上海
持有Mirvac股票的朋友注意了！就在刚刚，这家ASX房产巨头发布了重要公告——
噩耗传来！Mirvac突然发出”红色警报”！
刚刚，澳洲最大上市房产开发商Mirvac（ASX代码：MGR）发布了最新季度财报。
表面上，数字还算亮眼：
✅ 住宅销售同比增长28%！
✅ 全年股息将增长5.6%至9.5¢！
✅ 营业利润指引维持不变：每股12.8¢-13¢
但是！
就在这份”稳健”财报的背后，Mirvac的CEOCampbell Hanan说了一句让所有华人投资者脊背发凉的话
“住宅销售在部分市场已经出现放缓。“
而且是4月份的最新数据！
数据不会骗人：销售在降温！
先来看看具体数字：
指标
数据
解读
前三季度住宅销售
1896套
同比增长28%，看起来很美
3月份单月销售
281套
尚可
4月份“明显放缓”
⚠️ 警告信号！
CEO的原话是：
“住宅销售在新州内环、昆州和西澳依然具有韧性。但部分项目的销售在最近几周出现放缓，尽管整体市场基本面依然稳健，咨询量依然强劲。”
翻译成人话就是：
好的地方还行，但有些地方已经开始不行了。
中东打仗，澳洲房产遭殃？！
你可能会问：澳洲房产和万里之外的中东有什么关系？
关系大了！
Mirvac在财报中专门提到了中东局势的影响：
“我们正在监测中东冲突的潜在冲击，正积极管理风险，重点关注保护流动性、积极管理供应链、有选择性地部署资本。”
具体影响包括：
油价暴涨 → 建筑成本飙升
Mirvac明确表示：
“燃油价格上涨已经影响到民用工程成本以及部分建材价格。”
要知道，挖地基、修道路要用多少柴油？
油价一涨，建筑成本直接爆表！
建材供应链告急
不只是燃油，中东局势还影响各种建材的供应链。
虽然Mirvac说”施工仍在按计划推进”，但谁知道能撑多久？
顶级投行出手：下调评级！目标价暴跌！
就在Mirvac发布财报的同一天，Jarden投行（澳洲顶级券商之一）做出了一个重磅决定：
Mirvac评级：从”买入”降至”增持”！(从“闭眼冲”，变成“可以配，但别梭哈”) 12个月目标价：从$2.52暴跌至$2.24！
暴跌了多少？
超过11%！
Jarden分析师Tom Bodor团队的原话是：
“虽然我们依然看好中长期盈利增长潜力，但2026-27年的可见度有限，销售走弱可能影响我们对交割量和利润率的预测。”
我们觉得明年会更难熬。
但是！有人欢喜有人愁…
就在下调Mirvac的同时，Jarden却上调了另一只房产股——
Stockland：从”增持”升级为”买入”！目标价：从$6.40降至$5.60
为什么同是开发商，待遇差这么多？
分析师的解释是：
Stockland在昆州东南部市场表现更强
- House & Land（独立屋+土地）市场比公寓更抗跌
Stockland之前已经”大幅跑输大盘”，跌出了价值
Mirvac的财报还透露了各业务板块的表现：
住宅板块：好坏参半
前三季度：1896套销售，同比+28%
3月季度：592套销售，同比+12%
- Land Lease（长租式养老社区）
：428套，主要是卖给Baby Boomer（婴儿潮一代）的平价小户型
项目
位置
出租率
状态
55 Pitt Street
悉尼
42%
在建中，耗资$20亿
7 Spencer Street
墨尔本
24%
年底完工，正在谈大租客
墨尔本那个写字楼，Mirvac正在和一个大租客深度谈判，如果谈成，出租率可以从24%飙升至60%。
但目前还只是”如果”…
零售物业：唯一亮点
指标
数据
季度零售销售
$29亿
，同比+4.1%
出租率
98.9%
，接近满租
零售物业是Mirvac唯一超预期的业务，也是目前最稳的板块。
财报里还透露了什么？股息依然会涨
Mirvac维持全年指引，股息将增长5.6%至9.5¢，折合当前股价，股息率约为5.4%。
虽然比不上定存，但比很多股票还是强。
悉尼写字楼是”全村的希望”
$20亿的55 Pitt Street项目是Mirvac的旗舰项目，目前出租率42%，如果能顺利招租，将是公司的重要利润来源。
但写字楼市场整体低迷，这事儿不简单。
分析师的终极判断：到底该不该跑？
Jarden分析师给了这样一段话，值得深思：
“虽然投资者可能不愿直面加息压力、盈利下调和资本化率扩张，但我们认为市场已经price in了足够悲观的预期，加息周期正在接近尾声，2026-27年可能开始降息。”
“更重要的是——这一轮房地产周期的起点，比以往任何一轮都要强：供应低、租金增长健康、资产负债表稳健。”
翻译成大白话：
短期困难是真实的，但长期基本面没那么糟。黎明前的黑暗，可能正是布局的好时机。
华人投资者，现在该怎么办？如果你持有Mirvac股票（MGR）：
- 不要恐慌性抛售
— 股息率5%+，还没那么糟糕
- 关注4月份的销售数据
— 如果继续恶化，就要小心了
- 分散持仓
— 不要把所有鸡蛋放在一个篮子里
- 考虑止损位
— 设定自己能承受的亏损线
- 可以开始关注
— Jarden说”价格已经足够悲观”
- 等待更好的买点
— 如果股价继续下跌，可能是机会
- 关注竞争对手
— Stockland被上调评级，也值得关注
- 等中东局势明朗
— 油价是最大变量
- 等央行政策转向
— 降息预期才是真正的催化剂
- 分散买入
— 不要一把梭，分批建仓更稳妥
在澳洲的华人投资者中，房产股一直是”心头好”。
原因很简单：
✅ 看得见摸得着（和炒房一个逻辑）
✅ 分红稳定（很多华人喜欢”收租”的感觉）
✅ 有税务优势（负扣税、折旧返还等）
但Mirvac的这份财报告诉我们：
房产市场的冬天，可能真的要来了。
今日灵魂拷问
你持有Mirvac或其他澳洲房产股吗？打算加仓还是跑路？
评论区等你！
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