美国自助仓储热潮已至临界点

来源：环球市场播报

　　地方社区开始抵制不断扩张的仓储中心，即便运营商正试图让它们更好地融入社区

　　作者：弗雷德・A・伯恩斯坦

　　营销高管萨拉・瓦斯自称是 “仓储空间女王”。她在曼哈顿下城公寓不远处有一间狭小的储物间，在长岛东端还有一间 —— 她此前在那里拥有一套房产。她还从母亲、时装设计师琼・瓦斯那里继承了皇后区的三间储物间，花了数年时间才把东西整合完毕。她说，光是曼哈顿那间的租金就堪比一套公寓，还没有空调。这意味着她得备上大量 “防蛀樟脑盒”。

　　“要是你想保存一件亚历山大・麦昆的原版藏品，” 她很有经验地说，“可不想让它被虫子啃了。” 除此之外，她还把母亲的骨灰存在仓库里，旁边是一个未拆封的复古皮威・赫尔曼玩偶。她说这些储物空间 “是我生活里的烦心事”，但里面装着满满的美好回忆。

　　她舍得放弃这些东西吗？

　　许多美国人都在问自己类似的问题。

　　据头部市场数据提供商 TractIQ 的创始人兼首席执行官诺亚・斯塔尔统计，超过 12% 的美国家庭会把多余物品放在租赁的储物间里。“使用自助仓储的人数从未像今天这么多，” 斯塔尔补充道。同时，TractIQ 数据显示，该行业还有 1.64 亿平方英尺的自助仓储空间正在开发中。

　　但在一些地方政府和城市规划界看来，这些无窗建筑占用土地，制造了本该充满街道活力的 “死寂地带”。如今的情况更是如此：30 年前的仓储设施大多是夫妻店，老板就住在场地内，而现在都由大型企业远程管理。技术发展与行业整合意味着，许多仓储中心都由远方的控制室运营。

　　这让一些城镇感觉被 “抛弃” 了。据行业网站《现代仓储媒体》统计，自 2019 年以来，从缅因州到加利福尼亚州，至少有 15 个州的部分地区颁布了自助仓储设施禁令。科罗拉多州丹佛市禁止在轻轨站附近建设自助仓储中心，当地官员希望这片区域能新建住宅；罗得岛州普罗维登斯市则在 2023 年实施了全市范围的禁令。

　　推动这项禁令的普罗维登斯市议员米格尔・桑切斯表示，仓储设施占用了 “大量本应用于其他用途的土地”。令他尤为愤怒的是，该市曼顿社区一片占地 11 英亩的住宅区街道，竟变成了只有一长排车库门的单层自助仓储中心。他说，在普罗维登斯推行禁令很容易：该市早已禁止修建监狱、焚烧炉和屠宰场，“我们只是把自助仓储加进了清单里”。

　　他希望能从根源上解决问题：“人们买了很多并不真正需要的东西，还一直舍不得扔。” 与此同时，在 20 英里外的布里斯托尔，一座新建仓储中心的外立面被设计成一排老房子的样子，但这种伪装根本骗不了人。

　　密歇根州兰辛市郊区的德尔塔镇通过分区规划，禁止在主干道沿线修建仓储设施。“我们只是想更合理地规划商业走廊，这里本可以创造就业岗位，” 镇长方达・布鲁尔说。该镇并未完全禁止自助仓储设施，“他们可以在工业用地区域修建。”

　　但客户 “不想开车跑到某个工业园区去”，莫里斯・波戈达说。他的公司、总部位于密歇根州法明顿的国家仓储管理公司，在中西部拥有或运营着 72 家仓储中心。“客户希望仓储点在主干道上，方便又显眼。”

　　至于人们觉得仓储设施有碍观瞻？波戈达说，如今的自助仓储中心 “设计水准完全能和一些精品建筑媲美”。

　　事实上，自助仓储行业里称得上建筑杰作的项目少之又少。但运营商确实在努力让设施看起来不那么突兀。南加州自助仓储总经理艾伦・法恩斯沃思在帕萨迪纳运营的一处仓储点附带了自助洗衣店，在好莱坞的一处则入驻了一家泰国餐厅。加入这些商业空间，一定程度上也是为了加快审批。“混合用途建筑通常比纯仓储建筑更容易获得市议会批准，” 法恩斯沃思说。

　　还有一家初创公司 Stuf Storage，把仓储空间嵌入现有、往往设计精美的建筑内。该公司创始人凯瑟琳・刘介绍，其洛杉矶的一处仓储点就设在演员工会 SAG-AFTRA 大楼里 —— 这是威尔希尔大道上 1949 年建成的国际风格地标建筑。公司在 1.7 万平方英尺的空间里隔出了 200 个储物间，规模仅为大多数 “大型箱体式” 仓储的零头。因此，Stuf 的大型储物间相对较少，而这类大间通常对应 “黏性客户”—— 租了就长期不搬走的人。“我们一直发现，储物间越大，客户停留时间越长，” 刘说。我真希望自己早点明白这个道理。

　　Stuf 的商业模式意味着它不会新建外立面空白的建筑，但也没有为现有商业街带来新活力。刘表示，公司门店 “依靠专有软件运营，由一支流动现场技术小组提供支持”。“本质上，我们把住宅和商业建筑里被忽视的空间，改造成了全自动化的仓储业务。” 她对 2026 年的前景很乐观：“我们运营的城市人口密集，新增仓储供应本身就受结构性限制，” 而自动化能让 Stuf 在需求上升时快速扩张。

　　全国行业组织美国自助仓储协会主席蒂莫西・迪茨表示，这个规模达 600 亿美元的行业，运营商确实在设计上投入了更多心思和资金。“这个行业诞生于六七十年前，当时就是铁丝网和煤渣砌块搭起来的，” 他说，“现在讲究的是顶尖建造工艺、便利性和客户服务。”

　　迪茨说，促使人们使用仓储的原因可以总结为四个 “D”：缩小居住空间、清理杂物、离婚、亲人离世。

　　但最大的推手或许是另一个 “D”：疾病（疫情）。2020 年，新冠疫情导致数百万美国人搬迁，或是把地下室、车库改造成起居空间和家庭办公室，自助仓储需求随之飙升。此后，可用面积的入住率大幅下滑。该行业的景气度大体上跟随房地产市场，而房地产市场一直表现低迷。但斯塔尔表示，控制着行业约 30% 份额、需按季度披露数据的仓储房地产投资信托基金最新数据显示，入住率自 2021 年以来首次实现同比增长。

　　仓储费用并没有大幅下降，至少对老客户而言是这样。商家常以远低于老客户实际支付价（业内称 “实收价”）的入门价（业内称 “市场价”）吸引新客户。

　　斯塔尔称，房地产投资信托基金数据显示，运营商仍在以较高费率留住老客户，拖欠率也较低，但住房流动性放缓导致新客户需求减少，迫使企业用低价广告吸引客源。

　　全美范围内，一个 10×10 英尺、无温控的储物间广告均价约 125 美元，带温控的约 150 美元；而东西海岸主要大城市的价格可能是这一数字的两倍多，且实收价会更高。TractIQ 的房地产投资信托基金数据显示，2025 年最后三个月，市场价与实收价的平均差距为 18.9%。

　　本周萨拉・瓦斯致电自己的仓储中心，询问朋友租一间和她同款 8×15 英尺储物间的价格，得到的报价比她自己支付的低了 20%。