中指·政策要闻丨城市房地产管理法即将修正！（4.20-4.26）

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摘要：

城市房地产管理法被列入2026年度立法工作计划安排；共青团、国家发改委等15个部门发文，推出多项举措保障青年住房需求；中共中央、国务院推进做好节能降碳工作，建设安全舒适绿色健康的“好房子”是建筑节能降碳的重要组成部分；专项债券“自审自发”试点范围扩大至14个省市。上海浦东新区收房再落地，助力置换循环畅通；佛山推进土地要素市场化配置改革，明确开展工商业用地使用权续期试点；湖南、武汉、昆明等多地落地城市更新配套文件；佛山、深圳南山区推进住房“以旧换新”；公积金政策密集落地，济南、青岛大幅提高额度上限并扩大提取使用范围。

中央：15部门联合发文，深化青年发展型城市建设

• 要闻一：今年立法工作计划包含城市房地产管理法

4月24日，全国人大常委会法工委发言人施春风在记者会上介绍今年重点立法工作时表示，2026年度立法工作计划共安排继续审议的法律案15件、初次审议的法律案19件，还有一些预备审议项目。在加强保障和改善民生制度建设方面，包含城市房地产管理法。

此前《中华人民共和国城市房地产管理法》于2019年8月第三次修正，主要将第九条修改为：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。”

今年两会《政府工作报告》强调“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，“十五五”规划《纲要》进一步明确未来五年房地产高质量发展方向，提出“完善商品房开发、融资、销售等基础制度。推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，支持满足房地产合理融资需求，有力有序推进现房销售”等。本次城市房地产管理法修正，预计将涉及上述内容，从法律层面助力房地产发展新模式构建，推动房地产高质量发展。

• 要闻二：共青团、国家发改委等15个部门发文，推出多项举措保障青年住房需求

4月22日，共青团中央、中央网信办、国家发展改革委等15部门联合印发《关于深化青年发展型城市建设助力建设现代化人民城市的意见》，在“提升青年生活品质，焕新城市宜居空间”部分，在“强化城市规划适青导向”“加大城市服务惠青力度”“增强城市发展聚青效应”等方面出台针对性举措，保障青年住房需求。

其中指出“因地制宜建设宿舍型、小户型青年公寓……推动城市中心区域存量低效用地再开发，布局一批低成本工作空间、生活居所”“深入实施育儿补贴制度，探索住房、出行、消费等多领域联动的生育支持政策”“推广‘青年驿站’，稳定和拓展房源，兼顾免费住宿和低偿住宿”，结合存量盘活为青年人提供更多住房保障。

今年以来，南宁、南充、杭州等多个城市针对新婚家庭、多孩家庭发放购房补贴，提高公积金贷款额度上限，降低符合条件人群购房成本及购房门槛，南宁对新婚家庭补贴2万元/套，二孩、三孩家庭补贴3万元/套、6万元/套；南充为满足条件的初婚家庭按贷款额度（不超20万元）的1%提供住房消费贷款贴息。另外，北京、成都明确加大“一张床、一间房”的保障性住房供应模式，也为青年人提供更低居住成本的保障性住房。

本次政策落地后，预计各地将加大引人、引才力度，更多城市有望跟进保障青年人住房需求的优化政策，进一步强化城市对青年人口的吸引力，优化人口结构、提升城市长期发展潜力。

• 要闻三：中共中央、国务院推进做好节能降碳工作，建设安全舒适绿色健康的“好房子”是建筑节能降碳的重要组成部分

4月22日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于更高水平更高质量做好节能降碳工作的意见》，强调“加强建筑节能降碳。严格新建建筑能效管理，优化建筑节能降碳设计，推动超低能耗建筑规模化发展，建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’。结合老旧小区改造、清洁取暖等工作，积极推进既有建筑节能降碳改造，加强建筑运行节能降碳管理”，进一步彰显了“好房子”的节能降碳特征。此次中共中央、国务院发文，将“好房子”建设、老旧小区改造列入“建筑节能降碳”部分，明确了其在节能降碳中的重要地位。

从“好房子”案例来看，中指建立了“好房子”标杆100案例数据库，全方位展示“好房子”图谱，尽览优质项目精髓。

• 要闻四：专项债券“自审自发”试点范围扩大至14个省市

4月24日，财政部、国家发改委发布《关于扩大地方政府专项债券项目“自审自发”试点范围的通知》，明确河北省、江西省、湖北省、重庆市纳入地方政府专项债券项目“自审自发”试点范围。

此次扩大范围后，“自审自发”试点范围扩大至14个省市，分别是北京市、上海市、江苏省、浙江省（含宁波市）、安徽省、福建省（含厦门市）、山东省（含青岛市）、湖南省、广东省（含深圳市）、四川省、河北省、江西省、湖北省、重庆市。

整体来看，本次专项债“自审自发”试点扩容，核心是下放审批权限、缩短发债周期、加快资金落地，对于房地产来说，地方政府专项债资金重点投向城市更新、保障性住房、土地储备等领域，政策落地将对试点省市的房地产形成利好。（详见：）

地方：佛山开展工商业用地土地使用权续期试点，济南、青岛等多地优化公积金政策

• 要闻五：上海浦东新区收房落地，助力置换链条畅通

2月初，上海浦东新区、徐汇区、静安区启动收购存量商品房用于保障性住房试点。3月末，上海首单收购二手房案例在静安区落地，近日据市场报道，浦东新区新增2套二手房完成收购签约，另有十余套房源进入洽谈评估阶段。

此前浦东新区明确被收购房屋的产权人需同步购买浦东新区全区范围内的市场化的一手住房。上海试点区域持续推动收购二手房，为市场释放了积极信号，根据中指数据，3月上海二手商品房成交超3万套，4月1-23日二手商品房成交超2.1万套，保持较高活跃度，稳定的市场预期发挥了重要作用。若上海二手房收购持续推进落实，且更多城市参考跟进，预计对稳定价格预期、促进房地产市场止跌回稳将发挥更加积极的作用。

• 要闻六：佛山推进土地要素市场化配置改革，明确开展工商业用地使用权续期试点

近日，佛山发布《关于深入推进土地要素市场化配置改革的实施意见》，围绕优化城市空间布局、强化乡村用地保障、完善资源配置机制、丰富产业空间多元化供给、存量空间高效盘活五大板块，推出24条改革措施。

在盘活存量方面，鼓励通过自行改造、兼并重组、引入第三方资金等多种方式实施低效产业用地再开发；并支持既有建筑临时改变房屋功能，明确改变用途后用于发展养老、医疗、文化创意、保障性租赁住房等符合国家过渡期支持政策相关产业和行业的，过渡期内无需缴纳土地收益；鼓励探索存量土地用途转换，重点引导向完善社区公共服务、补齐城市基础设施短板及新兴业态转型，推动存量资源高效盘活。

同时，《意见》指出开展工商业用地使用权续期试点，明确对于符合生态保护、永久基本农田底线，匹配国家、省、市产业政策导向和产业规划，满足生态环保要求、建筑消防安全等硬性要求的工商业项目，允许结合企业需求进行使用年期续期，允许土地使用权人在弹性续期年期标准范围内自主选择续期年期，增强企业用地灵活性和自主性，更好地适应产业需要和企业发展需求。

此前广州已明确探索工商业用地续期政策，明确工业、商服用地续期的期限及出让金标准，预计后续将有更多城市结合城市实际情况落地续期政策，以更好稳定市场主体预期，增强企业长期经营和再投资的信心。

• 要闻七：湖南、武汉、昆明等多地落地城市更新配套文件

近日，湖南、武汉、昆明等多地发文、落地配套政策支持推进城市更新，具体来看：

湖南出台16项举措助力城市更新，在规划方面，明确既有建筑立面改造、内部装修、增设消防楼梯、加装电梯、无障碍设施、社区公园和口袋公园等情形，免于办理建设工程规划许可；在容积率核定方面，提出对市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施等新增建筑面积可不计入容积率核算；在存量土地利用方面，明确利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的，可享受不超过5年的不改变用地主体和规划条件的过渡期等政策。

武汉发布《关于支持城市更新的若干政策措施（第二批）》，支持非居住存量房屋改建为租赁住房，充分发挥市场机制作用，引导市场主体按照规定，将符合条件的已建成闲置低效的商业办公用房、旅馆存量房屋改建用于租赁住房；建立存量建筑功能转换和混合使用的正负面清单。对鼓励转换列入正面清单的功能类型，可简化审批事项；凡未列入负面清单的建筑用途，允许依程序申请转换；针对保障性住房，实行保障性租赁住房配建弹性管理，对资金平衡缺口大、片区保租房需求小的重点项目，经主管部门同意，可在土地出让条件中减少或取消配建要求。

昆明发布《关于鼓励城镇老旧住房实施自主更新的指导意见》（征求意见稿），拟支持符合条件的城镇老旧住房由业主作为责任主体和出资主体，进行原拆原建、拆除翻建的自主更新，为鼓励实施自主更新，意见还提出了多项支持措施，如可合理增加套内住宅建筑面积和加装电梯等共有设施，其增加的地上建筑面积总和不超原地上建筑面积的20%，无需补交土地出让金，其中按套数不变，增加的套内建筑面积总和不超原面积的10%，对应增加的套型建筑面积可计入个人不动产权登记面积；涉及的水电、燃气等管线铺设、表箱拆装移位等工程按成本价一次性收费。

另外，近期青岛、济南在政策优化中也明确支持住房公积金用于城市更新，青岛支持城镇老旧住房自主更新原拆原建、支持改造期间的租房费用、支持“以旧换新”核减贷款次数等；济南支持提取使用公积金用于老旧住房自主更新原拆原建。

基于现有的理论和实践经验，中指研究院能够为各地政府、广大城市更新服务商提供“十五五”城市更新业务专项规划研究、城市更新发展调研报告、城市更新评价指数研究、城市/企业城市更新发展报告/白皮书、城市更新企业对标研究、城市更新月度/季度/年度报告、城市更新项目测评等服务。

• 要闻八：佛山、深圳南山区推进住房“以旧换新”

佛山开展首批住房“以旧换新”工作，明确换房人旧房原则上为2000年1月1日以后竣工备案的成套商品住宅，采用委托销售、收购转售、收购盘活三种实施模式，在收购盘活方式中明确收购房源可用作保障性租赁住房、人才房，也可通过装修改造用作市场化租赁住房、旅居房、机关单位租赁房等。针对参与住房“以旧换新”的换房人，公积金贷款额度可上浮不超20%。

深圳南山区开展“南山换房易2.0”活动，换房人享有多项福利，包括南山区以旧换新最高5万通用性购物消费券、旧房出售佣金最低1%、买新房最低85折、新房40天无忧退定、过渡期租房免佣金、最高100万专项装修消费备用金等。

• 要闻九：公积金政策密集落地，济南、青岛大幅提高额度上限并扩大提取使用范围

本周济南、青岛、珠海、大连等多地优化公积金政策，具体来看：

济南单缴存人家庭贷款额度提高至90万元、双缴存人家庭贷款额度提高至130万元，叠加上浮政策后，单缴存人家庭最高额度不超170万元，双缴存人家庭最高额度不超240万元；多孩家庭、高层次人才、购买高品质住宅、购买现房项目的，认定住房套数时可核减一套；扩大住房公积金提取范围，支持提取住房公积金支付物业费，支持提取住房公积金支付取暖费，支持提取住房公积金支付契税和住宅专项维修资金，阶段性支持提取住房公积金购买车位（库）、储藏室；支持提取使用公积金用于老旧住房自主更新原拆原建。

青岛单缴存人家庭贷款额度提高至90万元、双缴存人家庭贷款额度提高至130万元，叠加上浮政策后，单缴存人家庭最高额度不超160万元，双缴存人家庭最高额度不超240万元；优化住房公积金提取政策，支持提取住房公积金支付物业费，支持提取住房公积金支付住房契税、住宅专项维修资金，提高租房提取额度。同时明确支持城市更新使用住房公积金，一是申请公积金用于老旧住房原拆原建的，相关住房不纳入套数认定，曾使用公积金贷款的核减一次贷款次数，二是可提取公积金用于老旧小区改造、老旧住房自主更新期间的租房费用，三是原公积金贷款住房已出售或“以旧换新”收购的，核减一次贷款次数。

珠海单缴存人家庭贷款额度提高至100万元，双缴存人家庭贷款额度提高至150万元；多孩家庭支持范围扩大，购买二套贷款额度可上浮20%。

政策汇总：公积金贷款政策高频落地，是近期各地政策调整的重要方向

4月以来各地公积金政策加速落地，目前已超60条，是频次最高的政策优化方向，主要集中于扩大公积金使用范围、支持城市更新、提升公积金贷款额度等方向。另外，近期烟台印发《烟台市公共租赁住房管理办法》，指出公共租赁住房保障实行以发放租赁补贴为主、实物配租为辅的方式，根据家庭状况按市场平均租金的50%-100%发放租赁补贴。

表：近3月主要政策类型出台频次

注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。

资料来源：中指研究院综合整理

中指研究院长期跟踪中央及全国各地房地产相关政策，持续为政府部门和企业提供政策监测服务，为各地政府完善房地产政策工具箱提供参考借鉴，同时帮助企业跟踪政策变化，更好地把握政策窗口，。

附表：

表：4月20日至4月26日房地产市场重点政策及事件汇总

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