星河地产张宏，想赌上一把

文/广州进深 严明会

在广州押注旧改的星河地产集团，正在慢慢消化。

8年前，它拿下番禺罗边村旧改项目，一部分开发成星河盛世锦城，另一部分开发成了星河余荫溪谷。

上个月，余荫溪谷入市，宣布在开盘当日，去化率超过了七成，而后续房源的加推工作，也在准备中。

不过，阳光家缘数据显示，目前该项目5栋、6栋网签了12套，网签去化率为37.5%；8栋、9栋网签5套，网签去化率为15.6%；此外，1至3栋的60套，还未有网签产生。

作为星河地产华南公司副总裁，张宏一直在旧改领域深耕，在其他刚需、刚改项目面临一些去化压力的情况下，他或许希望此次推出“低密”的余荫溪谷，能有不一样的表现。

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星河余荫溪谷的项目公司，是广州创益房地产开发有限公司（简称“广州创益”）。该公司设立于2017年10月，注册资本为5000万元。

广州创益的法人、董事长兼总经理是张宏，他是星河地产华南公司副总裁。

一个月前，广州市房地产行业协会执行会长陆毅，带队走访星河地产集团华南公司，星河地产集团团队热情接待。其中，张宏与华南公司总裁宋昕一起，身着蓝色西装，出现在了现场。

从张宏历来的头衔，大概可以知道他的职位变化。

2017年前后，他的身份，还是星河地产广州城市更新公司总经理；2021年，其在公开场合出现时，职位变为星河华南城市更新集团常务副总裁；而到了2023年，他已坐上了华南公司副总裁之位。

在广州，由张宏历负责的项目，并不少见。

比如，星河地产已从黄埔区的华甫荷村旧改项目，孵化出星河盛世禧悦和星河臻华府两个楼盘，定位为刚需、刚改。

阳光家缘数据显示，2024年9月开盘的盛世禧悦，目前的网签去化率为37.65%；2025年3月开盘的臻华府，网签去化率为35.1%。

尽管上述两个项目去化率并不是很高，但做旧改出身的张宏，顺着此前的操盘经验，继而负责番禺罗边村旧改，似乎是顺理成章的事情。

02

2017年，罗边村被纳入番禺区首批全面改造的旧村名单。隔年10月，星河集团通过公开招标，以约95%的高表决同意率，成功当选为合作企业，负责整个旧改项目。

改造范围总用地面积为46.38公顷，投资总额约29.3亿元。

在2020年通过的控规中，罗边村将被划分为村民复建住宅、复建物业、公建配套和融资住宅四大区域。

手握这个大项目，星河地产集团将其开发成了两个定位完全不同的项目。

其中一个是星河盛世锦城，总建筑面积达114万㎡，分多期开发，涵盖刚改到改善的多种产品。

该项目是番禺区的热销盘，能够稳定排在区域前列。但作为百万方大盘，庞大的供应量使其需要在去化上花一些心思。

去年5月，有报道称，盛世锦城加推三期新品，98平方米3+1房，较早前同类单位降价约20万元，总价280多万元起，折算单价不到“3”字头。

不过，后来盛世锦城，也随市场行情回暖而迅速上调价格，显示出较强的市场定价权。

与此不同，另一边的星河余荫溪谷，则主打低密改善。

余荫溪谷的前身，是广州罗边村旧改更新项目5#地块，命名的灵感，源自项目一路之隔的广东四大名园之一“余荫山房”。

凭借城市更新实践与产品创新，余荫溪谷还曾荣获“2026城市更新最佳实践项目”。

03

星河余荫溪谷的核心亮点，是低密居住体验和文化底蕴。

这体现为，2.09的超低容积率，全盘仅156户。低密小高层（8-11层）和一字排开的楼栋布局，能有效保障每户的隐私和采光通风。

项目紧邻岭南四大名园之一的余荫山房，拥有一些历史文脉，为项目增添了独特价值。

它拥有便捷的交通网络，距离地铁7号线板桥站约500-700米，步行约8-10分钟可达。

商业规划上，自带约5.5万㎡商业设施，包括约3.9万㎡的岭南风情商业街和约1.6万㎡社区商业。

在产品设计上，拥有专梯专户，配备约20㎡的空中庭院，175㎡户型客厅开间可达8.1米。车位比高达1:2.1，充分满足改善家庭需求。

不过，其在售约150-175㎡大户型，总价约675万元起，远超周边盛世锦城约320万元起的门槛。

而作为罗边村旧改的一部分，项目周边目前仍处于开发阶段，城市界面在短期内可能不够完善。

而且，有些规划中的大型商业尚在建设中，短期内可能仍需依赖外部商圈。

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