北京
乐居财经·进深 出品
陈海保 主播
去年5月底，保利发展和北京建工地产联合体，以45.45亿元总价摘得海淀半壁店两幅住宅地块。
项目建设用地面积4.06公顷，地上建面5.8万㎡，容积率1.43。
规划14栋住宅楼，分为东西两区，总计330多套房源。
面积段136/166/201/208㎡平层；少量顶复，建面约271/207㎡。
规划解读
一座豪宅，最可怕的，就是没有唯一性。最有价值的，也就是唯一性。
拿地11个月后，保利半壁店豪宅终于揭开了面纱。
昨晚，在保利熙瑞产品发布会上，这座海淀内城豪宅，给我留下了两个很深的印象。
1、它是近20年来，北京四环及以内，唯一的1.5容积率地块，也是唯一的3至5层院墅。实际上，熙瑞东西地块的综合容积率更低，只有1.43。
2、它是北京首个地下联通双会所的豪宅，地上地下双层园林，地下有光厅。
我给它再补充一个标签，熙瑞是海淀在售楼盘里，距离四环最近的10W+豪宅，只有600多米。
保利熙瑞之所以能打造出如此稀缺的豪宅，首个关键，在于地块的顶层规划。
在拿地前一个月，半壁店地块做了一次指标优化，核心有三点：
①东西地块容积率统筹核算；②实现东西地块地下连通；③取消东地块7米宽街坊路；
在拿地后，保利根据新指标，做了一次系统的规划；
①东地块容积率：从1.6变1.44；西地块容积率：1.3变1.42，将两个地块容积率基本拉平；
②地下通道，和很多楼盘不一样，不是走车的，也不是为了省钱，而是为了打通会所。通道东西长30米，南北宽25米，面积750平米；
③取消街坊路，释放了约700平米的占地面积；
④突破了15米的建筑最高点设计，达到17.15米，因此才能做到15.89米的建筑高度，实现建5层楼的梦想。
在寸土寸金的海淀四环，熙瑞不仅要向上生长，更要向下生长。它有两大地下的顶层设计：
①巧用地下通道：
750平米的地下通道，做成了一个圆形的中央车马厅，将东西的会所进行连通，形成了整体的设计。
西区为江南园林会所，东区为下沉溪谷休闲会所。
整个会所面积达到4600平米。按照小区323户，户均会所面积14平米。
②巧用公区窗井
在北京做地下江南园林，是非常难的。
保利通过设置多个窗井和景观廊架等，让阳光照进了地下会所。
于是，一个地下的四季光厅就呈现出来，这全仰仗那150平米的窗井设计，那简直就是一个神来之笔。
一次大胆地、精准地拿地，一次超前的地块顶层规划，一次保利提级管理的顶层设计，成就了一个独特的海淀内城豪宅——保利熙瑞。
开发主体
2025年6月19日，项目开发主体北京慧海常筑置业有限公司成立，注册资本即拿地金额45.45亿元。
保利北京公司和北京建工地产分别持股70%和30%。
保利北京总经理李红亮担任项目法定代表人兼董事长、经理。
区位地段
半壁店地块位于海淀区南部的田村路街道，地处北四环与五环之间，东侧临近西四环城市快速路与轨道交通站点地铁6号线五路居站及田村站。
周边生活配套完善，近航天中心医院、中国人民解放军总医院。
田村地铁站附近有京粮广场、万达广场等大型商业项目。
学区主要是行知实验学校、中国人民大学附属小学（亮甲西校区）等。
相关公司：北京建工
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