数据回暖、本质承压，深圳甲写陷存量博弈，产业地产迎布局良机

深圳甲级写字楼。黄指南/摄

本报（chinatimes.net.cn）记者张蓓 黄指南 深圳报道

空置率高位徘徊、降价难租并行，2026年深圳甲写市场仍在艰难跋涉。

4月16日，第一太平戴维斯（Savills）发布2026年第一季度深圳房地产市场回顾与展望。第一太平华南区市场研究部负责人谢靖宇坦言，“（深圳甲级写字楼）鉴于空置率仍在30%以上徘徊，当前市场仍面临较为严峻的高空置及去化压力。”

而反观工业地产板块，第一太平华南区产业及物流地产服务部负责人张宁则向《华夏时报》记者表示，工业地产的价值底线已基本探明，当前是自用型买家入手核心资产的最佳时机，议价空间大幅提升。

这份开年市场成绩单，既直白呈现了深圳商办市场仍未缓解的供需失衡与去化压力，也暗藏着与实体经济深度绑定的产业地产在周期调整中的新机遇。

一季度深圳零售商业的复苏成色、商品住宅市场的政策传导实效，以及大湾区产业协同升级背景下，深圳核心城市能级带来的不动产价值重构，均是决定全年市场走向的关键命题。

温和复苏、结构分化

第一太平戴维斯发布的报告显示，2026年一季度深圳零售物业市场无新项目入市，总存量维持在818.8万平方米，整体运行保持平稳。

季内，深圳全市零售物业平均空置率录得6.7%，仅环比微升0.1个百分点、同比微降0.1个百分点，在无新增供应的背景下，品牌调整以局部小幅优化为主，并未出现大规模的品牌撤场或招商异动。

业态需求层面，餐饮业态成为绝对主力，新店占比接近50%，较上一季度大幅提升16.8个百分点。

第一太平戴维斯2026年第一季度深圳房地产市场数据发布。黄指南/摄

谢靖宇在分享中明确指出，“情绪价值消费仍为招商发力点”，具有“出片”“氛围感”“漂亮饭”属性的连锁餐饮品牌成为拓店主力，本土化“bistro”业态集中开出新店，茶饮品牌同样保持积极拓店节奏，其中茶颜悦色在快闪店落地5年后，于本季正式进驻深圳，双首店将于4月开业。

此外，家居及生活方式类品牌拓店表现亮眼，新店占比接近10%，仅次于餐饮及时尚业态。与零售市场的结构分化一致，租金端同样呈现出“两极分化”的特征。

尽管多数项目业主仍面临招商压力，愿意适度降租引入意向品牌，但个别标杆项目凭借持续向好的客流与经营表现，品牌吸引力与租金水平同步上行，带动全市零售物业首层平均租金环比微升0.3%、同比微升0.8%，季末录得520.4元/平方米/月。

据第一太平预计，2026全年深圳零售市场新增供应预计约40万平方米，较过去两年明显放缓，品牌拓店将主要集中于存量项目，高端奢侈品牌继续向标杆项目集聚，而亲民定位的情绪价值类消费品牌将向优质区域型、社区型购物中心倾斜。

视线转向住宅市场，其与零售市场呈现出高度相似的“供应收缩、季末回暖、结构上行”特征。

一季度深圳发布修订后的住房公积金管理办法，增设差异化比例缴存政策，拓展制度覆盖范围，新办法于2026年4月1日正式施行。政策托底与季节性修复双重作用下，住宅市场在3月迎来明显回暖。

第一太平数据显示，2026年一季度深圳一手住宅供应面积合计25.1万平方米，同比大幅收缩54.3%；同期成交面积合计81.3万平方米，同比下降32.1%，但3月单月成交面积环比回升89.2%，修复态势显著。

价格端，受此前季度入市的豪宅项目持续去化拉动，深圳一手住宅成交均价延续结构性上升趋势，一季度录得61225元/平方米。

今年第二季度，深圳计划入市商品房项目34个，供应面积122.7万平方米，其中住宅供应105.4万平方米，共计9064套，新增供应中不乏前海、后海、深圳湾等核心区位的高端项目，第一太平预计这部分将助力市场成交延续3月以来的回暖态势。

存量博弈、价值分化

如果说零售与住宅市场仍能看到结构性修复的暖意，那么甲级写字楼市场则陷入了“数据回暖、本质承压”的存量博弈困局，这也是2026年一季度深圳地产市场最核心的矛盾点。

第一太平戴维斯报告显示，2026年一季度深圳甲级写字楼市场无新项目入市，叠加个别项目将部分办公楼层改造为酒店用途，全市可租赁办公面积较上一季度出现收缩，季末总存量为1280.6万平方米，环比收缩0.3%，同比仍上升9.4%。

在政府与业主多元去化举措的推动下，一季度全市甲级写字楼净吸纳量录得13.1万平方米，尽管环比回落48.1%，但较上年同期增长25%；叠加零新增供应的利好，空置率连续两个季度环比回落，季末录得30.1%，环比下降1.2个百分点、同比下降0.7个百分点。

但这份看似回暖的数据背后，是难以掩盖的需求断层。会上披露的核心数据显示，深圳甲级写字楼70%的租赁成交均来自企业跨楼宇搬迁，而非产业扩张带来的新增办公需求，广州、北京市场同样呈现出类似特征，搬迁成交占比均超65%。

这意味着，当前写字楼市场的去化，本质是存量房源的零和博弈，而非市场总需求的实质性扩张。

需求结构层面，人工智能、互联网、银行、券商等企业租赁需求相对活跃，信息技术与金融行业成交数量、成交面积合计占比均过半，专业服务类机构需求稳健，成交数量占比接近15%。

但新兴产业的需求增量，难以覆盖传统产业需求收缩的缺口，更无法支撑百万方级的空置存量去化。

为拉动去化，业主方普遍延续“以价换量”策略，但降价的边际效应已显著递减。

季末深圳甲级写字楼平均租金录得131.1元/平方米/月，租金指数环比下降1.1%、同比下降8.8%，租金跌幅在一线城市中相对收窄，但并非需求回暖带动，而是业主方已进入“降无可降”的区间。

谢靖宇坦言，当前市场仍面临较为严峻的高空置及去化压力，年内市场将迎来新一轮供应高峰，至年底总存量或进一步扩张逾15%，短期内供需结构性矛盾仍将持续。

对于市场破局路径，他指出，除吸纳传统办公需求外，市场各方需进一步探索多元促去化方案，包括借助政策支持推进存量商办用房用途临时转换。

与甲级写字楼市场的整体性承压不同，大湾区工业地产市场在供需失衡的大背景下，走出了“极致分化”的独立行情，核心资产与普通物业的表现天差地别。

据张宁介绍，截至2026年一季度，华南区工业物业投资市场呈现出“整体供大于求、区域与品质强分化”的鲜明特征。

供应端，广深佛三地2026年土地供应仍以产业用地为主，其中广州产业用地占比超50%，佛山工业用地供应达997公顷、占比61%，深圳产业用地供应达255公顷，同期住宅用地供应仅90公顷。

大量的产业用地供应，直接加剧了市场供需失衡的态势。一季度珠三角工业园区空置率达20%—40%，租金同比下跌8%—12%；高标仓平均空置率升至双位数，租金跌幅预计超过10%。

但与传统厂房、普通仓储物业的承压形成鲜明对比的，是高端制造与研发物业的持续走俏。张宁表示，新能源、半导体、生物医药等高端制造领域需求旺盛，层高8米以上、承重5吨以上、配电充足的高标准厂房，成为市场主流制造业买家的首选。

同时，具备成熟运营能力、能提供金融、人才、技术等配套服务的专业园区，具备显著的租金溢价能力；核心区位的优质资产相对抗跌，并未跟随市场出现大幅贬值。

投资端，当前工业地产市场已全面进入买家市场，销售价格与交易条款相对灵活，市场可选标的充足。

张宁向《华夏时报》记者明确表示，工业地产的价值底线已基本探明，当前是自用型买家入手核心资产的最佳时机，议价空间大幅提升。

资本层面，公募REITs市场中物流及产业园区标的年化收益约4%—5%，机构资本仅投向核心城市具备稳定现金流的高标资产，进一步加剧了市场的分化格局。

她同时提示风险，当前大湾区部分工业物业库存去化周期已达30个月以上，有些定位不清的园区空置率超30%，传统厂房正面临产业转移带来的持续贬值压力。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁