我爱我家亏了、贝壳少赚了：财报背后房产经纪“路线分化”

中国商报（记者 周子荑 文/图）4月21日，房产经纪龙头我爱我家发布了2025年年报，收入利润双下滑，净利润下滑幅度达231.63%，由盈转亏。约一个月前，另一家房产经纪龙头贝壳也交出了2025年成绩单，其增收不增利。

业内人士认为，两张财报呈现出两条截然不同的发展路径：我爱我家选择“以守为攻”，靠深耕社区和精细化服务守住基本盘；而贝壳则“以攻为守”，用平台化和多元化摊平风险。面对市场挑战，哪一种模式更能抗周期？答案或已藏在数字中。

房产经纪龙头我爱我家发布了2025年年报，收入利润双下滑。

我爱我家由盈转亏、贝壳利润承压：两种模式的“压力测试”

数据显示，2025年，我爱我家实现营收104.8亿元，同比下降16.4%；归母净利润为-9663.1万元，同比大幅下滑231.63%。其中，经纪业务毛利率下滑4.23个百分点，新房业务毛利率下降1.92个百分点，仅资产管理业务毛利率微增0.67个百分点。

“我爱我家营收、利润双下滑，归母净利润由盈转亏，反映出公司在行业调整周期中面临严峻挑战。”盘古智库高级研究员江瀚对中国商报记者表示。不过他同时提出，亏损并非完全是主营业务“失血”，投资性房地产公允价值变动、应收账款减值准备及总部大楼折旧等非经营性因素也对公司利润造成了侵蚀。

再看贝壳，数据显示，2025年，贝壳总交易额为31833亿元，同比下降5.0%；净收入为946亿元，微增1.2%；但净利润为29.91亿元，同比下滑26.7%，经调整净利润为50.17亿元，同比下降30.4%。

合硕机构首席分析师郭毅对中国商报记者表示：“我爱我家的模式相对传统，深耕社区、做精细化服务，品牌口碑扎实。但问题在于，这种模式‘太重了’，其门店租金、经纪人薪酬、长租公寓的资金占用都是刚性成本。市场一旦出现较长时间的下行，这些刚性支出很难压缩，企业的承压能力将面临严峻考验。”

贝壳“变轻”，我爱我家“偏重”：两种成本结构的较量

两家公司的底层逻辑差异，首先体现在成本结构上。贝壳财报显示，2025年其二手交易单量同比增长超过11%，其中非链家交易单量同比增长15%，非链家经纪人人均二手单量同比提升6%。平台侧贝联活跃门店和经纪人数同比分别增长21%和7%，而直营链家则在主动优化结构。

郭毅认为，贝壳的ACN系统正变得越来越“轻盈”。“贝壳体系中越来越多成交来自平台上的其他中介品牌，而非链家自营。这让贝壳在保持交易规模的同时，大幅缓解了门店和人力成本压力。”她说。

反观我爱我家，门店和经纪人成本依然是刚性支出。财报显示，截至2025年年末，我爱我家国内运营门店总量为2475家，较2024年年底的2636家减少161家；经纪人总数约3万人，较前期高点有所收缩。

“公司通过关闭低效门店、缩减经纪人数量来被动应对市场下行，这是一种防守型调整。”郭毅说，“面对更长的周期下行路径，我爱我家的回旋余地其实很有限。”

江瀚则从行业趋势角度补充称，这份财报反映了房地产行业已全面进入存量房时代，增长逻辑从增量开发转向存量运营。企业必须构建“居住服务生态”，通过全生命周期服务增强抗风险能力。

新房“粮仓”分化：我爱我家收入占比8.6%，贝壳收入306亿元

业务结构的失衡同样值得关注。2025年，我爱我家新房业务收入占比仅为8.6%，经纪业务与资产管理业务收入合计占比超过82%。“我爱我家收入高度依赖二手房和租赁，新房业务占比很低。”郭毅对记者表示。

为什么这是问题？“这几年新房市场压力很大，开发商给中介公司的渠道费，比二手房的中介费还要高。”郭毅解释。这意味着，新房业务不仅能为经纪公司带来更高的单笔收入，还能在同样的经纪人成本下实现客户产出的复用，从而显著提升公司的利润水平。可以说，近几年，新房业务是房地产经纪公司的“粮仓”。

对比之下，2025年，贝壳的新房交易GTV虽同比下降8.2%至8909亿元，但仍贡献净收入306亿元，与存量房业务的250亿元形成双支柱格局。“贝壳的新房、二手房、租赁业务都是很大量级，实现了业务平衡。而我爱我家基本没抓住这波新房渠道费的风口。”郭毅说。

第二曲线：贝壳押注租赁与装修，我爱我家坚守“相寓”

业务边界的差异同样关键。2025年，贝壳非房交易业务收入占比首次达到41%，相比2024年的33.8%明显提升。其中，房屋租赁服务净收入为219亿元，同比增长52.8%，首次实现全年盈利；家装家居业务净收入为154亿元，同比增长4.4%，贡献利润率提升至31.4%。

“贝壳在由传统中介向互联网公司转型，用科技驱动业务调整，AI的使用也领先于行业平均水平。”郭毅评价。

相比之下，我爱我家的“第二曲线”依然是资产管理品牌“相寓”。2025年，相寓在管房源规模逆势增长11.2%至33.7万套，平均出房天数8.8天，出租率95%以上，但公司资管收入却同比下降了18.19%。江瀚也提醒：“这更多是会计处理方式（净额法）的改变，而非业务基本面的恶化。相寓在租赁市场的布局正在深化。”

行业集中度提升，进攻型模式或更抗周期

透过两份财报，行业走向逐渐清晰。

江瀚认为，房地产经纪行业的竞争正从规模扩张转向精细化运营和多元化服务。“行业集中度提升趋势愈发明显。在市场调整期，中小企业生存压力巨大，而头部企业在核心城市的市场份额有望进一步提升，为市场回暖后的业绩复苏奠定基础。”

“我爱我家是传统公司，追求品牌化和小而美。”郭毅说，“面对更长周期的市场下行，其采取的防守型策略很难应对。而贝壳的进攻型方式——从遵守规则变为规则制定者，并通过不同业务领域摊平风险，让它在低谷期有更坚实的一面。”

财报表明：房地产经纪行业的竞争逻辑已经改变。我爱我家坚持品牌深耕与资管运营，贝壳则构建平台生态与多元业务。两种模式在当下的抗风险能力差异，已在数字中得到显现。