一季度房价普涨，房地产市场最糟糕的日子已经过去了吗？

4月16日，国家统计局数据出台。

3月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市从2月份的10个跃升至14个，增加了4个；二手住宅价格环比上涨的城市从2月份的仅2个暴增至13个，增加了11个。

这种上涨城市数量的集中释放，在近两年的楼市数据中极为罕见。

分城市看，一线城市的引领作用尤为突出。新建住宅方面，上海、广州均上涨0.3%，深圳上涨0.2%，北京持平；二手住宅方面，北上广深全面上涨，分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%，而就在2月份，一线城市二手房环比还处于下降0.1%的低迷状态。

二手房市场之所以能率先回暖，核心逻辑在于两点：一是刚需群体的入市意愿正在增强。数据显示，上海3月二手房成交突破3万套，创近5年同期新高，价格结束了此前连续33个月的下跌态势；北京同期成交近2万套，刚需房源占比超六成，年轻人购房意愿明显提升。二是房东挂牌预期趋于稳定，“以价换量”正在向“价稳量升”过渡。

在70个城市中，3月份二手房价格环比上涨的13个城市里，徐州、南京、合肥、无锡、沈阳、厦门、济南、海口、重庆等二三线城市赫然在列。这说明，回暖并非一线城市的“独角戏”，部分基本面较好的二三线城市也开始出现企稳迹象。

如果说房价和成交数据传来了春天的消息，那么开发投资端的数据则提醒我们：市场远未到可以“松一口气”的程度。

一季度，全国房地产开发投资17720亿元，同比下降11.2%，降幅比1-2月扩大了0.1个百分点。开发投资增速不仅没有收窄，反而在继续恶化。房地产开发企业到位资金20524亿元，同比下降17.3%，其中个人按揭贷款更是暴跌34.6%——信贷渠道对房地产的“输血”能力仍在持续萎缩。

更值得关注的是土地市场。2026年一季度，全国300城住宅用地成交面积同比下降25.9%，土地出让金同比下降42.4%。即便成交的少量地块中，也只有核心城市的核心地段能拍出高溢价，多数城市土拍情绪依然平淡。

土地市场的持续降温，直接影响未来1-2年的新房供应量。这也解释了为什么一线城市商品住宅供地计划全线收缩——北京商品住宅用地从240-300公顷降至200-240公顷，上海降幅达23.3%。地方政府正在有意识地“控增量、去库存”，将供地逻辑从“规模扩张”转向“提质避险”。这虽然有助于消化存量，但也意味着房地产开发端在未来一段时间内仍将面临新增项目不足的困境。

展望二季度，房地产市场有几个关键变量值得我们持续跟踪。

第一，二手房修复能否向新房传导？

目前二手房市场率先回暖的逻辑在于刚需入市，但这类需求对价格高度敏感，且主要消化的是中小户型、低总价房源。如果二手房市场的热度无法向上传导至改善型新房市场，那么“价稳量升”的良性循环就难以真正建立。

第二，居民收入预期能否实质性改善？

房价止跌，需要收入预期改善与房价预期的实质性修复共同推动。房地产从来不只是金融问题，更是经济基本面的函数。

第三，库存去化能否见到实质性成效？

虽然3月末商品房待售面积同比微降0.1%，但三四线城市的去化压力仍是悬在市场上方的“达摩克利斯之剑”。三四线城市漫长的去化周期意味着，即便政策持续发力，这些城市的市场出清也需要以“年”为单位来计算。