新房量升，二手房止跌：西安楼市“金三”成色十足丨楼市调查

很多业主卖掉二手房后又进入新房市场，二手房与新房之间的置换链条再次转动了起来，这是今年的一个新变化。

石青玲 中房报记者 苗野丨西安 北京报道

西安楼市暖意渐浓，无论是新房还是二手房都迎来了一轮“小阳春”。

4月16日，国家统计局发布70城房价数据显示，3月份，西安二手房价格环比持平，结束了连续28个月的下跌态势；同比也有所收窄。

价格止跌的同时，二手房成交量也创下近3年新高。据西安市住建局统计，3 月，全市存量房网签备案面积 123.25 万平方米。其中，住宅网签备案11288套；面积115.11万平方米，环比上涨125.77%。新房市场表现同样亮眼，成交量环比增长72.7%。

“很多业主卖掉二手房后又进入新房市场，二手房与新房之间的置换链条再次转动了起来，这是今年的一个新变化。”西安百年行总经理王海表示。

受访人士普遍认为，这轮西安楼市回暖是前期需求积压、入学窗口期临近、多项楼市政策集中发力的结果。

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二手房成交提速

西安二手房交易回暖明显。

“最近成交量明显放大，我们门店也十分忙碌，经纪人一天带看四五组是常态，有时会忙到晚上八九点。”西安百年行碧桂园云顶三期店东汪欣表示。百年行在西安浐灞国际港奥体板块的兴邦奥体加盟店店长刘强也表示，他所在的门店一季度带看了约 100 组客户，成交了31单，客户出手很果断。

“忙得不可开交，有一天带了6组客户，最多的一天带了9组客户。”西安顺邦地产区域总监周俊彦亦表示，市场热度之下，撮合交易的难度显著降低，带看转化率指标基本追平了2024年10月份行情。

学区需求是本轮回暖的重要推力。从成交结构看，西安市高新区、曲江新区等优质学区周边的“老破小”和次新房成为本轮成交的主力军，成交较好的小区近7成带有学区标签。

“每年三四月份都是学区房的成交旺季，今年也不例外，这部分客户看房、成交周期短，特别是好的小区、好的户型会出现几十组客户抢一套房子的情况，房价也会出现一定上涨。”周俊彦表示。

部分优质学区房甚至出现价格跳涨。有平台数据显示，西安高新区环亚花园2月份成交均价为16874元/平方米，3月为26756元/平方米，环比涨幅58.56%，该小区拥有高新一小、高新一中双指标学区。位于奥体板块的绿城全运村子衿苑北苑价格也上涨了7.97%，其学区为铁一陆港小学、中学。

为孩子入学选择西安浐灞国际港铁一陆港板块的刘女士深有体会。2025 年底，她看中绿城全运村一套房源，底价220万元，因期待房价继续下跌而未出手；到了2026 年3月临近入学，不得以225万元买下同小区同户型，比去年贵了5万元。

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新房成交量涨超72%

新房市场同样迎来了“小阳春”，印证着西安楼市在传统“金三”旺季的回暖态势。

3月以来，西安不少新盘项目迎来了热闹景象。保利西安在售项目整体日均到访量与成交量均有所上升，其中，保利天珺到访量增长32%，成交量环比上涨12%，同比上涨19%；保利咏山和颂到访转成交比例提升至12%，天珺及天瑞大户型去化占比超50%。

位于西安丝路软件城的中建轨交·山海境新访客户环比增长约200%，成交环比增长约263%。金茂相关工作人员表示，位于幸福林带板块的金茂幸福晓棠，3月到访量环比增长63%，成交量环比增长53%。

到访量的攀升迅速转化为成交数据。3月以来，不少在售新房项目晒出“喜报”：

清明假期，绿城锦海棠成交23套，揽金7300万元；位于西安城南核心的中海锦业元晟项目，3月到访量同比增长52%，成交同比增长41%，超额完成了销售指标。此外，从2月份到4月8日，位于团结村板块的龙翔·未央和鸣成交640套，进账超11亿元。

市场一线的反馈印证着这波热度。一位本土区属国企销售总经理表示：“3月份，西安楼市来访环比上月有所增长，这背后有春节积压的需求，也有新产品激发的需求，还有销售政策调整的促进与带动，是多种因素共同作用的结果。”

据中指研究院统计，3月份，西安新房成交59万平方米，环比大幅增长72.7%，市场活跃度明显回升。拉长周期来看，一季度，西安楼市新房累计供应99.3万平方米，同比下降6.2%；成交方面，累计成交143.4万平方米，同比微增0.9%，市场呈现“前低后高”走势，供需关系逐步改善。

房价跌幅也开始收窄。根据国家统计局的数据，3月西安新房价格环比下跌0.2%，同比下跌5.5%，跌幅为近7个月最小。

克而瑞·深度咨询普睿数智豫陕区域总经理王欢分析认为，这轮回温的核心仍然来自主城优质板块和热点项目的带动，市场已经分化成两条线，一是核心地段的稀缺新盘和高配项目，用产品力穿透市场；二是普通平销的楼盘，以价格的让利促进成交。

一位央企西安项目负责人也表示，3月，他所在的项目首次开盘共成交268套，主要是因为瞄准刚需性客户，产品定位精准。

“项目是二环内第一个‘四代住宅’，以小面积为主，最小89平方米，最大120平方米，均价约14000元/平方米，总价130万元以内就可以上车，对年轻人很友好。另外，项目赠送较大，113平方米户型最大使用面积达到163平方米。”他表示。

高端项目亦表现抢眼，进一步丰富了西安楼市“小阳春”的多元图景。3月份，西安高端大平层新增供应387套，环比上涨674%；需求端同步回暖，成交378套，环比上涨182%，同比上涨63%。

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市场有望持续修复

3月的热度正在向4月延续。

进入4月，西安楼市迎来新一轮集中推盘潮。据不完全统计，将有32个项目入市，共计3560套房源，其中刚需性产品占比为51%、改善为36%、高端为13%，产品丰富。

“随着4月份新盘集中亮相，西安楼市将迎来新一轮供货高峰，无论是高端改善性客群，还是刚改、刚需置业者，都能找到适配的优质选择，西安楼市有望延续3月复苏态势，实现量价齐稳的良好发展。”王欢表示。

从土地端来看，一季度西安住宅用地成交低温运行。据中指研究院统计，一季度西安累计推出7宗住宅用地，较去年同期大幅缩减；成交端同样低迷，除2月零成交外，1月、3月合计成交8宗共计83.32万平方米，成交总价37.84亿元。

对于土地端的表现，西安世联行分析认为，供应端的急剧收缩正在为接下来的新房市场埋下伏笔，这意味着未来6~12个月，西安新房新增供应将明显减少，特别是核心地段的优质项目，将愈发稀缺。

供应收缩的同时，产业驱动下的人口持续流入，正为西安楼市带来刚性且不断放大的住房需求，形成供给收紧与需求抬升的强共振。

据统计，西安连续多年人口增量位居北方城市第一，2025年西安人口净流入便达11.9万，远超2024年的8.94万人。

支撑人口高质量流入的，正是西安蓬勃发展的硬科技产业与西北能源总部经济，航空航天、半导体、新能源汽车等产业的崛起，华为、比亚迪等企业带来的大量高薪岗位，以及高校留才与宽松落户政策，共同培育了稳定的高收入购房群体，也让未来楼市的需求支撑更加坚实。

一位民企西安区域负责人表示，“西安的销售基本面很好，对西北地区的吸附力很强。正因此，西安是集团唯一一个还没有项目开盘就连拿5块地的城市。”