北京建工，抄了谁的作业   陈海保聊规划

乐居财经·进深 出品
陈海保 主播

花乡地块是去年北京土拍的收官项目，由北京建工地产与北京城乡房屋建设联合体以24.72亿元底价摘得，折合楼面价4.2万元/㎡。

项目占地约2.35公顷，总建筑面积约8.83万㎡，其中地上建面约5.92万㎡，容积率2.5。

规划11栋住宅楼，包括3栋18F小高层和8栋洋房，大约540套房源。

规划解读

上周末，北京楼市最大的网红，是丰台方程国贤府，自称卖了406套，风头无两。

但是，大家可能不知道，有人刚刚抄了它的作业。

在它往东11.7公里，是北京建工花乡项目，在产品上，借鉴了方程国贤府的做法。

主要借鉴了三点：

1、架空层向下挖

它们都设了首层架空层：

方程国贤府有4栋楼首层设架空层，层高3.6米，下挖0.6米；

建工花乡项目有2栋首层设架空层，层高3.6米，下挖了0.5-0.6米。

为什么要下挖呢？

第一个原因：好房子政策，建议最低3.6米；

第二个原因，如果架空层高度在4.9米以下，且面积不超过建筑基底面积的50%，其建筑面积可以不计入地块容积率。

这意味着，开发商有动力将架空层做到接近4.9米，以最大化不计容的公共空间。

但是，规划控高比较严格的情况下，如果架空层还实打实地做到地上3.6米层高，那么留给楼上住宅标准层的总高度就变少了，可能导致标准层层高被压缩，极限情况下甚至少建一层楼，减少可售面积和利润。

所以，采用这种地面局部下挖的方式，从下挖后的地面算起，到架空层顶部楼板的净高，轻松达到甚至超过3.6米，满足规范要求。

“节省”下来的层高可以分配给楼上的每一层住宅，让标准层的层高更舒适。落实了好房子政策的同时，巧妙规避其对建筑总高影响，最终提升住宅产品本身竞争力，非常聪明的设计。

当然，架空层层高这里公示出来，那么没标注的其它楼栋，首层是不是也下挖了？

另一方面，通过架空层下挖的这个细节，我们也能够大致推测，这两栋楼的住宅标准层高就是：小高层3米，洋房3.1米。

2、装修架构变阳台

装饰架构变阳台，这是方程国贤府在主城区的发明。

建工花乡项目也跟进了。

在国贤府样板间，可以看到，从北面的书房，可以进入装饰构架，那是一个完整的阳台，但不能封闭。

装饰构架可以说是北京楼市赠送面积的新物种。

在总图上是空心线条，没有任何文字注解，乍看像是采光井。

它在规划审批时，名义上是用于美化建筑外立面、遮蔽设备或作为空调机位的“装饰性”结构。

然而，在实际交付后，购房者可以将其灵活改造，从而实现扩容的效果。

这一做法，据我所知，朝阳区一个豪宅也有类似的做法。

今年以来，北面的赠送面积成为一种风气，包括西红门最新出方案的两个项目，都在北面发力。

虽然北面给到的这些平台进深比开敞阳台要小，但它是全赠送的，如果能包进室内，实际上比阳台获得的使用面积更大。

关于装饰构架的后续演变，也可以期待。

3、配电室入地

新规之后，北京主城区楼盘，配电室入地的楼盘，方程国贤府首开先河。

建工花乡项目也是这么做的，在图纸上，是找不到配电室的。

这种做法，一是增加可售住宅面积，二是让楼栋更好排列。

学了方程国贤府这三点，建工花乡项目，未来也能否一炮二红呢？

开发主体

项目开发主体为北京丰合嘉汇置业有限公司，成立于今年1月6日，注册资本24.72亿元。

北京建工地产持股65%，城乡开发持股35%，二者同属北京建工集团。

北京建工地产副总经理张浩出任项目公司董事长，李京昆任总经理。

区位地段

项目位于丰台区玉泉营街道，紧邻南四环。

通勤优势明显，直线距离1公里内有地铁房山线花乡东桥站、地铁10号线与房山线换乘首经贸站。

生活配套完善，首都医科大学附属北京天坛医院、北京口腔医院、天坛生活广场、花乡奥莱村、纪家庙公园。

周边新盘众多，西南方向不到2公里，就是金隅地产的新盘北京隅西颂；往南稍远一点是中海丰和叁號院和中建云镜；往东6公里是中环悦府。

除此之外，项目南侧还有两幅规模更大的住宅用地待供应。

其中02地块建面超12万㎡，最南边的03地块也有6.6万㎡。

根据街区规划，花乡中部组团城中村改造项目1521～2413街区总用地面积约16公顷，总建筑面积约 34.58 万㎡。

规划用地包括二类居住用地、绿隔产业用地、公园绿地、 托幼用地及机构养老设施用地。

相关公司：北京建工