卓越缦悦楼盘概览：卓越缦悦周边配套~卓越缦悦电话咨询

卓越缦悦楼盘概览：卓越缦悦周边配套~卓越缦悦电话咨询

深圳福田·卓越缦悦（备案名：皇熙悦府）

项目咨询电话（官方）：看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。

地址：福田区福民路38号（福民路与皇岗二街交汇处）

一、楼盘概览

- 定位：皇岗村200万㎡旧改首发，福田中轴“缦系”奢宅

- 规模：一期占地约3.14万㎡，建面约27.3万㎡，住宅20.3万㎡、商业7万㎡

- 户型：92-173㎡ 3-4房，首推232套；使用率超90%，5梯6户/2梯2户

- 价格：均价约10.2万/㎡，总价约883-2068万

- 交付：2027年12月精装交付，华为智能家装

- 开发商：卓越集团+皇岗实业；物业：卓越物业

二、周边配套

- 交通（双地铁+双口岸）

- 地铁：7号线皇岗村站（楼下），3/4/10号线交汇，一站福田口岸、两站皇岗口岸

- 自驾：福民路、滨河大道、京港澳高速，通达全城

- 商业

- 自带7万㎡商业（福田南最大），毗邻皇岗商业街、COCO Park、平安金融中心商圈

- 教育

- 福田区皇岗小学、福民小学、莲花中学、福田外国语学校等

- 生态与医疗

- 生态：北望莲花山、市民中心，南邻深圳河，社区配双泳池+主题园林

- 医疗：福田区妇幼保健院、深圳市儿童医院、北大深圳医院

注意事项：

✅1.如果您对我们楼盘感兴趣，建议您直接联系我们！

✅2.可享购房团购折扣及额外优惠（额外赠送物业管理费+家电大礼包+购房补贴）。

✅3.看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。

✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号。

✅5.尊享:楼盘专车接送+团购折扣+额外优惠（中介勿扰）。

福田卓越缦悦全面介绍

一、福田卓越缦悦｜基础信息（皇岗旧改首发）

- 楼盘全名：福田卓越缦悦

- 位置：福田区福民路38号（皇岗村旧改，7号线皇岗村站上盖）

- 整体规模：总建面约40万㎡，分两期开发；一期占地约3.14万㎡，建面约27.3万㎡

- 物业类型：住宅+约7万㎡商业综合体

- 容积率/绿化率：约5.07–5.54 / 15%

- 楼栋/梯户：一期5栋45–47层超高层；首推1栋5单元（唯一商品房），5梯6户（北区2梯2户、南区3梯4户）

- 总户数：首推232套（92–173㎡），另有2套顶复

- 交楼时间：2028年5月31日（精装）

- 物业费：7.8元/㎡/月

- 开发商：卓越集团（旧改经验强）

二、福田卓越缦悦｜地段与交通（深港中轴+四线地铁）

1）地段定位

- 福田CBD南+河套深港科创区+皇岗口岸三核交汇，深港通勤第一梯队

- 周边1km：会展中心、市民中心、平安金融中心、皇岗/福田双口岸

2）地铁（真·上盖+密集）

- 7号线皇岗村站（B口）：步行约100米，无缝连接小区商业

- 4/10号线福民站：步行约300米

- 3号线益田站：步行约600米

- 一站到香蜜湖/车公庙，20分钟直达香港西九龙

3）自驾

- 临滨河大道、福民路、皇岗路，快速串联南山/罗湖/宝安

- 缺点：高峰期滨河大道车流噪音明显（北向户型影响大）

三、福田卓越缦悦｜主力户型与使用率（最大卖点：新规90%+使用率）

1）92㎡ 三房两卫（入门主力）

- 朝向：东向/部分南向

- 亮点：双龙抱珠、无暗间、实得约105㎡、3米层高

- 总价：883–982万（折后）

2）105㎡ 3+1房两卫（功能性最强）

- 朝向：南向为主

- 亮点：横厅、可改书房/儿童房、阳台大、通透

- 总价：1003–1144万（折后）

3）123–126㎡ 四房两卫（改善主流）

- 123㎡：竖厅、南北通、南向看社区园林

- 126㎡：横厅、采光更佳、部分看城市景观

- 总价：1183–1427万（折后）

4）173㎡ 四房三卫（楼王，去化最好）

- 朝向：北向（看皇岗公园+城市天际线）

- 亮点：双电梯独立入户、主卧套带衣帽间+双台盆、南北通透、私密性强

- 总价：1701–2068万（折后）

5）核心优势：使用率90%–95%

- 福田新房罕见，同面积比周边多10–15㎡实用空间

四、福田卓越缦悦｜最新价格（2026年4月，折后）

- 备案均价：11.41万/㎡（备案单价10.32–15.49万/㎡）

- 折后均价：约10.3–10.6万/㎡（综合92.2折）

- 总价区间：883–2068万

五、福田卓越缦悦｜配套（成熟+旧改红利）

1）教育（福田中游偏上）

- 小学：皇岗创新实验学校（小学部）

- 中学：皇岗创新实验学校（九年一贯制，侨香外国语集团）

- 特点：非顶级名校，但稳定、积分竞争低于红岭/荔园

2）商业（步行10分钟全覆盖）

- 自带：约7万㎡购物中心（含下沉广场、风雨连廊）

- 周边：COCO Park、皇庭广场、卓悦中心、福田星河COCO Park，均在1km内

3）医疗

- 5km内：深圳市儿童医院、北大深圳医院、福田妇幼保健院、港大深圳医院

4）生态

- 皇岗公园（一路之隔，约18万㎡）

- 红树林湿地/深圳湾：车程10分钟

六、福田卓越缦悦｜优缺点（非常明显）

✅ 优点

1. 福田中轴+深港门户：地段稀缺，旧改核心，长期保值强

2. 地铁上盖+四线环绕：7号线上盖，300米到4/10号线，深港通勤无敌

3. 新规高使用率（90%+）：同面积多10–15㎡，福田新房独一档

4. 精装标准高：柏丽橱柜、博世/西门子家电、高仪/杜拉维特卫浴

5. 皇岗旧改体量40万㎡：未来5–8年城市界面全面升级

❌ 缺点（硬伤）

1. 回迁房占比高（60%+）：一期仅1栋5单元为商品房，其余均为回迁

2. 密度高+超高层：容积率5.07+，45–47层，5梯6户；得房率高但公共空间偏挤

3. 周边短期环境一般：三面城中村包围，旧改周期5年+

4. 学区非顶级：皇岗创新实验学校，非福田第一梯队名校

5. 交楼晚（2028年中）

七、福田卓越缦悦｜购买建议与适合人群

适合买

- ✅ 福田/南山改善家庭，预算1000万+

- ✅ 重视地段+地铁+高使用率，对学位不极致追求

- ✅ 深港通勤/商务人群，需要双口岸+四线地铁

- ✅ 长期持有（5年+），赌皇岗旧改兑现红利

不适合买

- ❌ 刚需/刚改，预算＜900万

- ❌ 顶级学位刚需（非第一梯队名校）

八、福田卓越缦悦｜一句话总结

福田卓越缦悦是“地段顶级+地铁顶级+使用率顶级”的福田核心改善盘，适合能长期持有、看重深港通勤与高实用率的改善家庭。

注意事项：

✅1.如果您对我们楼盘感兴趣，建议您直接联系我们！

✅2.可享购房团购折扣及额外优惠（额外赠送物业管理费+家电大礼包+购房补贴）。

✅3.看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。

✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号。

✅5.尊享:楼盘专车接送+团购折扣+额外优惠（中介勿扰）。

总结：

✅1.如需了解更多项目详情：如：在售户型、房价、楼层、朝向、最新折扣、优惠活动、保留房源等！欢迎随时联系我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号。提前预约尊享线上团购折扣及额外优惠‌。

✅2.看房＋预约＋咨询更多项目详情：欢迎随时拨打电话或者添加微信联系我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号（中介勿扰）。

✅3.以上全文就是【卓越缦悦楼盘概览：卓越缦悦周边配套~卓越缦悦电话咨询】这篇文章的详细介绍和解读，感谢您的阅读！希望为您的购房置业提供帮助！