北京买房：理清思路，购房建议1868

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我有同学在央企，有所了解，所以我认为央企搬雄安对北京房价是一定有压制作用的。因为像我同学们的收入并不高，靠他们自己根本不可能在北京买房的，除非是家里资助。

但他们又都在北京工作，无论住宿舍还是自己租房都是占用了北京的住房资源，而一旦搬去雄安就腾出了这部分资源，虽然减少的不是购买的需求，但也可以算是潜在的需求，从长远看一定是能对降低北京房价起作用的。

A：

1、您说的有道理，但既然您也说了是“长远看”，那得长远到什么时候啊？十年对于城市vs企业来说不算多长，但对于个人来说可就很长了，30岁跟40岁买房能一样吗？

而且我举个例子吧，首钢搬离北京20多年了，石景山的房价走势如何吗？不仅老房没落后，首钢园中海那几个新楼盘还涨幅超过北京大盘，那年轻人想在石景山买到便宜房子还要等多久啊？

2、我之所以不认为央企搬雄安对北京房价影响不大。主要是几个原因：一是只是总部搬离，而任何央企的总部都没多少人，100个央企加起来不过10万人。就算是全家都跟着搬走了，占比不过是北京家庭总量的1%。

二，即便是总部搬离，员工可以跟着去上班，但大多数是不会放弃北京的房子的，只会两地往返。而且家庭成员也大概率不跟着，毕竟配偶工作+孩子上学+父母医疗都需要好资源，而已经到手的资源谁会轻易放弃？这就跟超市排队似的，突然多了个结算通道，冲过去的都是后半部分，前边快排到的根本懒的动，既得利益集团必定是保守+顽固的。

三，参考十多年前北京清理驻京办的情况吧。确实搬走了几千家，据说走了几十万人，但您觉得影响北京房价了吗？很多驻京办虽然招牌摘了，但换了一拨下属企业啊，您觉得他们没有从事驻京办的业务吗？央企也一样，总部可以搬走，但留下个二级公司如何，是否能承接一部分总部的工作？

3、总之我认可您的观点，但在我看来，真正能离开北京的，基本都是早就想离开的，而不愿离开的则自有留下的办法。

4、多说一句，央企为什么要聚集在北京啊？在我看来主要是为了“信息”，因为在人类社会中，信息就是一种权利。当然权利分很多种，行政+暴力+资历+知识+经验+颜值+口才等等，都可以转换为权利。但信息则是流通环节最重要的，兼听则明，信息是能够引导权利的，权+利。

都说现在是信息大爆炸的时代，但在我看来，现在也是信息封闭的年代。普通人+普通机构获得信息的渠道越来越少，公开媒体所得到的都是普通信息，都是人家允许公开的。而真正有价值的信息则越来越封闭，法不传六耳才是千万年不变的法则。

任何信息都是离源头越近才越有价值，毕竟所有信息都是有时效性的。而离多个源头近，则是扩大了信息来源，对于交叉印证也有着重要作用。所以在我看来，之所以央企在北京聚集，也是信息时代的必然产物。而他们如果真的离开中枢，那您觉得在商业竞争中还有优势吗？

央企也是企业，国资委是要考核业绩的，其自身也有扩张的本能。离开北京无所谓，但因此而减少业绩那就不好了。资源在任何时期都是恒定的，信息的传播也是有限的，那问题来了，换做您是央企领导，真的会完全搬离吗？

5、当然，我还是认可您的观点，从“长远看”，对北京房价一定是有压制作用的。就跟首钢如果不搬走似的，或许现在仍然是全国甚至世界钢企龙头，那石景山的房价或许更高。

仅供参考。

二

Q:

我是北京土著，但因为拆迁太早，所以就一套红庙的回迁房，还是一居室，现在我父母住，我租公租房。

现在我如果买房的话主要是首付太少，说实话能买的房子即便在丰台也还不如我现在的公租房呢。所以我考虑卖掉红庙的，然后换一套户型差不多的，比如在丰台，这样能多出100多万的首付，但是学区就没了，过几年等有了孩子上学时还得考虑换房，您有没有什么能兼顾的方案吗？

A：

1、您说的“红庙”是哪儿啊？是宣武广外的吗？这里一般都说小红庙吧？朝阳的和其他地方的才不加大小呢。

2、如果是现在小红庙的就是西城学区房，我要建议的话就是，只要父母同意，那该换就换。毕竟房子是用来住的，还是先解决居住问题吧，学区的事儿等有了孩子再说吧，提前一两年考虑也不晚。

或者这么说吧，既然这套回迁房是一居室，那就属于占坑儿房，溢价比例相对高，基本都在30%左右或以上。假定房子价值300多万吧，那其中100万以上都是学区价值，在孩子上学前是发挥不出任何作用的，房子居住的性价比也低，溢价部分还有保值风险。

而且广外也不算太牛的学区，之所以受追捧是因为房价相对低，家长们能用较低的成本获得西城学位。那既然是学区不太牛，人口高峰之后的保值风险就相对大，毕竟只有好资源才永远稀缺呢。而且就算保留了这套房，等您家孩子上学时要有更好的选择呢？是换是不换？

3、所以我要建议就是该换就换吧，前提是父母同意。学区的事儿没必要太着急，常规建议是买在保值好的地段儿+小区，将来如果再换回学区房也不吃亏。

仅供参考。

借网友这话题聊两句。很多人不知道北京的“红庙”是供奉的什么神仙？甚至有人还以为跟“黄寺”似的喇嘛庙呢。

其实北京无论是红庙还是白庙，供奉的都是关公，也就是关帝庙。区别是红庙供的是赤兔马的关公，而白庙供的是白马关公。

之所以有白马，传说是明朝有位皇帝打败仗的时候被关公显圣救过，而且被赠送了一匹白龙马。这皇帝有说是燕王朱棣的，也有说是正统皇帝朱祁镇（明英宗土木堡之变）的，反正都一个意思，于是就有了白马关帝庙。

另外北京还有黄庙（黄寺）和黑庙（黑寺），这就都是喇嘛庙了。但之所以称为“寺”，是因为都是皇家敕造的，所有用官方称呼更正规，延续的“大理寺”的传统。

在老北京，曾有说法是大庙三千六，小庙赛牛毛，形容北京各种寺庙多的意思。但其实按照最高统计，最高峰的京师辖区（五环沿线707平方公里），有各种庙宇2500座，其中一半以上都是关帝庙。而且这数字还不包括神龛+佛龛，那就没数儿了。

像广外这地方就有两座红庙，所以分成了大小。大红庙的位置靠东，现在的实验二小广外分校，前身就叫做“大红庙小学”。之所以广外地区的旧改板块叫做“红居工程”，其实就是“大小红庙危改居住区”。

三

Q:

我是00后女生，工作地点东三环国贸附近，考虑买房，预算**万（全款）。无京户但不考虑积分，无学区要求，重点自住兼顾保值，通勤范围半小时半径，请问推荐哪里？

Ps：两居或三居都行，平时自己住，父母来时短期居住。没车也不想买车，地铁方便就行，其他配套无具体要求，最好是闹中取静。

A：

1、这么高的预算就不用标明全款了，真要贷款的话都不好安排比例了。国贸半小时地铁半径，应该也出不了朝阳区，无所谓积分了。

2、我要建议就是先看四惠呗，离国贸好像才两站地吧？典型的金地名京vs东恒二期，一个铁道北边一个南边。地段儿都挺热闹，但也可以算闹中取静，霖霖路地铁小道属于年轻人的散步拍照地。

俩小区保值都挺好的，至少不落后大盘。而且三居室也用不了您的预算，一般千万之内就足够了。

3、觉得不合适就往北，慈云寺凯德锦绣，新加坡开发商的代表作，三居室1300万差不多了。

再往北的选择就多了，其实不用推荐，离商业近的就在大悦城附近，离朝阳公园近的就泛海，好小区有的是。不过这些高档小区都有点儿老了，这些年的价格走势偏弱，可以算保值，但以您家这预算有些偏高了，没有北部的更强。但北边就超出半小时通勤了，看是否能接受吧？

4、其实您这都不用我推荐，预算高就等于选择多，买哪个小区看自己的喜好。常规建议是避开塔楼的老公寓，保值相对弱点儿，其他的板楼次新房大多数都保值挺好的。

仅供参考。

四

Q:

我是首付低，手里存的加上父母给的也就是80多万，所以想在石景山买套老破小收租金，这也是我父母的意思，他们算账觉得买房比存银行划算。但是我同学说北京大部分银行都不给房龄太老的贷款，现在是放宽条件的特殊时期，一旦过了这段时间就不给放贷了，到时候老破小就砸手里了。特来请教

A：

1、买房比存银行划算？这一般都指的是全款买房，尤其是老破小，租金收益确实比现在存银行划算。但您是贷款买房啊，那就不太划算了。

算个账吧，假定房子总价是200万，存银行的话五大行最高利率1.5%，每年拿3万。而如果买房，每月租金在4000多，每年减去物业费取暖费什么的至少4万以上，5万也正常，那收益率就是2-2.5%。比存银行划算。

但您是贷款，假定贷款120万，那每个月就要还6000左右，其中小一半是利息，可收租金才4000多，那能划算吗？或者说至少前几年是不太划算的，只有随着房租上涨，那您的收益才划算，这个周期一般要十年左右。

2、另外是贷款问题，理论上规定是房龄超过30年的都不好贷款。但现实中各家银行的政策不一样，而且对完成改造的小区也有放宽（建委有名单），所以大多数都能贷款。另外各家中介也都有合作的银行，一般都能贷款成功。如果太老了，一般是被要求提高首付比例，或者是降低贷款年限，但大多数都能放贷。

当然我说的也是近几年的事儿，以后的政策不敢保证。

仅供参考。

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