存量商业价值再造的“新都范式”——“桂湖印象”的更新实践

当前， 城市更新已成为城市高质量发展的核心议题，是提升居民生活品质、激发内需活力的关键路径。在此背景下，承载着新都人集体记忆的“桂湖摩尔”，以“桂湖印象”全面焕新，成为观察城市发展脉络与未来愿景的一个生动切片。

第一章：时代命题下的焕新

——从“城市增量”到“存量提质”的必然选择

1.1国家战略与时代必然：从“大拆大建”到“有机更新”

随着我国城镇化从快速增长转向稳定发展，城市发展也“从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，以“大拆大建”为特征的外延式扩张时代已近尾声，以“有机更新”为核心的内涵式发展新篇章全面开启。城市更新，成为推动城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要的重要国家战略。

自2019年城市更新概念在中央经济工作会议上被首次提出，我国已逐步形成了“条例法规、专项规划、具体政策、技术标准、操作细则”等多个层次的城市更新政策体系。各地也正逐步形成“1+N+X”的政策体系，为城市更新提供支撑。据中指数据监测，2021、2022、2023 年是各地城市更新政策出台的高峰期，年度出台的市级政策数量均在130项左右。

数据来自于中指研究院收集整理

2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》。文件明确，城市更新的核心目标是促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，最终打造宜居、韧性、智慧的城市。这深刻揭示了新时代城市更新的三重核心价值：改善民生、传承文脉、激发活力。它不再是简单的物理空间改造，而是围绕“人”的需求，对城市功能、生态、文化、治理进行的系统性重塑。

1.2 成都实践：公园城市理念下的有机更新样本

作为“公园城市”理念的首提地和全国首批城市更新试点城市，成都的城市更新是一场以“人”为核心、统筹生态、生活、生产的系统性实践，形成了独具特色的“成都范式”。

在公园城市理念引领下，成都已形成一套“体检先行、规划引领、多元共治”的系统性模式。将城市更新深度融入“公园城市”建设理念，不仅关注物质空间的焕新，更注重场景营造与生活品质的提升。从猛追湾街区的“微改造”焕发新活力，到各类老旧厂房转型为文创园区，成都的实践表明，成功的更新是“留文脉”与“惠民生”、“促发展”的并进。

同时，成都通过“城市合伙人”等创新机制，撬动社会资本超900亿元参与，形成“政府引导、市场运作、公众参与”的可持续更新格局，不仅解决了资金难题，更确保了更新项目能够长期良性运营。

这些全方位、多层次、多维度的扎实探索，不仅让“公园城市”从美好蓝图变为现实体验，更构建了一套可操作、可复制、可持续的城市更新方法论体系，为后续存量商业项目改造盘活，提供有据可循、有样可学的路径参考。

1.3 新都：深厚基底与战略机遇交织

对于新都区而言，城市更新是区域高质量发展必须把握的时代机遇，也是提升区域能级的必然路径。

新都作为成都千年古邑，老城区底蕴深厚，居住氛围成熟，人口密集。但同时城区也面临着商业设施老化、公共空间不足等问题。推动老旧商业体、老旧街区焕新，正是回应民生关切、补齐功能短板、激发消费潜力的关键举措。

根据2024年四川省政府关于成都市15个县（市、区）国土空间总体规划（2021-2035年）的批复，新都区的核心定位之一就是打造“成都北部消费活力区”。全新的战略定位，为新都的城市更新注入了明确的产业与功能导向。

“桂湖印象”正是在这样的时代叙事与区域战略交汇点上的一次关键落笔。

第二章：项目应答——

“新都城市会客厅”定位下的焕新实践

从昔日人声鼎沸的“桂湖摩尔”，到如今即将全面开业的“桂湖印象”，一座承载新都无数人青春记忆的商业地标，正悄然完成一场华丽蜕变。这不仅是一次简单的改造升级，也是一次探索城市有机更新的实践。

2.1历史底蕴与焕新机遇

“桂湖印象”位于新都老城核心，其一街之隔便是国家4A级旅游景区——宝光桂湖文化旅游区。这里有隋唐园林湖池遗迹，有被誉为“东方斜塔”的宝光舍利塔。深厚的历史文化，是“桂湖印象”打造“文商旅体”深度融合场景的天然优势。

项目周边3公里内常住人口超60万，覆盖数百个小区，居住人口密度大，消费需求旺盛且多样。这既是稳定客流的保障，也意味着更新必须精准回应周边居民对更高品质、更丰富体验的消费需求。

项目区位

如何在保留城市记忆的同时，注入全新活力，是“桂湖印象”必须解答的课题。

2.2深度重塑，全面焕新

“桂湖印象”的回答是全面而系统的。此次改造，绝非简单的“翻新”，而是一次从定位到理念的深度重塑。

定位之新：从传统商场到“城市生活新地标”。项目全新定位“新都城市会客厅”，并依托升庵桂湖、宝光寺等文旅地标，形成“书香、桂香、佛香”三重文化IP，通过打造“康养旅居+购物消费+社交体验+文化教育”复合业态于一体的综合性目的地，盘活存量资产，建设“完整社区”的商业核心，补齐公共服务短板。

桂湖印象效果图

业态之新：首店经济与民生烟火并存。项目在积极引进喜茶、天猫优品等知名品牌及区域首店的同时，保留“好又多”超市等满足日常所需的民生业态，既提升了商业能级，又守住了社区服务的温度，实现消费升级与便民惠民的平衡。

形象与理念之新：传统与现代的融合共生。将桂湖的传统建筑韵味与现代设计风格相融合，通过外立面提升和街道一体化设计，激活城市界面。“桂湖印象”的焕新理念充分观照历史文化根脉与市民群体记忆，让市民游客在街坊里巷中，既能品味新都千年文脉，又能感受现代都市的烟火气息。

桂湖印象效果图

2.3 市场化运作，企业实力夯基

“桂湖印象”是由成都圣瑞商业管理有限公司（以下简称：圣瑞商管）参投并管理运营。圣瑞商管起步四川成都，布局全国，是国内早期提供商业管理专业服务的公司之一，专注商业场景创新运营管理近20年，致力于成为国内领先的商业全链条运营服务商。从策划咨询到运营管理，圣瑞商管可为城市综合体、购物中心、社区商业、街区商业、文旅项目、城市更新、产业商业等各类项目的商业场景空间提供全产业链全生命周期系统运营解决方案。

依托企业近二十载的深耕资产运营的专业积淀和创新，自2021年起，圣瑞商管已连续多年跻身商业地产百强行列，展现出稳健的发展韧性与持续进化的运营实力。

专业的市场化运作，不仅为项目焕新带来更高效率和灵活性，社会资本的深度参与，也意味着项目必须经受市场的长期检验，从而促使项目必须打造真正具有竞争力的产品与运营模式，确保其更新后的长期良性发展。

结语：

“桂湖印象”的归来，不仅是一个商业综合体的重生，更是其在国家城市更新战略与成都公园城市实践背景下，新都利用自身历史文化与市场基底优势，通过市场化手段，对老城核心区存量空间进行价值再造的一次生动演绎。

它证明了，老城更新不是“推倒重来”，而是在尊重历史、关怀民生的基础上，通过创新定位与市场化运作，让老旧空间重新融入现代生活脉络，最终实现文化传承、民生改善与商业繁荣的多赢。