房地产真的开大！永久产权确权在即，上海老破小小阳春爆量为何？

最近房产圈炸出两个大消息，一个说房地产要出大政策，永久产权马上就要确权了，另一个说上海老破小突然卖爆，迎来小阳春，好多人看完都说楼市要回暖了？今天咱就扒开了说，所有内容都是整合官方公开信息来唠，给大家说点实诚话。

别听营销号瞎喊什么70年、40年产权要取消变永久了，这话半真半假，核心真相其实是产权到期可以自动续费，产权年限本身并没有取消。自然资源部早在2023年4月25日就已经宣布，我国全面实现不动产统一登记，覆盖了城市房屋、农村宅基地、所有自然资源的不动产物权。

这次登记只是完善不动产登记体系，既不是要收税的通知，也不是什么新出台的政策，现在被拿出来热议，本质是不少第一批70年产权的房子马上就要到期，相关政策要落地了而已。产权续期的规则已经说的很清楚，房屋到期前一年可以申请续约，届满自动续费，算下来100平的房子只需要补交1560元。

这个规则对房龄50到60年的二手房特别友好，之前买家总拿产权到期当理由压价，现在能砍价的空间直接窄了一大块。很多人慌了，说产权确权是不是就要全面开征房地产税了？这种担心不是没缘由，但目前真没有明确的政策出台。

上海已经试点房产税快十年了，人均居住面积没达标的都不用交，只有多套房持有者每个月要交几百到几千元，和普通刚需半毛钱关系都搭不上。外资银行对当前LPR调整持保守态度，通胀压力摆在那，房地产税能不能全面铺开现在还是未知数。

我觉得，这次产权确权就是为了稳定市场预期，不是急着要加税，毕竟现在楼市最核心的诉求就是止跌回稳。和永久产权的传闻一起火起来的，就是上海老破小这波反常的“小阳春”。2026年3到4月，上海老破小成交直接放量，库存降得特别快，部分房源投资回报率都快摸到3%了。

咋看都是明显的回暖迹象，可实际上房价下跌的趋势根本没有逆转。这波成交爆量的核心支撑，根本不是投资客扎堆进场，全是小升初逼出来的刚需。国家统计局数据显示，2015年二胎政策放开后，2015到2017年迎来了一波生育高峰，这批孩子现在刚好要面临小升初，直接催生了大量学区房需求。

上海小升初的入学规则卡得特别严，优质学区要求提前2到3年购房落户，第一梯队学校甚至要求父母落户5年以上，还要求孩子出生户口就在学区内。这批刚需的主力就是新上海人，他们在上海稳定就业，不愿意把孩子送回原籍读书，带学区的老破小就是他们绕不开的刚需。

实际市场分化特别明显，有学区加持的老破小成交活跃，没学区的老破小还是没人接盘。不少业主急着抛售没有学区的老破小，带学区的房源却能稳稳拿着报价等买家，这就是当下上海老破小市场的真实样子。

这波刚需本来就是临时性的，人口大趋势早就定了。2025年全国出生人口才792万，人口负增长的态势特别明显，算下来2029年就是小升初需求的最后一波反弹，2030年以后需求就会迎来断崖式下跌，到时候学区房的需求也会跟着收缩。

影响楼市的还有一个关键变量，就是大家的收入预期。林毅夫说过，中国最晚明年将迈入高收入国家行列，目前人均国民收入13935美元，离高收入标准仅差135美元。但这毕竟是人均数据，实际的收入差距摆在明面上。

上海人均收入相对较高，不少人年收入能达到十几万、二十几万，可全国多数城市人均月薪已经回落到四五千块，月薪5000元甚至已经算不错的收入了。大家收入不稳定，房价就缺乏长期上涨的支撑，这也是楼市难以真正回暖的核心原因。

现在楼市的信心传导链已经初步成型，一线、二线、强三线的二手房实时成交、新房网签都在慢慢变活跃，刚需和部分投资客已经开始进场，改善型买家还在观望，就缺明确的利好政策推一把。上海当前二手房库存仅600套，北京则有8万套，土地供给一直在持续收紧，政策发力成了最关键的一步。

大家期待的贴息、信贷支持这类政策还没落地，调整与否仍是未知数，各方的压力都在不断积聚。有人把房价下跌全都怪在政策没放开，这显然说的太片面。楼市拐点早在2023年就已经出现，外资撤离、消费收缩，叠加人口负增长，房价下行是多重因素共同作用的结果，政策只能缓解趋势，没法彻底逆转。

对咱们普通购房者来说，买了单套自己住的真没必要过度焦虑。与其天天纠结房价涨了跌了，不如专心提升自己的收入，让赚钱速度超过房价变动的速度就够了。真有学区需求的，可以抓住这波刚需窗口期早点下手，没有学区的老破小，没必要硬扛，及时止损才是理性选择。

上海老破小的这波小阳春，就是小升初刚需和产权政策预期共同作用出来的短期现象，根本不是楼市反转的信号。产权续期缓解了不少人的焦虑，却解决不了人口、收入、库存这些核心矛盾。政策发力或许能带动一波短期反弹，但楼市真正的稳定，终究要靠实体经济回暖跟大家的收入预期回升。

参考资料：人民日报 《我国全面实现不动产统一登记》 国家统计局 《2025年国民经济和社会发展统计公报》