最败家富二代濒临破产？800亿地产豪门，快被接班人卖光了

最近，香港商业地产圈传出了一个大瓜：邓耀升被债主入禀高院申请破产，欠债1599万。邓耀升是“铺王”邓成波最宠爱的小儿子，也是老父亲钦点的二代接班人。 这位曾被寄予厚望的“小铺王”，究竟是如何一步步把百亿家产败光的？

文丨金融八卦女作者：月月

最近，香港商业地产圈传出了一个大瓜：邓耀升被债主入禀高院申请破产，欠债1599万。

这个消息彻底撕开了香港地产豪门——“铺王”家族最后的体面。为啥呢？因为邓耀升是“铺王”邓成波最宠爱的小儿子，也是老父亲钦点的二代接班人。

别看现在“铺王”家族债务压顶，但巅峰时期其实夯爆了：

拥有200多间核心商铺，近800亿资产，据说铜锣湾半条街的租金都流进他家账户……

但曾经每天光收租就能进账超百万的“铺王”家族，如今连一间小铺的年租都拿不出来。短短几年间，800亿资产就亏了个底朝天。

那这位曾被寄予厚望的“小铺王”，究竟是如何一步步把百亿家产败光的？

1./ “小铺王”败家实录：800亿地产豪门，快被卖光了？/

过去一年多，只要媒体提到“铺王”家族，翻来覆去就两件事：要么是被人追着要债，要么就是又在卖资产回血。

先来聊聊卖资产。亏得最狠的一笔是去年7月，旺角砵兰街60号的旭逸酒店卖了4.35亿港元，直接巨亏6.65亿港元，跌幅超过六成；还有悦品海景酒店，卖了18.7亿港元，账面也亏了3.78亿港元……

八妹去查了一下，除了“铺王”家族主动卖的，去年一整年还有至少19项物业因为还不上债被银行收走拍卖，加一起卖了约10.29亿港元。这里面好多都是血亏，比如观塘利宝时中心地，卖价比买入价暴跌了八成；深水埗和旺角两栋全幢物业亏了4862万港元。

到了今年，“铺王”家族更是亏本大甩卖，大家随意感受一下：

油麻地弥敦道巨铺，卖了3亿港元，较2014年8.3亿港元的回购价暴跌63%；
伟德大厦地铺，卖了1.48亿港元，保守估计至少亏了一半；
观塘中海日升中心，1.72亿港元卖掉了5个铺位及12个车位，巨亏65%，亏了3.218亿港元；

类似的新闻多的简直数不过来。有人可能会好奇，好歹曾经也是个地产豪门，为啥会不停的卖资产还债？

这事儿其实主要出在邓成波挑选的接班人身上。他晚年最疼爱小儿子邓耀升，外面叫他“小铺王”，在加拿大念过书，拿了工商管理硕士学位。

说起来，邓耀升还真不是那种吃喝玩乐、游艇跑车的败家富二代，反而非常努力想做出点成绩来。但他不太认同父亲“一铺养三代”的想法——

他觉得收租太慢、太保守，想靠“资本运作”把生意快速做大。

2015年，他们家先入主了一家叫易通讯集团的小上市公司，因为“铺王”家族的声名在外，当天股价暴涨三成，但没多久又跌成了几毛钱的“仙股”。

后来，他又花大价钱买下另一家公司“松龄护老集团”，想去做内地养老院的生意。他还和父亲一起搞了个“陞域集团”，计划在2021年上市。

最激进的是2017年。那一年邓耀升到处收购酒店、买地，前前后后花了266亿港元，想把家族从收租生意转型成酒店帝国。结果2019年游客突然少了九成，2020年酒店几乎一分钱收入都没有。

眼看着“酒店帝国”梦碎，每月的贷款利息像滚雪球一样越滚越大，八十多岁的邓成波再也坐不住了，亲自出山救场，直接叫停了几个养老项目，但这时家里的债已经欠得太多了。

2020年，邓成波自己曾承认“银行那边已经借到顶了”，连私人高利贷都借过。为了周转，那一年下半年他卖掉了至少100亿港元的物业。

在他去世前的最后半年里，他还不断靠自己的老脸和人脉去求人，把已经抵押过的物业再拿去银行押第三次、第四次，就为了帮小儿子渡过难关。

所以到了2021年“铺王”去世时，这个家族就已经是纸面富贵了。虽然当时外界曾传他留下了800亿港元的资产，但有报道曾粗略算过，光每年要还的利息大概就要20亿港元。

为了还钱，邓耀升只能卖资产回血，确实也回笼了300多亿现金，但窟窿太多，卖得越多，手里的资产就越少，债务就更还不上。

有报道称邓成波走了才四年多，他儿子就卖掉了90个物业。也经常有人调侃，800亿家产，都快被二代“卖”空了。

面对铺天盖地的追债新闻，最近邓耀升打破沉默，对媒体说了一句：

“我们各人都尽自己的努力，希望可以渡过。”

只可惜，这句话听起来更像是无力回天了。

2./ 白手起家的香港“铺王”：熬过金融风暴攒下800亿家产，只为留给儿子花？/

邓成波曾经开玩笑说过一句话：“拼命赚钱，就是为了留给儿子们花。”

他能攒下这么厚的家底，可不是天上掉下来的馅饼，而是自己踩中了风口，然后一步一步从底层熬出来的。

邓成波1934年出生在广东南海，很小的时候父亲就过世了，他跟着母亲逃难到了香港。16岁开始出门做工，当了电灯学徒，这一干就是整整十年。

到了27岁，正好赶上香港经济起飞，满大街的店铺都需要做霓虹灯招牌来招揽生意。邓成波觉得这事儿能干，就自己开了个铺子做霓虹灯，赚到了人生第一桶金。

到了70年代初，霓虹灯生意慢慢不行了，他就转行开了一家小酒楼。在店里天天听客人聊房子，都说买“楼花”能发财。所谓楼花，就是房子还没盖好就先付定金买下来，这个模式又带出了另一个赚钱的法子——把买房的资格倒手卖给别人。

那一年邓成波40岁，他把全部家当押上，又问亲戚朋友借了一圈，凑了30万港元，在大家都不看好的西环一口气买了三个楼花。两年后房子盖好了，房价涨了三倍，他转手一卖，净赚了90万港元。

手里有了本钱以后，他开始在九龙和港岛的老区“扫铺”。他的眼光很奇特，专挑街角或者公交车站旁边的小铺子，哪怕只有十几平米，只要位置合适他就拿下。他的想法很接地气：

小老板比大公司靠谱，他们做街坊生意，不会随便搬走。

后来行情继续旺，他又在旺角、油麻地那一带拿下二十多个铺子。身边的人劝他，还是留些现钱在手上保险一点，他压根没听进去。他有自己的商业逻辑：

铺子是活的，租出去每个月就能进钱，只要收到的租金够还银行贷款的利息，这生意就崩不了。

到了九十年代，香港的房价简直涨疯了，他名下那些铺子的价格也跟着涨了几十倍。光是靠买卖商铺和写字楼，他的身家就滚到了七十个亿港币。

不过人一有钱就容易冲动。1997年他打算把自己的物业公司拿去上市。结果亚洲金融风暴突然来了，股市楼市双双暴跌。上市的计划黄了不说，之前赚的钱也全赔了进去，还欠了40亿港元的债。

银行天天催着还钱。他只能咬紧牙关，便宜卖掉手里的一部分铺子，同时把剩下铺子的租金降了10%来留住租户。就这么硬撑了三年，才慢慢缓过来。

到了2010年，香港出了一个政策，鼓励把旧工厂大厦改成其他用途。邓成波又看到了机会，到处去搜罗旧工厦，然后分拆出租或者转手卖掉。

据说最多的时候，他手里攥着超过200个铺位和工厦单位，总值超过730亿港元。也有些媒体说，真实数字远不止这些，因为没上市，外界没法准确算。

还有知情的人透露，他名下资产至少有800亿。那段时间，香港差不多一半的铺位都跟他有关系，“铺王”的名号也由此而来。

只是他万万没想到，自己一辈子精打细算攒下的“铺王”帝国，最后会因为接班问题陷入了破产危机。

3./ 豪门传承困局：闯过去是基业长青，闯不过是“富不过三代” /

这些年，越来越多的豪门家族，因为接班问题火烧眉毛。

毕竟就算再家大业大，有时候一两个关键决策拍错了板，就会造成难以挽回的巨大损失，香港“铺王”家族的经历，就是很典型的例子。

可即便前车之鉴摆在那里，接班困境还是一再重演，“富不过三代”就像悬在豪门头顶的一道魔咒，想找到一个能真正挑起大梁的接班人，真不是件容易的事儿。

拿新加坡老牌地产豪门——郭氏家族来说，标准的嫡长子接班，家族传承已经到了第三代。

但问题在于，第三代接班人郭益智有他自己的想法。2019年，他力排众议砸了约100亿元投资重庆协信远创，结果不仅没有帮对方爬出债务泥潭，反而把自己也陷了进去，这笔钱几乎血本无归。

后来，郭益智在英国房地产市场的投资又看走了眼，直接导致家族在2023年上半年盈利暴跌94%。

连续的巨亏直接激化了家庭矛盾，他父亲郭令明一怒之下把亲儿子告上了法庭，要求解除其集团总裁职务，说白了就是“废太子”。

还有郑裕彤家族，第三代里原来被外界公认是接班人的郑志刚，也因为投资策略过于激进，让家族地产生意——上市公司新世界发展，遭遇了20年来首次巨额亏损。2024财年，新世界发展股东应占亏损近200亿港元，股价更是跌掉了三成。

就算郑家家大业大，也经不起这种伤筋动骨的试错。2024年9月，郑志刚黯然辞去新世界发展行政总裁、周大福集团执行董事等多项核心职务，退出了公司的日常管理。

到了去年7月，他彻底退出家族企业的权力中心，还被完全排除在新成立的决策机构之外，手里几乎一点实权都没了。

说到底，家族企业的传承，从来都不只是把权力交到下一代手里那么简单，它更是一整盘生意的前途、成千上万员工的饭碗，连同父辈们攒下来的家业和名声，一并托付给下一代。

香港中文大学商学院的一项研究曾提到，家族企业往往会因为代际交接而导致家族企业的价值损失，这个损失的价值比例高达60%。

在这种数据面前，豪门也会恐慌。闯过去了，家业或许能基业长青；闯不过去，哪怕眼下再风光，恐怕早晚有一天也会陷入“富不过三代”的魔咒。

毕竟，豪门的家业传到第二代、第三代，想要挑起大梁，重要的不是家底多厚，而是接班人要有扛住风浪的能力的眼光。