北京楼市：海淀的后花园，来了

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以下内容选自【北京房姐】公众号

海淀边上5万买房，这个东小口新盘到底香不香？

在海淀上班，但买不起海淀——这大概是北京很多打工人的真实处境。

西三旗像模像样的房子动不动七八万一平，上地稍微好点的小区更是贵得离谱，清河就更别提了，两极分化，高端豪宅派与平民窟，两条平行线同步运行，但很多人真的不想跑太远，通勤时间一超过一个小时，人就废了一半，预算又达不到，怎么办？

东小口龙樾海序来了！

所以今天聊这个项目，某种程度上就是为这群人聊的。

这地儿，到底在哪儿？

龙樾海序，东小口镇，北五环外。

听到昌平可能有些人直接划走了，但先别急，这个项目卡在一个挺微妙的位置——昌平、海淀、朝阳三区交汇处，往南一步就是海淀地界。

同样的地段，海淀的二手房均价轻松七八万，这边新房备案价5万出头，为什么差这么多？就差一条区界线。

周边的产业逻辑也是真实的，西三旗、金隅智造、东升科技园，这条产业带上班的人，骑个电动车或者开车十几分钟就到项目门口，通勤压力比很多"地铁盘"其实小不了多少。

当然有一点得实话实说：地铁目前不近，13号线B线还在建，规划2028年通车，现在出门主要靠自驾或者公交，这一条介意的话，请认真考虑一下，别被我后面说的优点冲昏头。

国企开发，产品力几何？

北京城建操盘，低密社区，907户，绿化率30%，洋房加小高层的组合，这个密度在五环外新盘里算克制的。

户型从68㎡到122㎡都有，覆盖刚需到小改善，其中最值得说的是78㎡的三居——内嵌阳台、飘窗、花池加设备阳台，赠送面积叠在一起，得房率接近99%，到手的空间感比纸面上好不少。

精装交付，标准说得过去，省去了自己找装修队折腾的麻烦。

小缺点也要说：楼栋采用板连塔设计，部分户型采光和通风会比纯板楼略逊一筹，选房的时候楼层和朝向要仔细挑。

周边4000套限竞房，这个压力真的存在东小口附近有奥森One、奥海明月这些限竞房，库存量不小，总计约4000套还在消化中。

有人担心：这么多房子压着，新盘会不会难走？

不妨简单算一笔账，限竞房套内面积折算下来，单价其实和龙樾海序差不多，有时候甚至更贵，但龙樾海序是期房、精装、国企新盘，得房率又有优势，综合对比下来，性价比并不输。

另外还有一个容易被忽视的点：项目旁边是东小口城市公园，两万亩的绿地体量，这种纯粹的居住环境在北五环这个位置，算是难得。

适合什么人买？

画像很清晰：在海淀或北部产业带上班，预算在400万到500万之间，需要三居室，对居住品质有要求但又不想买二手房折腾的家庭。

两个顾虑再提一次：一是地铁暂时不便，出行要有车或者习惯公交；二是周边有垃圾处理设施，实地去闻一下再做判断，不要光听说。

如果这两点你接受，其他条件都挺顺眼，那这个盘就值得去看看。

样板间已经开放，想了解户型详细的....

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