估值50.28亿！砂之船(西安)奥莱REIT获批！

自从2025年12月底商业不动产REITs试点启动之后，各大企业就开始积极行动。

今年1月底，首批商业不动产REITs正式提交申报并获中国证监会及交易所受理。

如今，经过将近3个月的等待，首批次4只商业不动产REITs获得中国证监会准予注册的批复，这标志着我国公募REITs市场向商业不动产领域迈出坚实一步。

而在首批次获批的4只商业不动产REITs中，就包括国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金。

国泰海通砂之船REIT的标的资产为位于西安浐灞国际港的砂之船（西安）奥特莱斯。

这座开业将近9年的奥莱，以50.28亿元的估值迈出了资产证券化的一步！

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国泰海通砂之船REIT获批

对于普通老百姓来讲，REITs实际上是比较陌生的，简单通俗的理解就是：一群人凑小钱，由专业机构统一去买能产生稳定收益的不动产（如商场、高速公路、物流园等），然后把租金、过路费等收入按比例分给大家。

REITs这种模式是上世纪60年代起源于美国的，中国的REITs市场则是2020年4月份才启动的，最开始是从基础设施领域试点，例如高速公路、机场港口、水电气热市政设施等。

后来，“基础设施”的范围不断扩大，将商业不动产纳入REITs试点的政策，则是2025年12月份才出台的。

政策出台后，2026年1月底的时候首批商业不动产REITs项目正式提交申报并获中国证监会及交易所受理。

首批项目包括保利发展、锦江国际集团、上海地产、陆家嘴集团、凯德、唯品会、砂之船、银泰百货等项目，底层资产涵盖商业综合体、商业零售、办公、酒店等成熟商业业态，位于上海、广州、深圳、武汉、合肥、西安、郑州等城市核心区域。

2026年4月24日，中国证监会官网显示，4只商业不动产REITs获得准予注册的批复。

这4只商业不动产REITs分别为：中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金、国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金。

上述4只REITs对应的底层资产分别为北京天通苑核心商圈的龙德广场项目、上海黄浦区滨江板块的鼎保大厦和鼎博大厦、郑州和哈尔滨两座杉杉奥特莱斯、砂之船（西安）奥特莱斯。

可以看出，首批商业不动产REITs底层资产均分布在北京、西安、上海、郑州、哈尔滨等核心城市，业态涵盖奥特莱斯、办公楼、商业综合体等，预计合计募资规模约145.18亿元，4只产品的预测现金流分派率区间为4.75%-6.22%，2026年度均值为5.32%。

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西北“第一奥莱”，估值50.28亿元

在首批次4只商业不动产REITs中，我们当然重点要关注国泰海通砂之船REIT，因为其底层资产是位于西安的砂之船（西安）奥莱。

关于砂之船（西安）奥莱，西安人其实已经不陌生，这座规划总建面约37万㎡大型商业项目，其一期总建面约14.13万㎡（可租赁面积78423.37㎡）于2017年9月开业，二期、三期目前则处于规划之中尚未开建。

此次获批的国泰海通砂之船REIT，资产范围为砂之船（西安）奥莱一期的不动产权，包括房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权。

国泰海通砂之船REIT招募说明书显示，与传统的奥莱相比，砂之船（西安）奥莱全国首家落地“A×(1+N)×AI×S”概念的超级奥莱，业态包括 N 业态、国际名品、男装童装皮具、女装、运动青休潮牌等。

从2025年各业态面积占比来看，N 业态（电影院、餐饮、超级儿童、生活方式）、国际名品（国际服饰、国际精品）、男装童装皮具（男装、童装童玩、皮鞋皮具、男士配件）、女装、运动青休潮牌（运动、青休潮牌）占比分别为22.34%、19.09%、20.42%、20.92%、17.22%。

2023年至2025年，砂之船（西安）奥莱全年客流量均保持在1000万人次以上，客流量年复合增长率约9.13%，这三年的销售额分别为24.29亿元、25.58亿元、27.91亿元，是西北区域销售额排名第一的奥特莱斯项目！

砂之船（西安）奥特莱斯项目采用联营、租赁两种模式向商户收取联营收入、租赁收入、物业管理收入、营销推广收入及其他收入等，2023年至2025年营收分别为34985.99万元、37565.04万元、41386.46万元。

与西安市场上已经开业的奥莱相比，砂之船（西安）奥莱的优势主要集中在交通、周边人口密度、经营，这座奥莱也是是西安市唯一一个与地铁无缝接驳的奥特莱斯项目。

在经营方面，砂之船（西安）奥莱的经营面积、年销售额、品牌个数、月销售坪效、店均销售，在西安已经开业的8座奥莱中，均排在第一！并且处于遥遥领先的地位。

在招募说明书中，砂之船（西安）奥莱的估值为50.28亿元，预计募集规模50.28亿元，基金存续年限30年，2026年度、2027年度预测现金流分派率分别为5.46%、5.8%。未来每年至少分配一次，分配比例不低于可供分配金额的 90%。

在国泰海通砂之船REIT中，原始权益人及其同一控制下关联方拟持战配比例为41%。

随着国泰海通砂之船REIT获得批复，其也成为西部地区首个商业不动产REITs项目！

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十余座奥莱，混战西安

西安，作为国家级消费试点城市，2025年其消费品零售总额已经突破了5700亿元，规模排在全国各大城市第16名，增速则排在万亿GDP城市第5位。

这种规模与增速，让西安城市各大商业重点布局的城市之一！这几年，西安先后迎来了中国第九家宜家荟聚、内地第四座太古里（在建）、重奢级的万象城、中国第四座银泰中心（待开建）、中国西部第二家文华东方酒店（在建）……

西安的奥莱市场，也同样热闹。

截至目前，西安已经开业的奥莱分别为：砂之船（西安）奥莱、王府井奥莱·临潼小镇、王府井奥莱·西咸小镇、华盛奥特莱斯、静安荟生活奥特莱斯、静安国际·万国奥莱、高新新天地生活奥莱、首创西安高新奥特莱斯、京东奥莱（解放路店）……

从这些已经开业的奥莱来看，规模不同，定位也不同。有的属于社区奥莱、近郊奥莱，有的则属于远郊奥莱。

在这些已开业的奥莱中，规模较大的为砂之船（西安）奥莱、静安国际·万国奥莱、王府井奥莱·西咸小镇、高新新天地生活奥莱等，经营面积均在6万㎡以上。

年销售规模方面，砂之船（西安）奥莱处于遥遥领先的地位，王府井奥莱·临潼小镇、王府井奥莱·西咸小镇2025年销售额则均在8亿元以上，首创西安高新奥特莱斯2025年销售额在5亿元以上，这几座年销售规模更大一些。

入驻品牌数量方面，2025年砂之船（西安）奥莱以381个品牌个数处于领先地位，其次为王府井奥莱·西咸小镇品牌个数269个，王府井奥莱·临潼小镇、静安国际·万国奥莱、高新新天地生活奥莱、首创西安高新奥特莱斯的入驻品牌个数则在200个左右。

当然，除了已经开业的这些奥莱之外，西安目前在建、待建的奥莱还有月澜嘉奥特莱斯、SKP临潼奥特莱斯、杉杉沣东奥莱、百联西安奥莱等。

这其中，最受关注的当属SKP临潼奥特莱斯、杉杉沣东奥莱。

SKP临潼奥特莱斯，2025年9月已经摘地，占地226.551亩，总建面约17.77万㎡，预计定位重奢，依托兵马俑景区客流的文旅、街区型奥莱。

杉杉沣东奥莱，则是4月份刚刚签约的一个项目，位于沣东科统板块，地块清表已经基本完成等待供地，占地面积189亩，计划投资20亿元，体量超10万㎡，拟引进国际一线品牌及国际国内知名品牌200个以上，配套沉浸式体验、儿童娱乐、特色餐饮等多元业态。

一座城市，超10座奥莱，未来的竞争激烈程度可想而知。

当然，这十余座奥莱区位不同、定位不同，部分之间实际上会形成一定的差异。

例如：杉杉沣东奥莱将与西安国际足球中心，形成文体与商业双向引流、互为支撑的发展格局；临潼的SKP奥莱将与兵马俑景区协同，形成“奥莱+文旅”的消费格局；静安荟生活奥特莱斯、京东奥莱则更多的属于社区奥莱。

实际上，除了这些之外，西安其实还有一些待盘活的奥莱项目。例如高铁新城板块的西部奥莱，位于草堂基地板块的草堂奥莱，等等。

至于西安的商业不动产资产证券化，除了砂之船（西安）奥莱之外，西咸万象城的股权交割已经完成，也已经开始向资产证券化迈进。

随着商业不动产REITs的开始落地，一些品牌企业在西安运营成熟的购物中心，也必将逐步通过这种模式实现资产证券化。