首开股份：营收大增 毛利率改善 REITs破局，国企韧性开启“第二赛道”

4月22日晚，首开股份交出了一份“营收大增、毛利率显著改善”的成绩单。作为北京市属国企标杆，首开股份在房地产行业融资环境偏紧的背景下，持续巩固财务安全护城河。

截至2025年末，公司货币资金期末余额超151亿元，在手资金充裕；年末尚未使用的银行额度超过1200亿元，流动性储备充足。与此同时，公司融资成本持续下行，2025年末平均融资成本降至3.54%，较2024年持续下降。

此外，根据2026年初首开股份公告信息，2026年2月10日，首开股份正式启动商业不动产REITs申报，并于3月2日获上交所正式受理。此次申报底层资产为北京华侨村商街、璞瑅商街、宋家庄福茂，旨在盘活存量资产、拓宽权益融资渠道并优化资产负债表。

此举正是首开股份抓住商业不动产公募REITs政策机遇，在原有房地产开发商角色上，要利用存量资产，做强运管、商管、物管及酒店第二赛道，为公司未来的营收建立一个新的支撑点。

营收大增 毛利率改善背后的经营韧性

2025年，面对市场下行压力，首开股份核心财务指标展现出触底回升的韧性。根据年报，公司营收突破300亿元，同比增长24.3%。更关键的是，毛利率从2024年的4.80%大幅提升至13.61%。这一改善主要源于北京地区高毛利项目的集中交付（北京区域营收占比达68%），说明公司“聚焦核心城市”的战略有效对冲了部分市场下行压力。

费用“做减法”，管理创效。年报显示，公司期间费用总额为50.57亿元，同比下降1.32亿元。其中，销售费用同比下降7.81%（优化营销支出）；管理费用同比下降8.56%（组织整合、降本增效）。经营性现金流净额78.82亿元是年报最大的亮点之一。这一数据不仅规模可观，且销售现金比率（经营现金流/营业收入）达到26.19%，证明公司回款能力强劲。

现金流则主要来自三个方面：去库存回款，加快现房和存量房源销售，实现资金快速回笼；严控土地支出，在投资端极度克制，将有限资金用于保交付和降负债，而非盲目扩张；融资成本下降，平均融资成本降至3.54%，利息支出压力减小，进一步保障了现金流安全。

与此同时，报告期内，公司拟售、在售主要项目（含自持）148个，总建筑面积近4300万平方米，其中当期在建面积约689万平方米。目前，公司京内主要项目69个，总规模约1560万平方米；京外片区已初步形成以主要城市为重心，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目79个，总建筑面积约2740万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入290.22亿元、结算成本250.75亿元。

公司营收大增，毛利率改善的背后，是首开股份主动“挤水分”、去库存的战略定力。公司不再盲目追求规模，而是通过精准交付、严控成本，守住了现金流的安全底线，为后续转型赢得了宝贵的窗口期。

如果说财务数据的改善是“果”，那么管理架构的深度重塑则是“因”。

2025年，首开股份完成了近年来最大规模组织架构调整，对原有的19家二级开发单位实施了战略性整合重组。具体措施包括：京内公司重组为“京北”与“京南”两个二层级管理平台，实现了对公司京津冀（及太原）区域开发项目的划片集中统一管理；京外公司重组为辽宁、江苏、浙江、福建、华南、华中、川渝等七大区域管理中心。

这一改革打破了区域壁垒，构建了更扁平的管控架构。区域公司不再“各自为战”，而是由总部统一进行资源调配与战略协同，大幅降低了管理内耗。这是首开股份面对行业转折点所做出的最果决、最根本的回应。

从造房子到管资产

首开股份的第二赛道，是一套以“现金流”为核心的业务组合拳。

长租公寓是第二赛道中现金流最稳定、最可预测的业务，也是公司未来发行保租房公募REITs的核心基础资产。“首开乐尚”品牌在北京、杭州、福州等高能级城市的已开业项目，平均出租率稳定在93%以上，有力证明了公司不仅具备开发建设能力，更拥有穿越市场周期的精细化运营与市场化获客能力。与此同时，高出租率、合规性强的“首开乐尚”项目，天然就是未来扩募的优质标的。公司运营这些资产，不仅是为了租金收入，更是为了培育和积累未来的资产包。

切入银发经济。首开股份旗下“首开寸草”品牌在北京已布局9家养老院，深入社区。公司正在探索利用自有存量物业或与社区物业结合，打造“嵌入式”养老机构。这种物业+养老的融合模式，既能盘活低效资产，又能为社区提供增值服务，创造“物业服务收入+养老运营收入”的双重现金流，并建立极高的客户黏性与品牌护城河。

城市更新业务则是第二赛道中最能体现运营溢价和品牌价值的环节，昌平首开LONG街等项目，通过引入首店经济、打造主题街区、举办文化活动，公司成功将一条老旧的商业街，转型为吸引年轻人的城市微度假目的地。这直接带来了租金水平的上行和资产估值的提升，证明了首开股份有能力通过内容植入、场景营造和品牌招商等软性运营，显著提升存量物业的现金流创造能力，从而为后续的资产证券化铺平道路。

这三大业务共同构成了首开股份第二赛道的战略闭环：持有运营（长租、养老、商业）产生稳定现金流，专业运营提升资产价值，金融化退出实现资金回收与价值重估；回收资金再投入，形成良性循环。从造房子到管资产，首开股份2025年的答卷，已清晰勾勒出一条从规模扩张到质量求生的转型路径。通过管理创效夯实底盘，抓住多种政策工具激活存量，再通过多元运营培育新引擎。

为商业不动产REITs搭建运行架构

2025年12月31日，证监会印发《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，在起草说明中明确，商业不动产主要包括商业综合体、商业零售、商业办公楼和酒店。商业不动产REITs的试点，本质上是为持有相关资产的房企开辟了全新资本循环路径。

长期以来，沉淀在房企资产负债表上的商业不动产，虽然能够独立产生持续现金流，却缺乏高效的价值兑现渠道。商业不动产REITs的推出，使得这些资产的运营价值与现金流回报能力得以在资本市场上被公开定价、交易和重估。此举不仅有望改善房企的资产负债状况，更将重塑房企的价值成长逻辑。

2026年2月10日，首开股份正式启动商业不动产REITs申报，项目名为嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金，并于3月2日获上交所正式受理。此次申报选取北京华侨村商街、璞瑅商街、宋家庄福茂三项优质商业资产作为底层标的，旨在盘活存量资产、拓宽权益融资渠道并优化资产负债表。

值得注意的是，华侨村项目位于北京东二环建国门毗邻长安街畔，宋家庄福茂项目是北京南三环三条地铁线路汇聚的地铁上盖社区mall，璞瑅项目位于北京南二环三环之间的成熟社区聚集地。嘉实首开商业不动产REITs这三个入池资产，从选址位置和产品属性上奠定了产品聚焦刚性消费需求的基础，结合居民人口覆盖及通勤客流的保证，抗周期属性非常突出。

首开股份在资产端、资本端和运营端所做的具体筹备，为商业不动产REITs搭建起了一套严密的运行架构。

从底层资产情况看，“首发阵容”的共同特点是：权属清晰、运营成熟、现金流稳定，且位于北京成熟商圈，抗风险能力强，符合监管对优质存量资产的定义。

组织端设立独立运管平台。首开这次公募REITs产品，设定的运管机构为其旗下的北京开新生活商业管理有限公司，这意味着即使资产通过REITs卖给了公众投资者，其日常招商、运营、物业维护仍由首开旗下的专业团队负责。这不仅保证了资产运营的连续性，更将公司的角色从“房东”转变为“专业服务商”，创造了持续的运管费收入。

资本端明确战略配售，锁定长期信心。首开股份在方案中明确了战略配售机制。公司或关联方承诺认购不低于20%的基金份额，且锁定期长达5年。这一“自持”动作向投资者表明，首开股份与中小股东利益深度绑定，将全力以赴做好资产运营。公告明确承诺，募集资金在扣除相关费用后，将用于偿还债务、补充流动资金及存量资产收购，并特别强调“不用于购置商品住宅用地”。

首开股份为商业不动产公募REITs所做的准备，可以说体现了首开股份的政策敏感性，及时抓住公募REITs的机遇，为其迎来了一次商业模式的底层重构。通过公募REITs的产品，实现资产打包、运管独立、战略配售这三步，成功地将沉淀在报表里的“固定资产”，转化为资本市场认可的金融产品。

嘉实首开商业不动产REITs未来的成长性较为明确，长期增长空间确定性强。作为首开股份第一个公募REITs平台，首开具备持续为这只产品扩募资的能力，这也将会是首开存量资产资本化的重要平台。

对于投资者而言，首开股份正在被重新定义：它不再仅仅是一家房地产开发商，更是一家拥有庞大优质资产包且具备资产证券化能力的城市运营商。在行业高质量转型的关键时刻，这种“开发+运营+金融”的闭环能力，或许正是穿越周期、实现估值修复的关键密码。

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