拿地5年没入市，北外滩这个盘要“长高”了

文/上海进深 严明会

近日，北外滩白玉兰广场旁的光大&伊泰项目规划调整，限高或由70米提升至80米。

该项目所在地块是目前北外滩公认位置最优越的宅地之一，与白玉兰广场仅一路之隔，距黄浦江直线距离约300米，高区房源可坐拥江景视野。

调整的背景是：

2026年4月24日‌，虹口区人民政府发布的《北外滩地区控制性详细规划 HK286A 街坊实施深化（图则更新）初步成果公示》，‌明确提及住宅建筑高度可提升至80米‌，以优化城市空间界面并提升住宅品质‌。

去年8月，项目规划就已公示。

拟建2幢住宅：6号楼21层 7层，7号楼23层，还包括一幢保障房和若干风貌商业。

更多解析详见：煤老板的豪宅梦

从拿地到如今规划调整，这块地已历时超过五年。

2020年9月，恒大经过38轮的竞价，最终击败保利，以22.95亿元、10.87%的溢价率夺得上述地块，成交楼板价5.1万/㎡。

2023年12月，恒大将该地块转让给光大信托。随后，光大兴陇信托又将此次交易受让的30%股权转让给伊泰置业（上海）有限责任公司；而伊泰置业即内蒙古伊泰集团有限公司旗下子公司。

伊泰似乎早有在上海投资房地产的想法。伊泰置业（上海）有限责任公司早在2019年9月就成立，远早于收购恒大北外滩地块的时间。

初始注册资本3000万元，今年5月增加至200000万元。大股东也从“内蒙古伊泰置业集团有限责任公司”变更为“内蒙古伊泰投资股份有限公司”。

项目的建设单位为上海恒耕置业有限公司，法定代表人为左凯，由伊泰置业（上海）有限责任公司100%持股。左凯同时也是内蒙古伊泰置业有限责任公司的总经理。

去年以来，虹口北外滩豪宅“神仙打架”，金茂璞元、华润外滩瑞府、中粮北外滩壹号、绿城潮鸣外滩等项目接连入市，市场持续升温。

相比之下，伊泰的项目中包含大量的商业配套，仅由2栋住宅，产品的纯粹性和市场接受度可能面临一定考验。

另外，地块内保留着马厂路19弄11、25号、溧阳路125号等约5600平方米历史保护建筑，规划要求完整保留1920-1930年代建筑格局，商业占比需达35.55%以上，办公占比不超过20%，且商办部分须整体自持至少20年，对开发商运营能力提出了极高要求。

种种因素叠加之下，对于首次在上海开发豪宅项目的伊泰来说是个不小的挑战。