“隐形地主”紫江集团：沈雯的另类地产账与资本局

来源 | 凤凰网风财讯

作者 | 王婷婷W=T=T

2026年开局，上海土拍市场跑出一匹“黑马”——自1月6日上海紫竹半岛地产有限公司（母公司为“上海紫竹高新区(集团)有限公司”）联合上海紫都置业发展有限公司以20亿元总价竞得闵行区兰香湖地块，两家直接冲到了中指研究院《2026年1-3月中国房地产企业新增货值TOP100》的第18名和第19名。

在克而瑞1-3月全国房企新增土地货值排行榜上，紫江集团也以超46亿元的货值，位列TOP11，在前两个月它一度位居第四，是如今拿地排行榜前列少有的民营房企。

紫江集团，作为原上海市上海县(1992年撤销与老闵行合并成区）马桥公社俞塘五队队长“沈雯”下海创业的成果，这家民营控股集团创始于1981年实属老牌，只不过在全国房地产圈，它异常低调。也因此，紫江集团此次拿地“亮相榜前”，引起广泛关注。

实际上，要论房地产版图的创立时间、发展深度，紫江集团当得起一个“地主”的称号。但紫江集团的地产策略十分“另类”，甚至有时会拖累公司最新财报。因而，如何深耕细作而不把“慢”变成双刃剑，或许值得考量。

“低调地主”46亿货值冲榜

紫江集团的“另类地产账”

紫江集团由包装业起家，是可口可乐、百事等知名企业的核心供应商（纸箱、PET瓶胚、标签、皇冠盖等）。1999年紫江企业（600210.SH）挂牌上市。

2001年获批设立上海紫竹科学园区，次年破土动工由紫江集团全权负责规划、开发建设、招企运营等，“紫竹高新区”之后成为目前中国唯一一家以民营企业为主体运作的国家高新区。

但这并非紫江集团房地产的起点，其1992年便创立了上海顺创房地产销售有限公司、1995年创立上海紫都置业、1999年成立上海紫泰物业管理有限公司、2000年开发开业了上海万豪虹桥大酒店、2003年成立了紫贝文化创意港有限公司......上述公司开发了上海闵行的紫竹半岛、兰香湖壹号、兰香湖2号，佘山的紫都·上海晶园等项目，均为长周期项目，主打高端低密。

例如今年1月新拿下的兰香湖地块，由两幅住宅、一幅商办组成，容积率仅1.0，这样的低密组合地块在上海“限墅令”之后几乎已绝迹。这块地刚好濒临兰香湖，属于一线湖景。能够拿到如此地块，因为整个片区都是紫江集团规划建设的，地块西侧的兰香湖2号联排别墅也出自其手，当之无愧的闵行一大“地主”。

紫江集团地虽多，“速度慢”却是一大特点，但这一定程度上也很容易对公司产生影响。

例如在财务方面，仅以上市公司紫江企业的财报来看（仅并表了上海紫都佘山房产有限公司等少量地产业务），2025年第三季度报显示，紫江企业期内计提的土地增值税增加较多，致使期内税金同比增加超61%。“囤地”的成本不容忽视。另外，公司预收款项减少，则因为预收的厂房仓库租金减少较多。

上述期内，紫江企业的地产业务收入约3.6亿元，是除包装业务外的最大营收来源，占比高于铝塑膜业务。但其实，上市公司的预收房款结转收入几乎仅靠紫都上海晶园三期的14套别墅确认收入。

而紫江集团最大的地产“粮仓”是在闵行马桥镇，即紫竹高新区大本营内的大量住宅、商业、工业和公益用地。这意味着，紫江集团的真实房地产体量，其实并没有完全向外界透露。何况其还有大面积的在规划、未拍卖地块，这位上海“隐形地主”的真实实力或远不止TOP50（紫江集团常年维持在房企销售榜50强的位置）。

财报显示，继佘山晶园独栋别墅项目后，四期佘山紫月桃院项目在2025年5月开工。上述128幢中式合院仍有增量，新拿地项目也为兰香湖项目带去了可观增量，但按照其项目打造长周期，它们何时能产生贡献、能创造多大价值，都还有待观察。

毕竟后续市场会怎么变，是一个巨大疑团。正如信达证券所言：“公司业务有望稳健发展，但地产销售和下游需求复苏不及预期，也是风险。”

*ST威尔保壳棋局

沈雯的一场“资本豪赌”？

相比地产的“慢”，紫江在资本市场动作更快、更急。

2025年以来，集团实际控制人沈雯操盘了一场关键“救火”：旗下上市公司*ST威尔(002058.SZ)因业绩触线披星戴帽，面临退市风险。沈雯一边通过把亏损的“仪器仪表资产组”打包出售给同属紫江系的上海紫竹科技产业投资有限公司(紫竹科投)，实现亏损出表；另一边让上市公司以现金收购紫江新材51%股权，交易对价约5.46亿元，推动锂电池铝塑膜赛道发展。

这笔交易过程中，无论卖出方、买入标的、交易对手方均指向沈雯控制的企业，因而有关“交易是同一实控人体系内的资产大挪移”、“是否为保壳而设计的关联重组”等的质疑声随之而来，尤其公告前股价异动，各类消息面交织，更引发内幕信息担忧。

不过从效果看，*ST威尔2025上半年预计归母净利润1.3亿-1.65亿元，实现扭亏，主要就是得益于资产处置的投资收益；但扣非后公司仍是小幅亏损，说明主业尚未根本性修复，如果主业无法自身造血，仅靠“财务洗澡”，那么沈雯的“手术刀”到底能见效多久，仍需打个问号。

与此同时，紫江新材被装入*ST威尔上市公司的壳子之后，需兑现2025年-2027年净利润分别不低于6550万、7850万、9580万元的承诺，才能撑起未来估值。但紫江新材2024年营收6.23亿元、同比降低12.37%，净利润5351万元、同比减少40.69%，2025年财报待公布，其能否兑现高业绩承诺？是否为保壳“画饼”？很多问题也仍待检验。

从46亿“上榜货值”撕开的紫江集团面貌，不仅是一个“另类地主”，更是一家拥有“实业 园区”多元版图的集团企业。

从包装到地产，再到新材料，从实业赛道再到资本战场，紫江集团历经40余年，整体稳健，但各中也仍存风险。在发展性与不确定性中寻找平衡，这也会是沈雯家族未来的长期课题。