河北
最近高盛的一份报告可把楼市圈搅得沸沸扬扬。这家国际大投行直接放话，说上海和深圳的楼市会在2026年底真正触底，而且从2025年底到2028年底这段时间，房价还能再往上蹿15%。说实话，刚看到这个数字的时候，我也愣了一下。现在大家聊起房子，多少都有点没底气，怎么高盛反倒这么乐观？
咱们先看看他们凭啥敢这么说。报告里给出的几个支撑点，听着还真有点道理。一个是人口，上海去年净流入38万人，深圳更是夸张，达到了50万。你想想，这么多新来的年轻人，总要找地方住吧，不管是租还是买，需求就摆在那里。另一个是供应端，过去一年两地宅地供应量直接砍了23%，新盘少了，库存慢慢消化，价格自然有支撑。再加上这两个城市的产业底子硬，高科技、金融、制造业扎堆，高收入人群多，购买力不是一般地方能比的。
有意思的是，高盛还特意提到了香港。香港楼市最近反弹了8%左右，而过去十几年里，香港楼市回暖往往比沪深早那么三到六个月。这就像一个先行指标，香港那边刚冒头，这边可能就跟着动了。你要是把三个城市的房价曲线叠在一起看，那种前后脚波动的规律特别明显。
不过话说回来，市场对这份报告的看法完全是两个极端。乐观的人觉得，沪深现在成交量已经悄悄往上走了，加上香港那边确实在回暖，拐点应该不远了。可谨慎派呢，直接甩出一组数据：六大行个人住房贷款余额比去年少了整整7000亿。啥概念？说明大家不光不借钱买房，还在拼命提前还贷。你想想，要是真看好后市，谁会急着把钱还给银行？
网上有人调侃说，专家的脸变得比房价还快。这话虽然有点损，但也不是没道理。前两年喊着“永远涨”的那拨人，现在不少都改口了。倒是高盛这种外资机构，一直挺看好中国核心城市的资产。这里头有没有利益考量？肯定有。但他们的分析框架，确实也值得咱们琢磨。
还有一个被不少人忽略的角度，就是股市的财富效应。2015年那波大牛市之后，大概过了半年到一年，热点城市的房价就开始猛涨。道理很简单，股票赚了钱的人，最后很多都跑去买房了。最近这阵子股市虽然折腾，但万一真走出个慢牛，那楼市迟早会感受到那股热钱的味道。
国家统计局刚发的一季度数据里，有个信号挺积极：商品房待售面积51个月来首次下降。这说明啥？库存真的在消化。虽然现在大家收入预期还不稳，提前还贷的浪潮也没退，但供需关系正在悄悄逆转。深圳和上海这种地方，土地就那么多，人还在不断涌进来，长期看，房价确实有韧性。
当然，我说的韧性不是指普涨。以后楼市的分化会越来越厉害，三四线城市和核心城市完全不是一个故事。高盛敢赌沪深涨15%，但你让他们去预测某个小县城试试？绝对不敢。所以咱们自己心里要有杆秤，别一听“房价要涨”就急着冲进去，也别一听说“还要跌”就吓得睡不着。
眼下最关键的，还是盯着两件事：一是房贷数据什么时候转正，二是大家的收入预期什么时候修复。这两样没动静，任何预测都得打个折扣。但话说回来，如果你真打算在沪深买房自住，2026年底这个时间点，倒可以记在小本本上。毕竟，高盛这种级别的投行，做预测是要拿真金白银背书的。
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