北京借名买房律师：房改房赠与合同有效，无权处分≠合同无效

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

引言：一套房改房，引发继子女与继母、继弟的产权之争

母亲在婚姻存续期间购得房改房，登记在自己名下。十余年后，她将房屋赠与亲生儿子。丈夫去世后，继子女以“未经父亲同意”为由，起诉要求确认赠与合同无效。

看似“侵犯夫妻共同财产”，法院却驳回了全部诉讼请求。为什么？关键在于法律对“合同效力”与“物权变动”的区分——即使处分的是夫妻共同财产，赠与合同本身未必无效。

本案揭示了一个重要规则：无权处分不等于合同无效。只要不存在恶意串通、欺诈等法定无效情形，赠与合同依然有效，只是可能无法完成过户。而本案中，过户早已完成，权利已转移。

一、案情还原：房改房归属之争

本案当事人关系如下：

张建国（化名）：2020年去世，原告之父；

李秀芬（化名）：张建国第三任妻子，被告；

赵磊（化名）：李秀芬与前夫所生之子，受赠人；

张涛、张梅（化名）：张建国与前妻所生子女，原告及第三人。

关键时间线：

1994年：张建国与李秀芬再婚（双方均系再婚），未生育子女。

1996–1998年：李秀芬以个人名义申请购买一号房屋（原单位福利分房），使用其41年工龄折算房价，总价约3.7万元。购房款由李秀芬支付。

1999年：房屋登记至李秀芬个人名下。

2016年8月：李秀芬与赵磊签订《赠与合同》，将一号房屋赠与赵磊，并完成过户。

2020年6月：张建国去世。

2021年：张涛起诉，称房屋系父母夫妻共同财产，李秀芬擅自赠与无效。

李秀芬与赵磊辩称：

房屋源于李秀芬前夫因公殉职的单位福利分房；

购房时虽在婚姻期间，但仅用李秀芬工龄，且张建国曾口头同意“各自财产归各自处理”；

张建国在2015年、2018年所立遗嘱中，均未提及该房屋，说明其认可赠与事实；

双方实为“借名买房”，只是通过赠与完成过户。

张梅（另一继女）支持张涛，认为赠与侵害继承权。

二、争议焦点：赠与合同是否无效？

原告主张：

“房屋是父亲与李秀芬的夫妻共同财产，李秀芬未经父亲同意私自赠与，合同应属无效。”

被告抗辩：

“房屋本质是李秀芬个人财产，且张建国生前从未反对，赠与合法有效。”

法院如何认定？

1. 房屋性质：确属夫妻共同财产

法院查明：房屋虽登记在李秀芬一人名下，但购买于婚姻存续期间，依法属于张建国与李秀芬的夫妻共同财产。

2. 赠与行为：构成无权处分，但合同有效

法院指出：

“李秀芬单方将共有房屋赠与他人，属于无权处分。但根据《民法典》及相关司法解释，无权处分并不导致合同无效。合同是否有效，取决于是否存在《民法典》第144、146、153、154条规定的无效情形（如恶意串通、损害他人利益等）。”

本案中：

无证据证明李秀芬与赵磊恶意串通；

张建国生前未明确反对赠与（遗嘱未提及该房）；

赠与发生时，张建国仍在世，继子女无权干涉父母对夫妻财产的处置；

过户已于2016年完成，物权已实际转移。

因此，赠与合同有效，原告要求确认无效缺乏法律依据。

3. “借名买房”主张不成立

被告称“实为借名买房”，但未能提供任何书面协议或出资证明，法院不予采信。

三、判决结果：驳回原告诉求，赠与合法有效

法院最终判决：

驳回张涛的全部诉讼请求。

一号房屋归赵磊所有，赠与合同合法有效。

注：若张建国生前认为权益受损，可向李秀芬主张赔偿其享有的份额损失，但此属另一法律关系，不在本案审理范围内。

四、律师点评：此案的三大启示

✅ 启示一： 无权处分≠合同无效

很多人误以为“擅自处分共有财产=合同无效”。实际上，合同可能有效，只是无法履行。但若已履行（如完成过户），则难以追回。

✅ 启示二：生前未反对，视为默许

配偶对夫妻共同财产的处分，若另一方长期未提出异议，尤其在遗嘱中未予纠正，法院可能推定其认可。

✅ 启示三：继子女无权干预父母财产处置

在父母一方健在时，继子女对夫妻共同财产无任何权利，更无权要求“提前分割”或“知情同意”。

给您的建议：

夫妻重大财产处分，尽量书面约定，避免日后争议；

若发现配偶擅自处分共有房产，应在生前提起诉讼，而非等待继承时再主张；

对“借名买房”等安排，务必保留完整证据链，否则难获支持。

结语

法律既保护财产权，也尊重意思自治。本案中，法院在确认房屋为夫妻共有的同时，也尊重了登记权利人的处分行为，体现了“合同效力”与“物权归属”分离的现代民法理念。

【本文由房产律师靳双权团队撰写，旨在分享专业见解，不构成具体法律建议。如您有类似法律问题，欢迎联系我们进行一对一咨询。】

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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