南通楼市众生相：有人靠“地板价”逆袭，有人三个月“卖1套”

2026年一季度，南通市区（含崇川区、开发区、苏锡通园区）新房市场成交量小幅回暖，但去化周期仍在拉长，价格让步仍是驱动成交的关键手段。

项目层面分化愈发剧烈——有人凭借产品力稳健去化，有人依靠降价绝地反击，还有一些项目即便降价依旧门可罗雀。

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一季度销冠由中海臻如府夺得，三个月备案98套，该项目也是2025年度南通市区销冠。

整盘规划1247套，2024年4月首次取证，截至3月末已备案865套，整盘去化率已近70%。

在当前市场环境中，这是一个相当亮眼的成绩，其背后是产品、地段、品牌多重支撑。

第二名，远创宸樾，一个典型的以价换量样本。

该项目过去两年去化惨淡（2024年备案27套，2025年仅备案8套），今年3月突然发力，单月备案95套。

大幅降价虽在短期内冲高了数据，却也暴露了其去化困境。截至3月末其库存仍超880套，后续能否维持流速尚待观察。

第三名，大华铂璟湾，三个月备案86套，同样是以价换量的代表。

该项目自2024年4月二次入市以来，凭借“比楼面价还要低的房价”多次跻身TOP10。截至3月末其整盘去化率已超80%，库存188套。

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单纯以备案套数排名，已不足以勾勒市场全貌。

近两年南通市区入市的多个纯新盘，因整盘套数较少，绝对备案量未能进入TOP10，却凭借高端改善定位、高总价门槛以及亮眼去化率，成为不可忽视的市场力量。

例如，创新区紫园，整盘仅123套，去年11月入市，截至3月末已备案111套，去化率约90%。

又如，老城区濠东璟园，整盘356套，去年9月入市，截至3月末已备案189套，去化率超50%。

这些高端项目以稀缺性和产品力，在整体平淡的市场中走出了独立行情。

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高端项目凭产品力制胜，刚需项目以价换量奏效，但仍有部分项目深陷滞销泥潭。

据统计，一季度南通市区共有16个项目累计备案不足10套，典型案例如下：

• 金鹰世界尚府：一季度备案1套，近一年备案5套，库存740套，整盘去化率约49%

• 龙憩苑：一季度备案2套，近一年备案7套，库存375套，整盘去化率约4%

• 北城壹号：一季度备案3套，近一年备案18套，库存862套，整盘去化率约2%

这些项目或产品定位与市场需求严重错位，或价格仍高于购房者心理阈值，或遭遇周边竞品强势分流。如何破局已成为其面临的生死考题。

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3月这波“小阳春”并非南通独有，全国市场同频共振。然而，热度表层之下，另一面值得警惕。

据凤凰网房产观察，部分城市在“小阳春”助推下，呈现出“真假难辨”的双面性：一面是售楼处人头攒动捷报频传；另一面却是成交数据与现场热度之间的显著脱节。

这背后，隐约可见一条“渠道充场”与“假客户”的隐形链条。在一些去化艰难的项目中，开发企业或渠道方雇佣“群众演员”充当场内客户，人为制造抢房假象。更有甚者，为冲击季度报表，部分项目启动“内部认购”，完成选房后再行退房。

真相与乱象交织，楼市已彻底告别“同涨同跌”的黄金时代。当下的分化，不仅是城市能级、板块能级的分化，更是真实需求与虚假繁荣之间的割裂。

对于购房者而言，穿透数据与喧嚣，回归项目基本面与自身真实需求，才是理性选择。

数据说明

*数据来源：通房e办

*统计时间：2026年4月1日

*成交备案存在延迟，仅供参考

*转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」