上海楼市“金三银四”实探：二手房置换链向上传导，“卖旧买新”激活新房需求

今年3月，上海二手房网签成交量破三万套，创下近5年新高，楼市“小阳春”扎实落地。步入4月，市场热度是否出现回落、回暖行情能否持续，成为市场各方关注的焦点。

近日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）走访沪上多家中介门店、房产交易服务中心及新房售楼处，对话一线房产从业者、购房群体，从市场反馈来看，当前“小阳春”行情持续，同时，二手房市场成交结构开始变化，置换链条逐步向上传导，进而带动新房市场置业节奏加快。

置换链条逐步向上传导

3月的上海二手房市场，以刚需房源成交为主力，而进入4月，市场已然出现新的变化，成交结构向上调整、改善型需求入场，成为最鲜明的特征。

“3月份市场成交标的相对偏小。以我们门店为例，3月成交总体均价在357万元，4月最新成交均价已经达到411万元。”上海太平洋房屋上南商圈总监段洪飞向澎湃新闻直言，4月以来最直观的感受就是置换链条在往上走，600万元—1500万元的中大型标的房源，带看量上涨明显，涨幅约50%。

不同板块的市场表现，也印证了二手房市场的结构性变化。上海中原地产森兰板块营业董事宋沪雄表示，3月，300万以下刚需房源成交占比达到70%，是绝对成交主力。但是4月以来，500万元、600万元乃至千万级别的高标的房源成交明显增多。其进一步举例称，近期门店成交的客户将600多万的自有房源出售后置换了1000万左右的改善型房源。

市场回暖的背后，是购房者心态的转变。购房者王女士在接受采访时坦言，此前房价下行阶段一直不敢出手，“沪七条”新政落地后，市场成交量保持活跃，房价逐渐趋于稳定，便开始着手置换，“最近一直在看房，想找一套自己心仪的房源。”

还有购房者在同小区内完成置换，将98平户型更换为110平户型。“房价高低对置换影响不大，卖出价低，买入价也相应更低，我更看重区域发展潜力。”该购房者表示，其所处板块周边配套完善，板块位置较好，当前房价仅6万元/平方米左右，其认为未来具备发展空间。

同时，宋沪雄也分享了其客户的置业案例。其提到有客户2022年参与热门红盘摇号未能中签，如今以低于当年一手开盘的价格购入了该小区房源。“当前房价趋于稳定，购房者对上海楼市后市信心明显增强，认可当前的房源性价比。”

从中介机构的整体数据来看，4月1日至14日，上海太平洋房屋体系内成交504套房源，虽较今年3月略有下降，但同比增长27.3%。同时，新增客源同比增长46.6%，新增带看同比增长27.4%，市场端热度仍然在线。从价格端来看，受置换链条逐步向上传导影响，当前成交单价环比上涨5.6%，挂牌单价环比上涨3.9%至64216元。

市场预期的转变，也推动房源挂牌量稳步上升。“3月不少业主还处于观望状态，持续观察市场走向，到了4月，看到市场平稳且有向上趋势，不少业主开始挂牌出售，门店4月整体挂牌量比3月略有上涨。”段洪飞说道。

在宋沪雄看来，“这次新政的影响力，比以往政策都要持久，核心原因是政策惠及房价最低的刚需房源，再慢慢向上延伸，带动整个市场回暖，所以热度持续性较强。”其提到，周末门店经纪人几乎全员外出带看，周末单日人均带看量至少2组。

房产交易端的繁忙景象，更直观体现出二手房市场的热度。上海链家交易管理中心交易管家经理宫雯祎告诉记者，3月楼市小高峰热度一直延续至4月，4月初期成交量小幅波动，主要受清明节假期影响，目前长宁交易服务中心周末的预约量稳定在50组左右，以上周末单日的情况为例，预约量达54组，其中25组实现当天谈判当天下定，转化率高达50%。

宫雯祎表示，新政落地后，买卖双方对市场价格、发展趋势都充满信心，谈判效率明显提升。其提及，此前客户谈判后常常会反复考量，如今基本当天就能完成合同签署。

官方数据也为市场热度提供了有力佐证。据上海网上房地产数据，截至4月19日，上海二手房（含商业）累计网签成交17880套，同比上涨约25%，其中单日成交破千套的有6天。值得一提的是，4月11日单日网签成交量达1632套，接连打破今年3月两次年内单日成交峰值，创下近5年来上海二手房单日网签成交量新高。

新房客户决策周期缩短，改善型项目走俏

二手房市场的持续回暖，也打通了“卖旧买新”的置换链条，不少购房者出售二手房后进入新房市场，直接带动新房置业节奏加快。

保利·都汇和煦销售经理程建军提到，2月份之前，置换客户的决策周期普遍较长，3月在政策利好释放下，客户决策节奏不断加快，“一部分是已经完成二手房出售的客户，置业资金到位；还有客户先定下新房后，二手房交易周期也大幅缩短，不少客户3个月内就能完成全款。”

据程建军介绍，3月项目成交101套，截至4月13日，4月成交量已超60套，预计全月成交量将超过3月，涨幅在5%-10%。“周末来访量仍较活跃，周六截至下午两点左右项目来访量已达80组，预计全天将突破150组，来访、成交均呈稳步上升趋势。”

项目售楼处现场，有新房购房者表示，去年下半年就有置业计划，但受市场行情影响一直观望，今年新政落地后，加上新房计容面积调整，觉得新房性价比较高，便准备出手，其提及“结合自身收入情况，优先选择公积金贷款，合理控制杠杆”。

“4月新房市场运行平稳，得益于沪七条政策加持与金三银四传统置业旺季的双重利好，市场整体表现向好。”上海链家新房事业部闵行客发总监孟静表示，当前新房市场分化态势仍存，具备优质产品、完善配套、高品质规划的项目，去化表现更为突出。

这一趋势，在楼盘实际销售中也得到充分验证。其举例指出，4月以来，改善型项目成交明显升温，以区域内改善楼盘象屿天誉蘭香为例，叠加、联排类产品在4月以来销量持续走高。

上海中原地产监测的数据显示，上周（4.13—4.19）上海新建商品住宅成交面积9.18万平方米，环比上涨8.94%，刚需与首次改善需求持续活跃，已然成为近期市场交投的核心主力，为后续成交稳步回升筑牢基础。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，叠加二手房交易活跃带来的置换力量加持，以及房企积极的营销配合，短期市场以刚需和首次改善为主的火热格局有望持续延续。