后沙峪临铁“小户型”跑步上场 铁工投项目官宣案名：青雲国樾

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以下为正文：

2026年4月15日，中国铁工投资建设集团有限公司（以下简称“铁工投”）在京首个独立开发住宅项目正式公布案名——青雲国樾。作为央企中铁股份旗下全资子公司，铁工投此次入局北京楼市，不仅标志着其在北京市场从幕后走向台前，更因其选址顺义新国展三期核心板块而引发行业高度关注。

顺义后沙峪板块一直是改善型需求的热门供应地，随着青雲国樾总平图的公示及详细规划方案的出炉，这个主打“国”字系、容积率2.0的低密洋房社区究竟成色如何。本文将从项目本体解析、产品力拆解、周边配套评估以及市场竞争格局四个维度进行解读。

青雲国樾所在地块成交于2026年2月3日，铁工投以28.1亿元的底价摘得顺义新国展0003、0004、0005三宗地块。这是铁工投在北京首次独立拿地并开发项目，其背后依托的是中国中铁股份的强大资源背书。

从地块构成来看，项目并非纯粹住宅用地，而是典型住商混合综合体。项目总占地面积5.97公顷，规划总建筑面积约12.86万平方米5。其中，0003和0004地块为二类城镇住宅用地，地上建筑规模合计约8.24万平方米，容积率均为2.0，折合楼面价约3万元/平方米。而南侧0005地块为商业用地，建筑规模约4.62万平方米，容积率2.5，楼面价仅约0.73万元/平方米。

值得注意的是，住宅占比64%，商业占比36%的结构，对开发商商业运营能力提出相当高的要求。虽然自持商业增加了前期开发成本，但考虑到周边成熟居住区对配套的需求，这部分商业落成后将有效补充区域功能，提升整体生活便利性。

在产品规划上，青雲国樾展现极强的针对性策略，尤其是在户型创新和社区布局上，试图在有限的土地上挖掘最大居住价值。

据悉，项目将推出建筑面积约78平方米的三居两卫户型，在北京楼市普遍卷面积的当下，能在不到80平米的空间内实现三房两卫，极大地降低新国展板块入门门槛。此外，项目还规划92平方米三居，以及108、120、139平方米四居产品，覆盖从刚需到改善的全龄段需求（具体以售楼处为准）。

项目分为西区（0003地块）和东区（0004地块），共规划778户，由花梨坎东巷分隔。西区规划8栋楼，378户；东区规划6栋楼，400户。整体采用14栋9-13层洋房和小高层组合，点状布局避免视线遮挡。小区最大楼间距超过60米，即使是一层房源也能保证充足的日照。斜角距离最近的楼栋也有13米之多，远超一般社区标准。

(西区）

(东区）

与北京许多豪宅追求宏大叙事不同，青雲国樾在公区配置上显得颇为经济实用。项目没有设置架空层、风雨连廊等常规高配设施，也没有中央大景观轴。取而代之的是一种“去中心化”的园林策略，利用巨大的楼间空地打造多个主题功能性花园，形成多核组团的景观体验。

唯一的集中式休闲空间位于东区东北角的一处下沉庭院，规模有限，并未设置大型会所。东西两区主入口处各设有一处邻里共享中心，层高8.5米，预计会有不错的门庭景观设计。

在得房率方面，项目延续顺义板块的高赠送传统。南向通面宽开敞阳台、边户弧形转角设计、北侧进深达1.2米的设备平台以及侧边飘窗位，都构成了实际的面积赠送。客厅和次卧外均有较深的未封闭平台，东西边户更拥有270度采光视野。

青雲国樾位于顺义区后沙峪镇，地处五环至六环之间，属于顺义发展的C位。交通方面，项目东侧04地块距离地铁15号线花梨坎站直线距离约600-840米，紧邻京密路，自驾出行同样便捷；周边1公里范围内拥有空港小学、空港第一幼儿园、吉祥幼儿园及空港社区卫生服务中心等基础配套。商业上，距离中粮祥云小镇约1.2公里，另有欧陆广场购物中心。项目自带4.62万平方米商业体，未来将进一步补齐区域商业短板。

后沙峪板块一直是北京顺义区改善型住房的主力供应区。根据深度智联数据，板块在2025年4月至2026年4月期间，新建商品住宅共成交269套，成交面积5.20万平方米，成交金额约28.48亿元，整体成交均价54,823元/平方米。

项目成交排名中，璟上兰园成交套数115套位居榜首，成交金额7.39亿元，占比25.95%，成交均价49,492元/平方米，套均价642.79万元/套，是板块内成交规模最大的项目，均价相对亲民；懋源云纪位居第二，成交套数78套，成交金额13.91亿元，占比高达48.82%，贡献板块近半成交额，成交均价60,847元/平方米，套均价1,782.82万元/套，虽然套数排名第二，但因高单价和大户型，金额贡献最大。

目前板块内新房存量较少，主要竞品为已售罄或处于尾盘阶段的项目。和光瑞府2021年首开，成交均价约5.3万元/平方米，目前二手房挂牌价约5.5万元/平方米；保利建工星宸和煦去年开盘，成交均价约6万元/平方米；中海首开·湖光玖里成交均价约64162元/平方米。

相比之下，青雲国樾住宅楼面价约为3万元/平方米。这一成本显著低于西侧保利星宸和煦2024年拿地时3.45万元/平方米楼面价，价差约4500元/平方米。项目优势在于成本可控带来的定价灵活性，在周边新房均价普遍高于5.5万元/平方米的背景下，铁工投拥有更大的利润空间或价格让利空间，从而提升市场竞争力。同时，78平米三居的低门槛户型，填补板块内小户型产品的空白，能够吸引年轻刚需群体入场。

挑战则在于产品配置的减法。在当前北京楼市普遍强调高品质公区（如恒温泳池、豪华会所、精致园林）的趋势下，青雲国樾取消架空层、缩小会所规模的做法，可能会让部分追求极致改善体验的客户感到落差。此外，36%的商业占比意味着开发商需具备强大的招商运营能力，若商业呈现效果不佳，可能反噬住宅价值。

青雲国樾没有盲目堆砌奢华配置，通过极致的户型设计和合理的楼间距布局，回归居住本质。对于预算有限但希望入驻顺义核心板块的刚需及首改客户而言，这是个具备吸引力的选择。而对于市场而言，它的入市也将进一步加剧后沙峪板块的价格竞争，促使周边二手房及新房项目重新审视自身的定价策略。随着4月15日案名的正式发布，后续户型图及销售价格的揭晓，将成为检验其市场号召力的最终试金石。

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