广东
最近，有个话题忽然爆火，那就是——
广州二手业主反价！
譬如，某套房子之前挂牌价是多少，现在大幅加价；还有业主在有意向买家的情况下，临时跳涨吊高来卖.......类似“一夜涨价XX万”“业主集体跳涨”和“二手房价反弹”等标题以及案例，在网上是层出不穷，也非常抓人眼球。
反正，就是说得二手楼市逆风翻盘，买家必须现在立刻出手。
但事实，真的是这样吗？
01
成交量同比微跌
议价空间仍然较大
还是用数据说话吧。
根据广州市房地产中介协会数据，2026年3月，广州市二手住宅网签套数和面积分别为10785套、105.33万㎡，环比分别攀升141.38%和129.52%。
从各区网签套数环比来看，增幅均超一倍。其中，增城区增幅高达162.14%，荔湾区、白云区和番禺区等多个区域增幅也在150%以上。
乍一看，这数据确实牛。
但各位要注意，以上增幅都是环比，是跟包含春节假期的2月，即传统楼市淡季对比。而更有参考价值的对比，应该是跟去年3月比较，即看“同比”。
同样来自广州市房地产中介协会数据，2025年3月广州市二手住宅网签10866套、108.47万㎡。
可以发现，今年3月二手成交情况，并没有比去年3月要好。
不过，好消息是今年3月的成交量，确实超过去年金九银十，并且是近三年来月度成交TOP5，同时超过2023年3月、2024年3月。
议价方面，根据广州中原研究发展部的数据，基于业主对后市信心的改善，3月报价指数有所回升。
全市3月平均议价幅度为6.6%，2月议价幅度为6.5%，去年3月议价幅度为5.3%。
成交均价更不用说，按月度看，一直在跌。
当然，这点跟市场成交结构的变化有关，因为二手房价跌到位了以后，小户型、低价单位成交占比持续上涨，也就拉低了全市的平均价格。
所以，如果从全局数据看，广州二手房的现状是：
议价空间仍然较大，价格持续低位徘徊！
成交确实回暖，有小阳春，但还比不上去年3月以及2021年前的，近十年中只能算是一个中间水平。
02
涨价只是少数个例
切忌以偏概全
不过，市场上确实是有二手房涨价和业主反价。
而类似案例，大概有三种情况：
一种是受周边新盘、板块利好影响，最具代表性的例如珠江新城，受到马场地块高价出让、SKP和华尔道夫酒店签约的刺激，价格明显止跌回稳。
像嘉裕公馆这种楼龄较新、竞争力更强的小区，成交价格已经在涨。
成交量较活跃的保利心语，也有买家上调挂牌价。
二是纯粹的”技术性“调整，先涨后降，以获得买家关注及平台流量。
逻辑就像一些电商平台商家，在双十一前先把价格抬上去，到双十一，再以五折噱头获取平台推荐以及吸引买家关注，让对方觉得自己捡到便宜了！
尤其像是贝壳，以往平台会把房源价格变动的时间、具体数字罗列出来的，现在则隐藏了中间价格，只留下初始报价以及现在（成交）价格。
这种信息的不透明，为卖家留下很大的操作空间。
三是部分没有那么着急、也不是必须卖房的业主，心态开始发生变化：
“既然楼市氛围有所好转，看房的人多了，那我何不试试挂高一点价格呢？
万一真的能成，我就赚了；如果没成，我再降价或者再等一等，等楼市火起来再卖掉也不迟。”
而不管涨价背后是哪种原因，广州二手房的涨价案例始终是少数，代表不了市场真实情况。
由此可见，广州二手“房价反弹”和“业主集体反价”是假象，是以偏概全，甚至是某些人的有意炒作。
作为卖家，如果想要快速成交，价格让步还是免不了的，但让步幅度可以适当小一点，在与中介、买家博弈的过程中可以硬气一些。
至于买家，要认识到——房价很难再跌下去，但要大涨也没那么容易。
多看房，多比较，要避免自己在“涨价焦虑”中而做出草率决定，匆匆上错车。
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