报告发布 || CRBE世邦魏理仕：一季度南京商办0新增，还有哪些看点？

2026年一季度，南京经济呈现稳中有进、新质生产力加快培育的良好态势。工业领域表现亮眼，前两个月工业机器人产量同比增长90.6%，新能源汽车产量同比增长37.8%，制造业投资同比增长17.0%。办公楼市场在零供应窗口期内，主要依托内资与中小企业需求，实现了平稳去化。零售物业市场则展现出结构性韧性，餐饮与黄金珠宝稳居租赁主力，首店经济效应依然显著，带动核心商圈持续焕发活力。

PART.1

零供应助力存量去化
内资及中小需求支撑市场

新增供应：0万平方米

净吸纳量：1.6万平方米

空置率：34.1%

租金报价：102.0人民币/月/平方米

2026年一季度，南京办公楼市场无新增项目入市，供应端的压力进入平稳释放期，为存量项目的去化提供了难得的市场窗口期。本季度市场延续了温和复苏态势，全市净吸纳量录得约1.6万平方米，与上季度基本持平，存量去化节奏保持稳定。受需求端持续支撑，全市空置率环比小幅下降0.3个百分点至34.1%。

从需求来源看，消费品行业以36%的占比首次跃居需求榜首。其中，某量贩零食行业头部品牌在河西板块完成超大面积整合升级，成为本季度最大一笔成交。第三方办公服务运营以18%的占比位列第二，成交主要集中在河西板块的联合办公新租。金融业态占比12%，以证券和保险类企业为主，录得某证券公司向核心商圈高端项目的搬迁成交。消费服务和教育占比8%，办公楼对医美、美容保健等经营性业态的包容度显著提升，在新入市的优质项目中表现尤为明显。此外，能源及公共事业和TMT需求各占比6%，能源化工类企业有所回暖，TMT以系统解决方案类企业为主。

从成交特征来看，内资企业依然是租赁需求的核心引擎，占比高达97%。区域分布上，河西和新街口需求占比分别达到74%和13%。面积段维度上，小微企业需求仍是市场主力，500平方米以下的中小面积成交占比达77%。交易结构来看，搬迁类交易占比高达81%，成为最主要成交类型。这一数据直观反映了企业的双重诉求：既通过搬迁至高性价比空间实现降本增效，也通过升级至高品质楼宇优化办公体验，体现出企业在当前环境下主动调整经营策略、寻求发展平衡的积极姿态。

租金方面，一季度租金继续延续下行趋势，全市租金报价环比下降2.2%至每月每平方米102.0元，有效租金环比下降2.7%至93.1元。与上季度相比，租金跌幅明显收窄，显示出在存量去化平稳推进的背景下，市场供需关系正逐步改善。

CBRE南京办公楼租赁交易负责人刘承阳表示：2026年开局，南京办公楼市场迎来零供应窗口期，内资企业的办公空间整合需求与小微企业的刚性租赁需求形成合力，推动市场实现平稳去化，存量库存压力得到阶段性缓解。未来六个月，随着南京现代服务业与金融科创产业加速集聚产业提质升级将释放两大核心需求：一是总部型企业的大面积高品质租赁需求，二是新质生产力企业的中小面积灵活办公需求。双重需求将有效加速存量去化，夯实市场稳健基本面，为年底新增供应集中入市筑牢基础。

PART.2

宏观消费温和复苏
餐饮与黄金珠宝持续释放活力

新增供应：5.2万平方米

净吸纳量：3.9万平方米

空置率：4.3%

首层平均租金：22.3人民币/天/平方米

2026年一季度，南京零售物业市场迎来了位于河西板块的尚悦天地入市，带来5.2万平方米的新增供应。受新增供应影响，本季度市场去化情况保持平稳，净吸纳量录得3.9万平方米。

需求方面，餐饮业态以50%的高占比稳居首位，其中，中式餐饮和咖啡茶饮分别贡献了总需求的30%和13%。中式餐饮中，江西菜、广西菜及特色火锅等具有地方风味的品类表现活跃。咖啡茶饮赛道持续加码，卡旺卡重返南京开出首店，李若桃酸奶亦连续多店齐开，加速区域布局。此外，烘焙甜品赛道呈现IP化、自带流量的趋势，泡泡玛特旗下的Pop Bakery凭借高客单价及特色IP入驻核心商圈，精准契合了年轻消费群体的情绪价值需求。

零售业态紧随其后，占比达36%。其中，时尚服饰占比约17%，运动服饰持续发热，昂跑、Oakley、Brooks等热门品牌相继入驻德基广场、金陵中环等标杆项目，An Ko Rau和Nike ACG华东首店齐聚三山街万象天地，进一步丰富了消费者的户外生活场景。尤为值得关注的是，配饰珠宝类目在本季度迎来了火热爆发，占比约10%。德基广场一举集齐“古法黄金四姐妹”——老铺黄金、琳朝、宝兰、君佩，叠加多宝阁、老万年等品牌，凸显了消费者对兼具保值与审美属性的高品质商品有着强烈的诉求。此外，超市类目本季度动作频频，奥乐齐在南京多店齐开。

截至季末，受新项目入市且去化尚在爬坡期影响，全市空置率微升0.2个百分点至4.3%。租金方面，核心商圈租金走势平稳，全市首层平均租金环比微跌0.6%，报每天每平方米22.3元。

CBRE南京分公司董事总经理兼战略顾问部负责人王飞表示：2026年开局，宏观消费数据传递出积极信号，特别是餐饮与升级类商品展现出较强的动能。未来六个月，预计还有包含河西德基、华润、香港置地旗下的近40万平方米优质商业项目即将入市。这些高能级商业的接连交付，不仅将对各大商圈的客流争夺提出新的考验，更将通过引入首店、打造差异化场景，共同推动南京零售物业市场在创新与活力中迈向更高质量的发展。

来源｜CBRE世邦魏理仕

编辑｜孙 益

审核 | 冯宪法