全伦敦涨租！伦敦平均租金低于800镑的地区只剩5个… 伦敦低价出租房的最后阵地，在哪里？

Tom是一位刚刚来到伦敦的年轻会计师。

公司给他开了三万英镑的年薪，在国内听起来不算少。

他租房预算定在每月800英镑，觉得这个数字还算合理。

可他在SpareRoom上搜了三个小时，却发现符合条件的房源几乎消失了……

这不是个例。

这是2026年伦敦出租市场正在发生的现实。

根据租房平台SpareRoom发布的2026年第一季度数据：

整个伦敦只有5个邮区，平均单间出租房租金还在800英镑以下。

这5个邮区分别是：E6（East Ham）、E12（ Manor Park）、E4（ Chingford）、N18（ Upper Edmonton）、E7（Forest Gate）。

它们全部位于伦敦东区或北区的外围地带。

而就在2020年初，也就是疫情前夕，同样的租房门槛线之下，还有81个邮区可以选择。其中50个邮区的均价甚至低于700英镑一个月。

短短六年，就从81个跌到5个。

1.一组数字，说明了一切

SpareRoom的这份数据来自超过40万条真实房源，样本量足够大，结论也足够令人震惊。

2020年第一季度，伦敦单间平均租金是773英镑一个月。

到了2023年底，这个数字冲上了历史最高点——1,015英镑。

此后虽然有所回落，但2026年第一季度的平均值仍然达到978英镑，同比只降了0.5%。

下降幅度几乎可以忽略不计。

SpareRoom总监Matt Hutchinson说得直白：

"伦敦的租金已经平稳了一段时间。这比之前连续几年猛涨要好一点，但远称不上什么好消息。

多年来，租房需求对有限的伦敦出租存量造成了巨大压力，廉价出租房已经极为稀缺了。"

他还补充了一个细节，令人深思：

"即便你能找到一间800英镑的房间——这种房子正在越来越少见——你每年也需要挣到3.2万英镑才负担得起。

而这个收入水平，在很多刚刚开始职业生涯的伦敦年轻人里，已经算是中等偏上了。"

2.需求在降，租金却没降多少，这是为什么？

表面上，数据显示需求有所下降。

过去一年，伦敦出租房需求同比下降了12%，而出租房源供应量则增加了4.8%。

按照供需逻辑，租金应该有明显下调空间。

然而实际情况是，租金仅下滑了0.5%。

这背后有一个更深层的原因。

这12%的需求减少，并不代表租房的人变少了。

更接近事实的解释是：

越来越多的人已经被逼出了伦敦——他们搬去了更远的通勤城镇，或者进一步压缩居住空间，几个人合住更小的地方。

真正消失的，是那些"勉强还负担得起"的中低收入租客群体。

Zoopla在2026年3月发布的租赁市场报告显示：

整个英国的出租房供应量仍然比疫情前低23%。换句话说，市场并没有真正宽松，只是需求侧的承受能力先撑不住了。

这对房主来说，是一个值得认真思考的信号。

租金数字虽然微跌，但根本矛盾——供应严重不足——并没有改变。

Zoopla预测，2026年全年，英国整体出租房租金仍将上涨2%至3%。

3.那5个邮编区，值得去看看吗？

对于普通租客，这5个邮区是为数不多仍有希望的选择。

但对于想在伦敦布局购房出租的投资者来说，这份名单更像是一张"价值地图"。

E6和E7都位于纽汉姆区（Newham）。

这个行政区因2012年奥运会而经历了深度的城市重建，基础设施、学校和公共空间都有大幅改善。

更重要的是，这里有伊丽莎白线（Elizabeth Line）的直接覆盖。

Rightmove数据显示，自2022年伊丽莎白线开通以来，沿线车站周边的月租金平均上涨了31%。

庄园公园（Manor Park，E12）正好也是其中一站。从庄园公园出发，坐伊丽莎白线到金丝雀码头只需12分钟，进城的通勤条件不比很多内区差多少。

租金回报率方面，根据地产数据平台Zoopla，纽汉姆区的平均毛租金回报率在2025年达到6%。

有不少东伦敦市场的专业机构表示，在部分具体街道，回报率可以超过8%。

春福（Chingford，E4）和上埃德蒙顿（Upper Edmonton，N18）则偏向伦敦北部。

这两个区域距离伦敦中心较远，但也意味着入市成本更低，适合预算有限的投资者拿下多套房源，通过分散配置降低风险。

紧随这5个邮区之后，租金成本同样相对较低的区域还有：

E10（莱顿 Leyton）约803英镑，E13（普莱斯托 Plaistow）约804英镑，SE12（李 Lee）约804英镑，SE28（泰晤士米德 Thamesmead）约809英镑，以及N9（下埃德蒙顿 Lower Edmonton）约815英镑。

这些区域共同构成了当前伦敦出租市场的"价值带"——不是最便宜的，但仍然在可触及的范围内。

4.伦敦最贵的那些邮区，在另一个世界

反差同样值得关注。

伦敦租金最高的区域，是骑士桥（Knightsbridge）、肯辛顿（Kensington）、梅费尔（Mayfair）和贝尔格莱维亚（Belgravia）。

这些地方单间平均月租普遍在2,000英镑以上，即便是合租一个房间，费用也足以在英格兰许多城市租下整套公寓。

这里有一条经典的投资逻辑需要理清：

自住豪宅和购房出租是两件完全不同的事。

在骑士桥花大价钱买一套公寓用来出租，从纯财务角度看，并不是最优方案。

而在东伦敦用相对合理的价格布局，既有伊丽莎白线带来的交通红利，又有城市重建带来的区域升值预期，加上租金回报率更高，逻辑其实更扎实。

5.一个更大的问题：人们还会继续涌向伦敦吗？

判断一个城市的出租市场，最终要回到人口这个根本。

根据非营利住房机构Dolphin Living与Savills联合发布的研究报告：

伦敦人口预计在2035年前超过1,000万。

内伦敦的人口将净增约34.5万人。

与此同时，目前的住房供应量仅能满足增长需求的40%左右。

这意味着，未来十年，伦敦出租市场的供需缺口只会继续扩大。

长期来看，租金的上行基础依然存在。

英格兰住房供应短缺的数字同样严峻。

根据本周发布的另一份报告，预计到2040年，英格兰家庭数量将增加17%。

以目前新建住房的进度，这个缺口几乎不可能被补上。

供应追不上需求，而人还在持续涌入——这正是为什么伦敦的出租房，即便在当前租金趋于平稳的环境下，仍然受到投资者重视的根本原因。

6.投资者该从中看到什么？

从这轮数据里，至少可以梳理出几条清晰的投资逻辑。

租金平稳期，是买入的好时机。

当租金高速上涨的时候，资产价格也往往随之被推高，竞争激烈。

当租金微幅回落、市场情绪偏悲观的时候，反而往往是布局的窗口。

出租房不是越贵越好。

尤其对于海外买家，购房出租的逻辑和自住完全不同。

关注区域的租金回报率，比追求邮政编码的面子更重要。

伦敦东部的纽汉姆区、巴金与达根汉姆区，回报率长期高于全市均值，同时还有城市重建政策背书，具备可持续的租赁需求。

交通枢纽周边，是长期稳定的需求点。

伊丽莎白线对沿线区域租金的拉动效应已经得到数据验证。

对于想要稳定租金的房主来说，靠近地铁站或伊丽莎白线站点的房产，空置风险相对更低。

新的租户权利法规即将于2026年5月正式生效。《租客权利法案》（Renters' Rights Act）将废除第21条无过失驱逐权，所有出租协议将转为滚动式租约。

这对房主的管理要求更高，但对本身就打算长期持有的海外买家而言，影响相对有限。关键是提前了解合规要求，做好房产状态的基础维护。

ref：

https://thenegotiator.co.uk/news/rental-market/average-room-rents-under-800-found-in-only-five-london-postcodes/

https://www.propertyreporter.co.uk/only-five-london-postcodes-still-offer-sub-800-rents.html

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