保利熙瑞：海淀内城豪宅炼成记   陈海保聊规划

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陈海保 主播

去年5月底，保利发展和北京建工地产联合体，以45.45亿元总价摘得海淀半壁店两幅住宅地块。

项目建设用地面积4.06公顷，地上建面5.8万㎡，容积率1.43。

规划14栋住宅楼，分为东西两区，总计330多套房源。

面积段136/166/201/208㎡平层；少量顶复，建面约271/207㎡。

规划解读

一座豪宅，最可怕的，就是没有唯一性。最有价值的，也就是唯一性。

拿地11个月后，保利半壁店豪宅终于揭开了面纱。

昨晚，在保利熙瑞产品发布会上，这座海淀内城豪宅，给我留下了两个很深的印象。

1、它是近20年来，北京四环及以内，唯一的1.5容积率地块，也是唯一的3至5层院墅。实际上，熙瑞东西地块的综合容积率更低，只有1.43。

2、它是北京首个地下联通双会所的豪宅，地上地下双层园林，地下有光厅。

我给它再补充一个标签，熙瑞是海淀在售楼盘里，距离四环最近的10W+豪宅，只有600多米。

保利熙瑞之所以能打造出如此稀缺的豪宅，首个关键，在于地块的顶层规划。

在拿地前一个月，半壁店地块做了一次指标优化，核心有三点：

①东西地块容积率统筹核算；②实现东西地块地下连通；③取消东地块7米宽街坊路；

在拿地后，保利根据新指标，做了一次系统的规划；

①东地块容积率：从1.6变1.44；西地块容积率：1.3变1.42，将两个地块容积率基本拉平；

②地下通道，和很多楼盘不一样，不是走车的，也不是为了省钱，而是为了打通会所。通道东西长30米，南北宽25米，面积750平米；

③取消街坊路，释放了约700平米的占地面积；

④突破了15米的建筑最高点设计，达到17.15米，因此才能做到15.89米的建筑高度，实现建5层楼的梦想。

在寸土寸金的海淀四环，熙瑞不仅要向上生长，更要向下生长。它有两大地下的顶层设计：

①巧用地下通道：

750平米的地下通道，做成了一个圆形的中央车马厅，将东西的会所进行连通，形成了整体的设计。

西区为江南园林会所，东区为下沉溪谷休闲会所。

整个会所面积达到4600平米。按照小区323户，户均会所面积14平米。

②巧用公区窗井

在北京做地下江南园林，是非常难的。

保利通过设置多个窗井和景观廊架等，让阳光照进了地下会所。

于是，一个地下的四季光厅就呈现出来，这全仰仗那150平米的窗井设计，那简直就是一个神来之笔。

一次大胆地、精准地拿地，一次超前的地块顶层规划，一次保利提级管理的顶层设计，成就了一个独特的海淀内城豪宅——保利熙瑞。

开发主体

2025年6月19日，项目开发主体北京慧海常筑置业有限公司成立，注册资本即拿地金额45.45亿元。

保利北京公司和北京建工地产分别持股70%和30%。

保利北京总经理李红亮担任项目法定代表人兼董事长、经理。

区位地段

半壁店地块位于海淀区南部的田村路街道，地处北四环与五环之间，东侧临近西四环城市快速路与轨道交通站点地铁6号线五路居站及田村站。

周边生活配套完善，近航天中心医院、中国人民解放军总医院。

田村地铁站附近有京粮广场、万达广场等大型商业项目。

学区主要是行知实验学校、中国人民大学附属小学（亮甲西校区）等。

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