德阳，真的房荒了吗？

德阳，真的房荒了吗？

目前德阳楼市的供应市场是什么样子，我相信很多人还是感觉出来了：德阳看起来像是到处都在修房子，但为啥子买不到自己喜欢房子，咋回事喃？

两个字：供应。

供应少，自然选择就少，但这个供应要分为两个大方面：一个是土地市场、一个是新房市场。

PART.01

土地供应缩水

没有面粉哪来的面包

土地是面粉，新房是面包。面粉不够，面包自然多不起来。

我统计了近五年的土地供应面积（这儿指拍卖成功的），乍一看，会发现供应量并不是一路向上或者是一路向下的走势，而是起起伏伏，甚至2025年的供应量比2024年还要多。

但从实际成交上看：2025年成交的土地里，有约204亩是2024年挂出来、拖到2025年才成交的。刨掉这部分，2025年的实际供应量比2024年少了。

更扎心的是：拿地的民企少了将近80%-90%，基本上都是平台公司在兜底。

以前一个月拍几次地，民企抢着拿；现在半年才拍三四宗，还多半不是民企。

民企不拿地，新盘开发的速度就起不来。平台公司兜底的地，推进节奏普遍偏慢，从拿地到真正变成新房流入市场，周期拉长了一大截，面粉少了，面包厂开工不足，市场上的新盘自然越来越少。

这不是短期波动，是供给端的结构性收缩。

PART.02

新房供应腰斩

数量在跌，结构在变

土地供应少了，新房市场也跟着缩水。

1.从“量”到“质” 的蜕变

德阳在售新房，从前5年基本保持在50多个以上降到了现在的20多个，数量腰斩，但比这更值得关注的是市场逻辑的逆转。

2023年以来，政策持续放宽，首付降了，利率低了，公积金也松了，按理说买房应该更容易了，但楼盘的命运却天差地别：有的开盘即清盘，有的降价也卖不动。

为什么？因为房地产正在从“资源为王”“金融为王”转向“内容为王”，以前靠地段、靠杠杆就能躺赚，现在拼的是产品、是服务、是你能给业主什么样的生活。

品质好的盘，价格高照样有人抢；品质一般的盘，降价也难卖。剩下的这20多个盘，个个都在卷大门、公区、园林、会所、架空层，一个比一个狠。

新规出台后，得房率也上来了，以前建面120㎡实得100㎡左右，现在能做到130㎡以上。

反过来想，品质变好的另一面，也是在反向筛选房企，那些没实力、没产品力的开发商，根本跟不上这波“卷”的节奏，只能逐渐退出市场，留下来的，才是真正能打的。

2.小户型在减少，新房刚需难上车

比数量腰斩更扎心的，还有户型结构的变化。

以前新房市场里，建面约60~80㎡左右的两房、小三房非常常见。

尤其在2006年前后，部分城市房价上涨过快，住房供应结构不合理，大户型产品占比过高，中小套型普通商品住房供给不足‌，国家还出台了“9070政策”，就是建面约90㎡以下户型要占楼盘的70%。

所以那时候就算是在德阳，小户型也非常多。

而后来，随着市场的变化，例如政策上首先就取消了这条限制，还有房价下行、政策放宽，买房成本降低，以前只能买小面积的，现在能买大面积了，购房者就会偏向“一步到位”，且从开发商的角度来看，小户型单价上不去，总价低，利润薄，同样的土地、同样的资金投入，做大户型、做改善产品，才能覆盖成本、赚到钱。这是成本倒逼下的必然选择。

种种因素推动之下，使得在户型设计上，‌三房配比普遍高于两房‌，尤其在非核心城市，‌两房占比已压缩至5–10%甚至更低‌ ‌，德阳目前来看，也是建面约90-120㎡的三房、四房户型占据了绝对主流，近三年，在供销两个端口，这个占比都超过了45%。

于是，一个结构性矛盾出现了：新房市场正在被改造成“改善专属区”，小户型断供，刚需客在新房里几乎找不到“入门级”产品，加上前面两三年受一些房企暴雷影响，结果就是一部分刚需被逼入二手房市场，这也是为什么我们会看到，连续两三年，几乎每个月的二手房成交量都会超过现房成交量的重要原因。

这不是市场的自然选择，是供应结构失衡导致的被动分流。当新房市场彻底走向改善化，刚需的“上车”通道就被切断了。

二手房成了唯一的出口，而二手房的价格、房龄、交易成本，又是另一本账，长此以往，刚需的购房压力不是小了，而是换了种方式转移到了别处。

回到开头的问题：德阳真的房荒了吗？

严格上说不是房荒，而是“结构性短缺”。

我们作为只想买一套房，让自己住得更好的普通购房者，其实现在的购房逻辑也已经很情书了：在一个政策已经放到史上最宽松、产品偏向改善化的市场中，结合自己的预算，买到资源占有更多、户型设计更优秀、自带配套更高档等的房子就是我们的购房目标。

当然，在实现这个目标的过程中如果你实在不知道如何选择，那就可以点击下方小程序，来找我们的选房师团队，一对一帮你对比、帮你做选择！

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