亮眼的标杆，媒体盛赞深铁是“白衣骑士”，拯救了万科免于“野蛮人”宝能的吞噬。

算下来当时万科对应的股价在20.5元左右。而如今呢，当前股价只有大约3.9元。光从纯粹持有这部分股权来算账面浮亏就超过540亿元。

谁也没想到，深铁集团这家深圳超级国企不仅仅没能拯救万科，还让万科带入了死胡同，几年时间内巨亏千亿，这笔账不知道谁会买单。

深铁集团入股万科之后的几年，这家国企也从幕后真正走入了台前，特别是一大批管理层集体入驻万科之后，万科的命运也就此改写。

其实，原本的战略逻辑就是万科逐步变成国企，这已经是万科最好的结局，也是万科集团这么多员工的最好结局。

殊不知命运总是这么坎坷，高管变阵，退薪、高管BK，深圳国资深陷千亿'债务枷锁"，这家国企的未来确实无法预估。

年报发布不久，深铁集团再来一次劲爆官宣：

深铁集团发布关于董事长变更的公告，根据相关程序，辛杰不再担任公司董事长。截至公告日，公司董事长空缺暂未任命。后续公司将及时披露新任董事长情况。

这是小编见过最简短的董事长变更公告，或许深铁集团也不太想多说一句话，新董事长的人选一直也没有确认。

辛杰这位前董事长，前段时间的风波更是层出不穷，从深铁到万科，虽然在万科任职时间不长，但是对万科未来的规划仍然还是具备一定的影响力。

公开资料显示，辛杰，1966年6月出生，1988年7月毕业于沈阳工业大学电气专业，研究生学历，工商管理硕士，高级工程师、高级经济师。

辛杰曾在深圳多家企业任职。2009年10月-2017年9月，历任深圳市天健（集团）股份有限公司董事、总经理、党委副书记，董事长、党委书记。

2017年9月，任深圳市地铁集团有限公司董事长、党委书记。2025年1月，任万科董事会主席，后任万科董事长，同年10月卸任。

其实换个角度，谁去管理万科，现在都是最不讨喜的一个位置，所以说辛杰担任万科董事长，估计内心也是拔凉拔凉的。

深铁的高管与内部审计全面进驻万科，估计谁也没想到这个窟窿会这么大。

其实在前面几年，深铁这个名字在全国的名号还是非常大的。特别是其运营的深圳轨交系统，深圳地铁在深圳人眼里绝对是扛把子象征

最直观的感受就是深圳地铁的建设速度实在是太快了，所谓的深圳速度就是这座城市的文化输出。从小编刚来深圳时仅一条轨道线路，到2026年深圳通车的轨交线路已经高达20条。

平均一年开通一条轨交线路，这放在全球都是数一数二的成绩。可以说深圳地铁曾经就可以代表深圳的一种自我驱动的精神力，是无数外地人来深圳居住、求学、求职的第一感受。

其次，深圳地铁集团也是轨道集团尝试布局地产的绝对先锋军之一，曾经在全国引领一股轨交集团布局地产开发的风潮

随着轨道交通网络的编织，TOD模式逐渐成为了地产开发的主流之一，各地的地铁集团也由此崭露头角，形成了一股不可忽视的地产新生力量。

早在2022-2023年，包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团，拿地总金额高达585亿元，接近600亿元。

而且深圳地铁集团甚至还跻身全国拿地30强，2022到2023年，深铁置业的业绩在深圳一直都是保持前三水准，并且盈利能力佳。

得益于房地产开发投资，深圳地铁一度被称为“最会搞副业的地铁公司”，常年处于地铁公司营收榜榜首，也曾是地铁公司中的“盈利之王”。

另外值得关注的是，除去住宅以外，很多轨道地产项目都配备了大量的商业持有项目，把地铁建设的红利都吃了一个遍。

深铁旗下最知名的商业项目就是位于岗厦北的“深圳之眼”，这个项目都曾经变成了各种影视剧的取景地，绝对的深圳超级地标之一。

“深圳之眼”超级枢纽商业项目位于岗厦北枢纽内，地铁2号线、10号线、11号线、14号线在此处交汇，整体商业建筑面积达6万平方米，共规划有城轨区及西、东、南三大主题区域。

整体来看，深铁集团其实牌面一直不错，最可惜的是摊上万科这个巨婴，深圳国资头号招牌也不好使了。

现在的深圳楼市，很像台风过后的天气，看似放晴，实则满地狼藉。深铁拿了一手好牌，却在加杠杆接盘时被人炸得粉身碎骨。

这场收官战，才刚刚开始。

深铁的遭遇告诉我们，当“宇宙第一房企”成为包袱时，任何局部政策的刺激，都难以扭转大周期的碾压力

今天就聊到这里，对万科与深铁有何评价？欢迎留言讨论。