年报解读 | 世茂集团：账面扭亏难掩经营承压，经营基本面仍待修复

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2025年，世茂集团销售与营收延续下滑态势，但凭借境外债务重组的巨额收益实现账面由亏转盈。从业务结构看，传统房地产开发业务规模大幅收缩，物业服务等经营性业务已成为收入的重要支柱。财务方面，债务总额显著下降，但短期流动性压力依然严峻，持续经营能力存在重大不确定性。世茂集团虽在债务化解上取得关键突破，但经营基本面的实质性修复仍面临诸多挑战。

业绩概况：销售持续低迷，债务重组驱动账面扭亏

2025年，世茂集团实现合约销售额239.53亿元，合约销售面积196.5万平方米，较2021年行业峰值分别下滑86.3%和82.1%。公司全年实现营业收入284.18亿元，同比大幅下降52.62%，较2021年峰值累计下滑73.64%，收入规模已连续四年收缩。

利润方面，公司2025年实现年度利润44.77亿元，而2024年亏损436.86亿元；归属于本公司权益持有人的利润为144.73亿元，同比大幅改善。但需特别指出的是，本次盈利并非来自主营业务改善，而是境外债务重组产生的约695.20亿元非经常性收益。若扣除该收益，公司主营业务仍处于亏损状态，全年录得毛亏287.76亿元，同比扩大390.3%。

2021-2025年营业总收入与净利润变化

2025年世茂集团业绩呈现“账面盈利、实质亏损”的特征，主要受以下因素影响：一是房地产开发业务结算规模大幅下降，且结算项目多为前期高价拿地项目，在市场下行周期中售价承压，导致毛利率为负；二是公司计提了大规模资产减值，包括发展中物业及落成物业减值260.14亿元、投资物业公允价值亏损44.91亿元、酒店等固定资产减值23.23亿元；三是境外债务重组完成，确认了巨额债务豁免收益，抵消了主营业务亏损及资产减值影响。

业务分析：开发业务大幅收缩，经营性业务彰显韧性

世茂集团的收入结构在2021-2025年间发生了根本性转变，传统房地产开发业务的主导地位显著弱化，物业服务、酒店经营、商业运营等经营性业务的贡献度大幅提升，成为支撑公司基本盘的关键力量。

房地产开发业务作为曾经的核心支柱，收入规模从2021年的970.17亿元持续下滑至2025年的165.39亿元，累计降幅达82.95%；其收入贡献度也从2021年的90.0%骤降至2025年的58.2%，五年间下降了31.8个百分点。2025年公司未新增土地储备，现有土地储备3416万平方米（权益前），主要集中在长三角、珠三角等核心区域，但受资金限制，项目开发节奏明显放缓。

与之形成鲜明对比的是物业服务板块的稳健表现。2025年世茂服务实现收入78.80亿元，同比微增0.35%。截至2025年末，世茂服务在管建筑面积2.21亿平方米，合约建筑面积3.35亿平方米，业务覆盖145个城市，其收入贡献度从2021年的7.3%提升至2025年的27.7%，成为公司最稳定的收入和利润来源。

酒店经营与商业运营业务也展现出较强韧性。2025年酒店业务实现收入21.85亿元，同比仅微降1.8%，全年出租率68%，在行业整体需求偏弱的背景下保持了基本稳定。商业运营业务实现收入14.93亿元，同比下降10.4%，主要受平均租金水平下滑及部分资产抵债影响，但在管商业项目整体出租率仍接近90%，写字楼出租率73%，较上年实现小幅提升。

从盈利能力看，各业务板块分化显著。房地产开发业务毛利率已跌至负值区间，成为亏损的主要来源；物业服务板块保持稳定的盈利能力，是公司唯一持续盈利的核心板块；酒店和商业运营业务虽受宏观环境影响盈利有所下滑，但仍能产生正向现金流，为公司提供了重要的流动性支撑。

财务状况：债务规模显著压降，短期流动性风险仍高

盈利能力方面，公司主营业务盈利能力持续恶化。销售毛利率从2021年的2.43%一路下滑至2025年的-101.26%，创历史新低，表明房地产开发业务已完全失去盈利能力。销售净利率则从2021年的-26.32%转为2025年的15.75%，但这一转正完全依赖于债务重组带来的非经常性收益，不具备可持续性。

2021-2025年销售毛利率与销售净利率趋势

短期偿债能力仍是公司面临的最严峻挑战。截至2025年末，公司现金及银行结余（含受限制现金）约120.70亿元，其中可自由支配的现金及现金等价物仅84.48亿元；而一年内到期的借贷高达1185.61亿元，现金短债比仅约0.1，远低于1倍的行业安全线。此外，公司未按计划还款日期偿还的借贷共计925亿元，涉及多起诉讼及仲裁案件。

发展趋势：债务化解取得关键突破，经营修复道阻且长

2025年世茂集团最重要的进展是完成了境外债务重组，为公司争取了宝贵的喘息时间。同时，公司持续推进保交付工作，2022-2025年累计在93座城市、278个项目实现约28.1万套房源交付，经营活动现金流也实现由负转正，为后续经营恢复奠定了基础。

展望未来，世茂集团仍面临多重挑战，经营基本面的实质性修复尚需时日：一是境内债务重组任务艰巨，大量境内借款尚未达成展期或重组协议，债权人追讨风险依然存在；二是房地产市场整体仍处于调整期，公司销售回暖难度较大，2025年合约销售额已降至历史低位；三是存量资产减值压力仍存，部分商业、酒店资产的价值可能进一步重估。

为走出困境，世茂集团将继续坚持“一体两翼”发展模式，重点推进以下工作：一是全力保障项目交付，加快存量房源去化，提升销售回款效率；二是积极推进境内债务重组，与债权人协商达成一揽子解决方案；三是盘活存量资产，通过资产处置、股权合作等方式回笼资金；四是聚焦核心城市和优质项目，审慎开展投资；五是做大做强物业服务等经营性业务，提升其在收入和利润中的占比，构建更可持续的业务结构。