河南省洛阳市瀍河区法院白马寺人民法庭《涉文旅纠纷案例手册》（二）

文旅兴则城市兴，法治稳则旅途安。文旅浪潮奔涌向前，人员往来日频、业态迭代日新，涉旅纠纷亦随之而生，点滴矛盾若失当处置，皆可能损伤权益、折损城市文脉。

以法为盾，护航文旅；以案为鉴，防微杜渐。河南省洛阳市瀍河区法院白马寺人民法庭制作的《涉文旅纠纷案例手册》，精选十二则涉旅典型案例，涵盖多类涉旅法律场景，以案释法、以法明理，为游客、经营者及基层调解者提供易懂实用的法治指引。

法治润文旅，枫丹映白马。愿以法治微光，护瀍河文旅清朗，伴每一段旅程安心致远，让山河胜景与法治温情双向奔赴。

[案例二] .

住宅改经营用途的合同履行与违约责任认定

——沈某、陈某与于某房屋租赁合同纠纷案

【基本案情】

2024年7月，沈某、陈某与于某签订《房屋租赁合同》，约定将二人所有的住宅公寓出租给于某用于酒店经营，租期五年，月租金4500元。合同签订后，于某支付首年租金及物业费，并对房屋进行了装修。后因无法办理酒店营业执照，于某将房屋改作民宿经营，但持续亏损。2025年7月，于某提出退租，并于8月完成房屋腾退。沈某、陈某认为于某擅自解除合同构成违约，诉请支付房屋占用费、违约金及律师费等。于某反诉主张出租人未提供符合酒店经营条件的房屋，构成根本违约，要求返还装修费用。

【裁判结果】

审理法院认为：案涉房屋为住宅公寓，出租人未取得有利害关系业主一致同意，亦未办理不动产权证书，导致承租人无法办理酒店经营所需证照，存在履约瑕疵。但合同系双方真实意思表示，整体有效。承租人明知房屋性质，仍通过变通方式实际经营，其合同目的在事实上已部分实现，出租人的瑕疵不构成根本违约。承租人提前退租构成违约，应承担相应责任。承租人于2025年8月3日已完成房屋清空并移交实际控制，出租人已进入房屋检查，故房屋占用费应计算至该日止。出租人主张的6万元违约金过高，结合其自身过错、承租人提前告知退租、实际腾退时间及市场空置期等因素，酌定违约金为1万元。关于装修费用，承租人虽主张装修款13313.8元，但实际支付部分款项，且部分装修与房屋形成附合，出租人可继续利用，综合考虑双方过错、使用年限等因素，酌定出租人补偿承租人装修费1300元。律师费不予支持。最终判决：于某支付沈某、陈某房屋占用费450元、物业费19.8元及违约金10000元，共计10469.8元；沈某、陈某补偿于某装修费1300元；驳回双方其他诉讼请求。

【典型意义】

本案明确了住宅改经营性用房租赁合同中的履约责任认定规则。出租人未依法履行“住改商”前置审批义务，虽不必然导致合同无效，但构成履约瑕疵，应承担相应过错责任。承租人在明知房屋性质的情况下仍签订合同并实际经营，不能简单以无法办理证照为由主张根本违约。在违约责任认定上，法院结合双方过错、实际损失、违约通知时间、房屋空置期等因素，合理调整违约金数额，体现了公平原则与诚实信用原则的平衡。本案对规范住宅类房屋租赁用途变更、明确双方合同义务、合理认定违约责任具有典型参考价值。（赵晓曼 周祥锋）

【编辑 滢滢】