吵翻了！琶洲南“商改住”有变数！学位、交通难题要解了？

一宗地块的命运，牵动着整个板块的未来。

去年6月，海珠区赤沙涌以东储备用地拟调规，将商地改为涉宅用地。

因该地块就与琶洲南TOD相隔一条马路，调规信息一出，业主们当场就炸开了锅。

而时隔近一年，这宗地块终于有了新的进展。

官方正式发布控制性详细规划听证会公告，公开招募听证会代表及旁听公众，并定于5月20日正式开会。

对于这次“商改住”调规风波，乐居君想给广州政府点个赞。

面对反馈意见，规划部门并未简单“一刀切”推进或撤回，而是先在网络进行征询意见公示，并以听证会的形式进一步公开听取意见，为后续工作提供参考依据。

根据公告，规自局海珠区分局明确表示，已综合相关意见，围绕片区品质、未来发展、道路交通、公服配套、景观风貌等方面对规划方案进行了优化完善。

换句话说，之前披露的那版调规方案，不是最终答案。

住宅占比是多少？具体设计会不会改？内部配套是增是减？这些悬念，可能要等听证会开完之后才能揭晓。

值得一提的是，本次听证会共选出17名代表，构成相当立体：既有政府部门代表，也有居民代表和企业代表。

广州这座城市，在“听劝”这件事上，从来没让人失望过。尊重多方意见，才能让城市发展得越来越好。

我们再来回顾一下这块地。地块位置，就在琶洲南TOD旁边，隔着一条马路。

在2022年，该地块曾签约"广州国际电竞中心"项目，规划由珠光集团引进EDG电竞俱乐部总部，意图打造集电竞、文创、商业于一体的产业地标。

但后来，珠光集团陷入债务困境，该项目就遭受停滞，地块也随即进入“沉睡状态”，一直没有新的规划出炉。

直至2025年6月，广州市规划和自然资源局一纸公示，让它再次站上聚光灯。

原商业用地拟调整为二类居住用地兼容商业设施用地。

另外，还对容积率、建面、限高、内部配套进行相应调整。具体如下图：

说好的电竞地标变成了高层住宅，这让隔壁琶洲南TOD的业主瞬间炸了！

当时，一份业主坚决反对“商改住”规划的联名信在网上疯传。

翻看业主们的意见，主要集中在四个点上：

一、说好的严禁商业房地产开发，怎么突然“商改住”。

二、削减16万㎡的商业体量，扼杀区域产业升级空间。

三、新增的宅地没有规划学校，是不是要来蹭省实琶洲分校学位资源。

四、现在已经很堵车了，新增居住人口会不会压垮路网容量。

这四个问题，大概率也是5月20日听证会上的争论焦点。

值得一提的是，该地块大概率还会继续“商改住”，只是住宅的占比和相应的规划会有所调整。

而很多人认为这次“商改住”违背了琶洲“严禁商业房地产开发”的承诺，其实是个误会。

2022年省政府批复设立琶洲经济开发区时，文件确实写了“严禁商业房地产开发”。

但是，仔细看文件，当时同意设立的广州琶洲经济开发区，规划面积702.1672公顷。

其中，琶洲南区范围为：东至北山涌，南至新滘东路，西至华南快速，北至黄埔涌。

（重点都用红色标记起来了）

从批复的范围来看，此次“商改住”地块，甚至琶洲南TOD，都不在琶洲南区范围内。

这也就是说，当时“严禁商业房地产开发”的这句话，并没有包括该宗地块。

省政府琶洲经济开发区批复的琶洲南区范围

而在2023年广州政府批复同意的《琶洲南区城市设计深化及控制性详细规划》中，琶洲南区才向西边扩容。

自此，琶洲南TOD及该宗地块的位置，才被纳入至琶洲南区。

琶洲南区城市设计深化及控制性详细规划内的琶洲南区范围

所以，这次“商改住”并不是琶洲“说话不算数”，而是区域规划在动态调整。

当然，业主们的担忧也是实打实的——学位、交通、商业配套，都是必须回应的真问题。

听证会之后，答案应该会更清晰。

说回市场。

目前琶洲在售的新盘住宅，货量其实不多。

据克而瑞数据显示，截至2026年4月15日，琶洲板块库存量约为3.7万㎡。

琶洲南TOD二期目前仅剩80来套住宅未售，保利天奕也不过剩下100来套。

即便套均价上千万，但这两个楼盘依旧是广州楼市热销榜的“常客”，可见琶洲板块的市场认可度十分之高。

在克而瑞·好房点评网中，保利天奕一期综合评分高达7.83分，在海珠区排名第一，并荣获“广州海珠豪宅型住宅比邻榜冠军”

至于赤沙涌以东这宗地块，未来如果真的变成住宅，大概率也会走改善型豪宅路线，地价不会便宜。

接下来，一起静待听证会的结果。希望能给出一个“皆大欢喜”的答案。