信号！上海最体面的豪宅开发商，五年来首次亏损

谁能想到，上海新天地最贵豪宅翠湖天地的开发商，2025年股东应占溢利竟然亏损17.82亿元，是过去五年来的首次亏损。

上海顶豪圈的“脸面”，也栽了。他们曾经是高山，如今也要断臂来续命。

上海翠湖天地

成绩单不好看。

重仓上海豪宅和商业物业投资的港资房企瑞安房地产，2025年的财报数据不太好看，全年实现收入40.93亿元，同比下跌50%；股东应占亏损17.82亿元，上年同期是盈利约1.8亿元。

和大多数内地房企一样，瑞安房地产这次的亏损，主要还是因为公司投资物业估值的减值，以及一些未售存货的拨备。

如果不考虑这两个因素的话，瑞安房地产去年的核心利润为3.97亿元，同比还是下降了12%。

也是一年不如一年的节奏。

瑞安房地产2025年全年收入和核心利润的下降，主要原因还是年内住宅项目竣工量减少了，而且这已经是连续多年来的持续下降，今年被确认的物业销售收入只有区区4.99亿元，同比减少50%，创下新低。

简直是，断崖式下跌。

全年确认的物业销售收入不足5亿元，这是什么概念？2024年9月27日开盘的翠湖天地六和，108套房源，套均总价就高达1.11亿元，卖5套翠湖天地六和的房子，都超过瑞安房地产去年全年的物业销售收入了！

五套房子就能抵得上全年的物业收入，别的开发商知道了，不知道是该羡慕，还是说这个模式，畸形。不，独有的优势。

他们手握一个特别有名的盘：翠湖天地。

所以，看得出来，瑞安房地产的物业销售收入，一直高度依赖上海翠湖天地。

去年瑞安实现合约销售额79.16亿元，其中住宅销售额72.46亿元，主要来源于上海的翠湖天地六和与武汉天地云逸两个项目。仅翠湖天地六和一个项目，就贡献了35亿元的销售额，占比超过44%。

截至2025年底，瑞安房地产已经锁定待确认的销售额高达172.31亿元，将在2026年及以后交付并确认收入。其中翠湖天地六和的销售额为119亿元，占比将近70%！

不过，翠湖天地六和预计要到2027年才能确认为销售收入，2026年瑞安房地产的物业销售收入还将面临不小的挑战。

更大的危机在未来。根据财报数据，今年瑞安房地产可销售的住宅项目建筑面积约13.37万平米，主力销售项目是上海杨浦滨江的风貌项目翠湖滨江，以及武汉的武汉天地、创新天地和长江天地，可见，瑞安2026年的销售主力在武汉。

毕竟，再好的项目，也有卖完的时候。曾经的销冠项目翠湖天地，可售资源已近枯竭。

事实上，翠湖滨江早在2024年8月就已开盘，2024年卖了13亿元，2025年卖了7.5亿元，剩余可售资源也有限。

几近，“弹药耗尽”！

财报显示，上海翠湖天地和翠湖滨江所剩的可售房源，预估本集团应占销售额仅37亿元。

如果一句话解读这件事情：瑞安在上海的“豪宅基本盘”，快要被掏空了！

不只是翠湖天地，瑞安房地产在上海的销售资源，整体都已接近干涸。而武汉能否扛起瑞安房地产销售业绩的大旗？

看这两年武汉楼市的行情，大概率是指望不上。曾经靠上海躺赢的瑞安，如今不得不寄希望于一个连自己都没底的城市，这，也太不瑞安了！

但是，卖豪宅的毛利率是真高。2025年，瑞安房地产的毛利率虽然同比下降了12个百分点，但还是高达52%！这让众多毛利率已经跌到10%-11%的内地房企情何以堪？！

现在，在瑞安房地产，真正挑起大梁的，还是投资物业。2025年瑞安房地产的租金及相关收入（包括联营公司）为36.25亿元，同比增长2%。但是，归属瑞安的租金及相关收入仅19.49亿元。比2024年的24.56亿元下跌了21%！

在业绩会上，瑞安房地产财务总裁兼投资总裁孙希灏解释，下跌的原因是创智天地股权重组，导致2025年其租金收入4.35亿元出表，仅体现在来自联合营公司的租金收入中。

即便加上创智天地的租金收入，瑞安房地产2025年的租金及相关收入还是比上一年下跌的。去年瑞安房地产在上海和武汉还新增了两个项目，在这样的前提下租金收入还是出现了下跌，可见，就算是瑞安房地产这样的商业运营“老手“，还是逃不掉大环境的拖累。

瑞安在财报中也承认，2025年公司零售物业和办公楼的续约租金都出现了下跌。

风口退去，连收租的生意都不好做了。

接着说一下财务状况，糟糕两个字，截至2025年底，瑞安房地产的负债总计262.94亿元，其中今年到期的债务约68.94亿元。

但是，截至2025年底，公司的现金及存款总计只有64.51亿元，这里面包含了抵押存款18.16亿元和受限资金23.9亿元，剩余可灵活支配的现金和存款就只有22.45亿元了。

就是说，只有22.45亿元能用，这？连今年到期债务的零头都不够。

为了活下来，他们只能借新还旧。

今年1月26日，瑞安刚发行了一笔三年到期的3亿美元优先票据，利率9.75%，计划用于偿还今年上半年到期4亿美元、利率5.5%的票据，这笔票据有2.95亿元接受了收购要约，可延后三年，但代价是，瑞安借的新债每年利息约2亿元，相比旧债每年多支出近1亿元。

要知道，在不考虑减值和估值损失的影响下，瑞安2025年的核心盈利才只有3.95亿元，这笔新债的利息每年又要再稀释掉公司所剩不多的利润，可见瑞安承受的流动性压力有多大。

2023年底，瑞安宣布以12.06亿元将上海鸿寿坊项目的65%股权卖给了大家保险，这也是2023年实体商业最火的项目之一；

2024年3月，瑞安又公告称，将上海青浦区的酒店物业以1.05亿元卖给主要股东上海青浦徐泾，这两笔交易是瑞安房地产在多年后的资产出售，如果不是形势所逼，也不会出售资产。

也就是说，从2023年开始，瑞安就已经开启“断臂求生”模式，不停卖项目套现。曾经的瑞安，你们是曾经行业豪宅天花板啊！

其中，彻底退出重庆天地项目，出售上海鸿寿坊、蟠龙新天地酒店、创智天地、太平桥湖滨道等项目的控股权，仅保留运营或管理权。

此外，上海的召楼新天地和佛山的岭南天地则以股权引入新的资金方，同时保留了控制权；发行虹桥天地二期ABS，用未来的租金收益融资。

可以说，瑞安这几年一直在努力地进行降杠杆、稳流动性，持续优化公司的财务结构。

但以目前的现金流和债务状况，未来几年大概率还会继续“断臂求生”，通过卖项目股权来续命。

接下来的几年，瑞安在上海的新项目以轻资产为主，包括2025年获取的上海黄浦区新天地板块的永新里，以及上海浦东新区的城中村改造项目上海三林项目。

永新里是和永业集团、天安集团三方合作的项目，瑞安房地产持股只有15%；上海三林项目则是与上海陆家嘴、浦东房地产及三林镇合作的，瑞安房地产的实际权益是13.26%。

还有与奉贤区政府合作的贝港城中村改造项目，即奉贤南桥天地，瑞安仅持有项目5%的股权，并为该项目提供开发、营销、资产管理及营运的专

业管理服务。

还有一个为永业集团提供管理服务的纯轻资产合作项目永年里项目。

今年1月中旬，瑞安出资6.64亿元，获得核心区域闵行浦江镇地块。“住宅地块将主要用于开发洋房、叠拼及合院等低密度改善型产品。

很难想象，瑞安以前会去核心地段以外进行开发。哪怕，上海是他们最重要的投资市场。这位曾经的顶豪玩家，亏掉了五年的面子，还要放下身段，去非核心区域“捡漏”。

不过，瑞安的困境，从来不是它自己的问题，如果连翠湖天地这样的顶豪IP都救不了业绩，连瑞安这样的港资老手都要靠卖资产续命，这就知道了，行业的冬天，从来都是无差别攻击。

哪怕你曾经封神，哪怕你是瑞安。