莱坊指港岛写字楼市场正逐步出现明显两极化

观点网 香港报导：4月16日，莱坊报告指出，香港岛写字楼市场正逐步出现明显两极化，中环优质甲级写字楼在租赁需求回升中率先受惠；相反，非核心区及次级写字楼仍持续承受下行压力。

报告显示，优质写字楼租赁市场已出现回暖迹象，主要受惠于内地IPO活动带动相关企业需求增加、金融服务业扩张，以及市场流动性改善。去年部分行业的新租约承租楼面面积已超越续租楼面面积，反映租户信心回升，特别是对优质写字楼。

莱坊执行董事、香港区商业物业服务部主管刘柏汶表示，香港正不断强化其作为高信任度的资本与全球金融枢纽的角色。近期香港中环及西九龙的优质甲级写字楼租赁活动逐步增多，预期该市场的写字楼需求将于今年进一步增加。市场两极化的趋势料将持续。位处核心商业区、具备新型标准及完善配套的优质甲级写字楼，持续吸引稳定租务需求，并吸引企业升级搬迁；相反，楼龄较高或位处非核心地段的甲级写字楼，因设施单一、楼面效率偏低及地段吸引力不足，正面临更大的市场压力，与优质资产之间的表现差距进一步拉阔。

报告指，中国内地企业需求正逐步成为推动香港写字楼租赁驱动力，主要受惠于招股活动回暖，以及相关专业和金融服务的持续扩张。相关需求对市场的影响层面广泛，不仅涵盖大型企业用户，亦包括以客户及业务拓展为导向的前线营运单位。

莱坊香港区商业物业服务部经理李家玲表示，中国企业对写字楼的质素及地域联系性的重视，持续支撑优质甲级写字楼的租赁需求；同时，不少来自内地的科技企业及初创公司目前透过先落户香港的共享办公室，继而待业务发展成熟后再计划转租传统写字楼。

报告亦同时提到，租户取向及租务动态的转变是关键的新兴趋势。租户日益重视具备独特性、高标准设计、优质配套及灵活商业条款的甲级写字楼，以配合企业对办公环境质素及营运弹性的更高要求。尽管机构投资者在资产部署上仍保持审慎，部分租户则把握商业气氛改善及物业价格显著回调的机会，购入写字楼作自用用途。此类交易或会在个别物业短期内造成租务空置，惟整体而言，租户从租到买的整体趋势正逐步令租户需求与投资需求之间的界线显得模糊。

莱坊大中华区投资部主管胡孝直称，写字楼市场的投资机遇正聚焦于核心地段的优质资产。随着中国内地企业透过香港进一步拓展其区域业务版图，市场对大楼面、高标准写字楼的需求持续上升，尤其偏好具备海景及现代化配套的新落成项目；然而，该类优质物业于港岛区的供应依然有限。金融行业相关的成交活动带动市场对优质甲级写字楼的信心，尤其中环区。尽管预期今年将有部分企业搬迁，为市场释放一定规模的楼面供应，但整体可租用空间逐步收紧的背景下，为租户带来短期机遇。中环的租赁动力持续强劲，并同时带动周边地区，包括上环、金钟及湾仔北的租赁需求；加上企业搬迁时间表日益逼近，租户正扩大选址范围以应对供应紧张的情况。

香港区商业物业服务部高级董事Jonathan Wright指出，随着可租用的优质写字楼供应持续收紧，寻求高质素办公空间的租户，需更快作出部署；而业主则可把握当前机会，争取签订更长期的租约，进一步提升租金收入的稳定性。

他补充，在金融业及与中国内地相关企业需求带动下，市场动力依然集中于中环及西九龙的优质甲级写字楼。随着大型租户陆续搬迁，市场正为其他租户创造机会，不仅可承租相关释放的楼面，亦可考虑核心区以外具质素的写字楼选择。对业主而言，透过资产优化、增设配套及提供更具弹性的租务条款，将有助加快出租速度。

展望未来，各主要写字楼分区的表现将持续出现分化。中环及上环的优质资产表现领先，受惠于稳健的租务需求、空置率持续回落，以及市场对高质素、地理位置优越写字楼的持续偏好，当中尤以具备海景的写字楼最受追捧。相较之下，金钟、湾仔、北角及传统中环写字楼，由于整体新增供应有限，预期租务表现将保持稳定。至于铜锣湾、鲗鱼涌及黄竹坑等地区，受近期及即将落成的新写字楼供应影响，短期内或面对一定租务压力，促使业主需提供更具竞争力的优惠措施，以吸引及留住租户。

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