180亿 vs 499亿：京沪不动产大宗十年宿命论

作者 | 孟宪炜 责编 | 韩玮烨

摘要：自2020年经济承压下行之后，京沪不动产大宗市场呈现分化趋势，北京催生自用型需求，投资性资金受限于估值分歧；上海产业集群丰富，滋养投资型循环，本文从城市基因、存量结构与估值周期三个维度，剖析京沪大宗市场韧性差异的根本动因。

2025年北京大宗交易额跌至十年最低的180亿元，与上海的499亿元差拉大至2.8倍，两城分化达到近年峰值。然而2026年一季度，北京零售物业交易量异军突起。两大城市大宗的变化，这是市场触底的信号，还是政策催化的昙花一现？

一，京沪房产大宗市场分化趋势愈发显著

来自世邦魏理仕的数据显示，2026年第一季度，北京大宗物业市场共有10笔交易，成交总额约110.8亿元，环比和同比均实现增长，分别取得135%与19%的增幅。受REITs政策催化和租金承压，零售业态从2025全年占比6%飙升至目前71%；办公交易占比约20%，4宗交易，以中小体量为主，自用型占比超90%；酒店及长租公寓交易额约为12亿元，占比约10%；而工业及商务园区相关交易在一季度为零。

另一方面来自上海的大宗交易增速要更迅猛一点，来自仲量联行的数据显示，2026年第一季度，上海房产大宗交易总额为146亿元，同比增加27%，核心区域办公物业仍为买家投资首选，在24宗交易中，15宗为内环内资产，成交总额达103亿元，占本季度总成交额的70%，办公物业交易额达97亿元，占成交金额的66%，其余类别资产的交易金额中，零售商业占19%，酒店占9%，长租公寓和工业地产分别占5%和1%。

零售不动产的爆发究竟是结构性的拐点，还是周期性的补位？要回答这个问题，需要先回到更长的时间轴上，看清两座城市在过去十年里在区域定位、产业分野等方面的差异。

2026年1季度

成交总额

110.8亿元（同比增加19%）

146亿元（同比增加27%）

办公占比

约20%

约66%

零售占比

71%（核心商圈大型购物中心）

约19%

二，2016-2025京沪大宗交易趋势对比

在2016年至2019年期间，京沪两城均处于大宗交易的上升通道。

2016年中国内地大宗物业投资交易额达1800亿元，京沪两地交易规模已接近甚至赶超香港、新加坡等亚太区主要市场。其中，北京市场在2016年呈"井喷式发展"，全年23宗交易、披露金额超300亿元，此后2017-2019年均维持在20宗以上、200亿+的体量。

而从2020年开始，受口罩的原因经济步入下行周期，北京写字楼的地位经历了剧烈下滑，两城差距逐渐拉大。

2020-2023年，北京大宗交易维持在每年200-400亿元区间，与上海的差距约1.5-2倍，2024年北京成交超400亿元，居全国第三。但2025年急转直下——全年仅成交180亿元，同比下滑58%，降至十年最低。与上海499亿元的规模相比，差距拉大至2.8倍，两城的分化在2025年达到近年峰值。

2020-2025年

总量趋势

从相对稳定（200-400亿元）到剧烈收缩（2025年180亿，十年最低）

从高位回落但仍领跑全国（2024年700亿元到2025年499亿元）

核心驱动资产

办公从70%降至20%，零售从6%到71%（政策驱动）

办公始终占据50-70%，其余多品类均衡发展

驱动逻辑

自用型驱动

投资型主导

公寓/酒店

待政策驱动爆发

赛道日趋成熟、独立

产业园

持续缺位

稳定组成部分

市场阶段

等待投资性资金回归

周期筑底

差异如此明显，究其原因，睿和智库认为首先应从城市基因来入手分析。

1.城市基因

北京作为首都，央企总部和监管机构聚集，易催生自用型需求。

北京地区A股上市公司总市值达32.88万亿元，断层式领先全国，核心支撑是"中农工建"四大行、中国石油等万亿级央企巨头，虽市值统计包含集团整体，但决策中枢与总部办公需求的集中释放效应不容忽视。这些监管机构和央企总部，天然产生大量自用型办公需求，机构购置楼宇用于自身办公，而非对外出租获利的投资型需求。

而反观上海，科创产业集群庞大，易催生投资型需求。

上海地区科创板上市公司达95家，陆家嘴、南京西路聚集的外资金融机构、跨国公司、专业服务等公司，愿意为稀缺地段的品牌形象和稳定现金流支付溢价，甚至容忍楼龄瑕疵，构成了投资型需求的底座，机构购置资产是为了获取租金收益和资产增值，催生了投资型需求。

2.存量结构

北京较早地进行了供给端调控，但投资性需求仍不强烈。今年一季度北京甲级写字楼空置率已回落至18.5%，且是在零新增供应下实现的"被动去化"，但问题在于北京的"低空置率"更多是供应收缩的结果，而非需求强劲的证明，一季度净吸纳量仅约5.7万㎡，CBD甚至出现负吸纳，核心区企业仍在向丽泽等性价比区域外溢，库存去化尚未完成，投资型买家仍在观望。

而上海的供应政策与北京大不相同，未来两年将迎来徐汇滨江、浦东花木和北滨江等新兴区域的集中交付，2028年后供应水平才会大幅回落，这意味着上海短期内仍面临较大的新增供应压力。但值得注意的是，上海的需求端表现远强于北京，一季度净吸纳量约17-20万㎡，是北京的约3倍，金融、专业服务、科技互联网的升级需求较为活跃。在强劲需求支撑下，空置率环比已下降0.4个百分点至23.8%，核心区降幅更大。

综上分析，在供给收缩政策执行很早的北京，在需求端却没有得到预想中那么好的效果，而供给压力相对较大的上海却需求活跃，归根结底还是两座城市的功能定位不同。

北京作为国家政治和文化中心，央企及监管机构是最多的，政策的制定和执行效率也是最高的，从另一个角度来看，央企及其他政府监管机构的自用需求给办公物业提供了“压仓石”，提供了稳定性，但高稳定性和强监管的同时也抑制了投资性。而作为国家经济中心定位的上海，各类产业集群丰富，在多元产业竞争的市场环境下天然刺激多种需求，为企业和个人提供强投机性和投资性，形成市场的正向循环，所以上海得以在高供给压力下，需求依然可以跟得上。

由于城市功能定位差异带来供需结构分化，继而影响各自的库存去化节奏，所以理所当然对房产的估值也产生了影响，投资者们更倾向于待价而沽，进而抑制了投资性需求。

3.估值周期

由于北京的库存去化尚未完成，所以租金仍在下行通道。北京二手房挂牌量虽也从2025年10月开始下行（累计降幅约14%），但写字楼市场CBD净吸纳量仍为负值，业主仍在通过加大降价力度争夺有限客户。一季度北京写字楼租金环比跌4.2%、同比跌12.4%，跌幅显著大于上海。投资型买家因此高度谨慎，仅青睐长租公寓等防御性资产，办公交易中超90%为自用型购置。

2025年9月以来，上海二手房挂牌量已累计下降约24%，且下降原因并非"成交加速消化"，而是新增挂牌减少+业主主动撤牌，标志着社会库存的自然触底。当房东从"恐慌抛售"转向"惜售观望"，资产价格就找到了支撑位。大宗市场的反应验证了这一判断：一季度上海租金环比跌幅已收窄至1.2-1.5%，业主虽仍在以价换量，但议价空间正在缩小。核心地标写字楼经过一年的价格博弈后集中成交，买家入场意愿明确，市场接近价格底部。

三，总结

回到文章开头的问题：北京2025年跌至冰点后，2026年一季度的零售爆发究竟是触底反弹还是昙花一现？

整体梳理下来不难发现，在各类产业集群更加丰富的上海，在面对阶段性危机和压力，整体大宗市场的反应是更加稳定和迅速的，这得益于在良好的市场环境下，不断滋生出投资性需求，使得市场更具韧性。而在北京的城市功能定位下，自用需求较高，产业集群活力相对较差，但在高度政策执行效率下，个别政策刺激资产可以得到快速发展，而市场整体投资性需求，有待投资者信心恢复后方能改善。拉长时间来看，不外乎“先迈哪条腿”的问题，上海市场的投资性需求回暖，也将正向传导至北京，带动投资者信心修复，市场终将回归到应有的平衡位置。