从IPO折戟到REIT上市 阿里系聚光灯外的菜鸟等待破局

观点网 4月中旬，美国亚特兰大，MODEX2026国际物流展汇集了来自世界各地的五万多名供应链专业人士。在这里，菜鸟集团推出首款自主研发的攀爬机器人ZeeBot。

这是一款面向高密度仓储场景打造的特种机器人，实现了地面高速移动与货架垂直攀爬的一体化作业，已在广东东莞完成首个智能仓储项目的交付落地。

作为一家曾在IPO之路上折戟的企业，菜鸟这一次带着物流“硬件”亮相国际，技术显露锋芒背后，是资本棋局落子的信号。

展会落幕半个月后，阿里巴巴一纸公告表示，拟通过设立基础设施不动产投资信托基金（暂称中兴菜鸟REIT），分拆菜鸟旗下嘉兴物流园区资产并在深圳证券交易所上市。

产业科技连线了解到，该园区由阿里两家间接全资子公司嘉兴传云及嘉兴传祥持有，拟作为底层资产注入公募基础设施证券投资基金，中金基金担任公募基金管理人，中金公司担任资产支持专项计划管理人。

这一基础设施REIT将认购资产支持专项计划发行的全部证券，进而实现对两家特殊目的公司100%股权的收购；嘉兴园区持有主体将被转移至该等特殊目的公司，不再纳入阿里集团合并财务报表范围。

从IPO折戟到分拆REIT上市

早在一个多月前，已有预告阿里系首单公募REIT的落地。

3月13日，杭州市发展改革委发布的《2025年主要工作和2026年工作思路》，表示推动菜鸟物流REITs等项目落地，力争民间投资占比提升至50%以上。

“深化与阿里、蚂蚁、网易等龙头企业战略合作，深入推进空港型国家物流枢纽、国家骨干冷链物流基地建设，积极争创生产服务型国家物流枢纽。”

作为菜鸟在长三角供应链网络的核心枢纽，菜鸟嘉兴物流园区位于浙江嘉兴市经开区长水街道，占地670亩，是华东第一、全国第二规模的快递物流枢纽。

由于地处浙江北部、上海西南，靠近阿里巴巴杭州总部，同时又接近上海周边港口，不仅能实现快速入仓，国际货物进出也较为便利。

据菜鸟网络2023年披露的年报，嘉兴物流项目合计4宗，其中便包括上述园区，物业总价值合计达到19.2亿元。彼时，菜鸟就已表示正在探索资产证券化机会。

“我们利用多种融资安排来提高的资本利用率，并为持续网络扩张获得外部资金。”除了与第三方共同投资的关键物流物业（例如仓库）设立投资工具，菜鸟能够保持对这些物业的全面控制之外，从2023年就计划以投资信托或REITs形式分拆物流物业。

菜鸟还在招股书中提示投资者，REIT分拆将须遵守上市规则规定，联交所一般不会于母公司上市日期起计三年内批准分拆。但是，菜鸟已申请豁免上述三年限制规定。

也就是说，2023年阿里巴巴就思考过提前将菜鸟物流园资产以REIT等形式上市的可能性。

“公司已确定可能分拆的物流物业为C-REIT，该等物流物业的估值不得超过我们总资产的5.8%。”

REIT突围前的三次蛰伏

3年后，菜鸟虽未能如愿圆梦港交所，但等来了深交所REIT上市进程。

为了这一天来临，菜鸟早在2019年已开始布局。

2019年3月，菜鸟于上交所发行了菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划，该项目被称为中国首单可扩募REITs产品、首单新零售基础设施REITs产品。

具体来看，该计划总规模50亿元，首期发行规模10.7亿元，其中优先级资产支持证券发行规模6.7亿元，发行利率4.45%。

彼时，暂未打通公募REITs路线的菜鸟选择旗下仓库集合成一个资产包，通过专项计划，在上交所滚动发行，以类REITs的资本运作模式打开融资面。

随后，菜鸟将上述计划的募集资金投入到新仓储设施建设中，待资产成熟后再次注入新的专项计划或基金。

2024年4月，菜鸟进一步深化资本布局，与人保资本联合发起设立了仓储物流股权投资基金，重点聚焦长三角、京津冀等核心经济圈的高标准仓储物流基础设施。该基金总资产规模约30亿元，由菜鸟与人保资本共同担任基石投资人，中国太平及申通快递作为战略投资者共同参与。

一年之后，菜鸟又与中国人寿设立超17亿元仓储物流投资基金，重点投向长三角及长江中游核心城市高标准仓储物流基础设施，申通快递、友邦人寿、中宏人寿、财信人寿共同投资。

值得注意的是，这已经是菜鸟与中国人寿在仓储物流基础设施领域的第三次合作，此前双方合作资产管理总规模已超过150亿元。

从上述基金资产构成来看，菜鸟目前在长三角、珠三角、京津冀等区域拥有大量仓储资产。

若中兴菜鸟REIT及底层资产嘉兴物流产业园区获得市场认可，阿里巴巴或将在未来继续推出第二、第三甚至更多仓储REITs，构建菜鸟物流REITs组合，从而完成阿里巴巴的仓储资产批量化上市任务。

另一方面，截至2026年初，菜鸟已在全球18个国家和地区自主建设超过50个海外仓，全球仓储总面积达到约1650万平方米，其中跨境物流专用仓超过300万平方米。这一规模，使菜鸟成为全球拥有最大跨境电商仓网的企业。

此次成为REIT底层资产的嘉兴物流产业园区同样为菜鸟旗下跨境物流仓的一部分，若未来完成分拆上市，将为菜鸟跨境仓网版图融资加上一层安全垫。

毕竟在2025年，菜鸟的整体营收有所下滑。

于2026财年起，阿里巴巴将菜鸟与高德、虎鲸文娱等业务划入“所有其他”板块，不再单独披露收入。

但根据阿里财报，2026财年第一季度“所有其他”板块收入同比下降28%，其中菜鸟收入下降便是其原因之一。

从长远来看，菜鸟的REIT项目申报仅仅是资本化进程中的关键一步，后续能否顺利落地仍需长期观察。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。